楼市泡沫该如何定义顺水鱼财经

有些经济学者并不了解非标准化的房地产本质，更不知道楼市泡沫的正解是：非以" 房价为衡量标准的购买力不可持续。

楼市泡沫该如何定义

文/蔡为民

面对地方政府救市小动作频仍，“忍无可忍便无需再忍”的" 住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并强调“绝不让调控出现反复”。

" 张五常看不懂楼市泡沫

这番表态当然令苦盼政策松绑的房地产业者颓废不已，就在这个时候，著名经济学者张五常的一席“楼市无泡沫”论，却有如“平地一声雷”引起舆论强烈关注与热议，" 任志强更以“常识”回应之，令人跌破眼镜，也深感不可思议。

按照张五常原话：房地产的价值就是国家的财富，是国家财富累积的大仓库，原则上房地产价格越高越好。楼价上涨并非全然都是泡沫，也有生产力上涨的作用使然。如果说话到此为止便罢，因为还留有模糊空间与解释余地，惟其接着补充说道：并没有看到中国房地产的泡沫，如果没有看到泡沫就拼命打压房地产市场是不智的……云云。

张五常的这番表述，或许不致使调控陷入左右为难的境地，终究只是“一家之言”，却让我不得不怀疑，此言是否真的清楚专属于楼市的泡沫定义？

房价收入比不适用中国

从经济学的角度解释泡沫是容易的，一言以蔽之：价与值的背离即开始产生泡沫。但房地产不完全甚至完全不是这么回事。

观察房地产及其价值是否存在泡沫，关键是购买（支付）力的来源及其属性。如果主要来自于当地，则本地户籍居民收入与房价走势强烈挂钩。反之，购买力来自四面八方，则居民收入仅具参考价值，这就是北上广深等一线城市房价突破房价收入比，仍不断向上蹿升的主因。

在购房属性方面，我将之按持有时间长短，切分为：投机（一年内）、" 投资（一～五年内）、置产（五年以上）、自用（不计年限）、炫富（不设年限）、身份识别平台（不计年限）。一旦某个城市出现大量以投机及投资为目的、“买进是为了卖出”，类似温州炒房团之行为，则意味其房价的推高不具可持续性，如同把房地产“股市化”，极易陷入价格大起大落之泥淖中。

房价是会跨界传染的

深圳楼市的景况差堪比拟。由于近10年来，香港房价被内地富豪炒高，导致相当比例、数量的港资流窜至地缘关系密切的深圳投资房产，而港人相对擅长见风炒作，使深圳房价涨跌幅往往领先全国。

换言之，以购买力及其属性、城市地位及其前景，两者结合便能清楚判断当地房价是否存在泡沫，及其泡沫破裂的难易度。而动辄以全国范围说“泡沫”，要么是低能，要么是预见式的论述，因为房价走高具联动、传导性，就像海啸漫堤，邻近万物不论地势高低均遭灭顶。就像上海“汤臣一品”2003年10月以11万~14万元/平方米横空出世时，助推了远在重庆解放碑周边" 楼盘的房价，因为“汤臣一品”只能看黄浦江，解放碑却能看到长江与嘉陵江”（当地业主语）。

“购买力不可持续”才叫楼市泡沫

凡此种种足可说明，纯粹从经济学的理论来解读泡沫是不全面、不准确的，这也就是为什么楼市的多空观察家，虽然预测各异，却总是殊途同归地做出与市场走势相反的错误判断，毕竟，连出发点都偏差了，又怎么可能驶向正确的目的地呢？

执是以观，一些从未真正涉足房产领域，又不愿花时间研究其中奥妙之经济学者的话不必太过较真，因为他们并不了解非标准化的房地产本质，更不知道楼市泡沫的正解是：非以房价为衡量标准的购买力不可持续。