在犹豫要不要买便宜的商业性住宅？来来来，给你讲点实用的顺水鱼财经

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2016/11/1 13:44:00 标签： 国家大事不敢谈了，股市又不死不活，讲点实用性知识吧。很多网友问买房买便宜的商业性住宅是否可以，例如很多酒店式公寓、LOFT公寓，很多情况下相同地段，商业性住宅与商品房住宅，价格能相差1/3，甚至一半。例如通州副中心落地之后，商品房限购，火了商业性住宅，后来不得不又把商业性住宅纳入限购范围，才稳住房价。  要我说这些商业性住宅本质上就是个长租房，自住可以，但长期投资价值并不高，存在很多政策风险和陷阱，千万不要把它们当做商品房一样置业。 如果你认同买房就是买土地，就明白了！在天朝，土地性质很重要，这个是决定房价的关键，为什么小产权房能便宜一半还暴利，就是土地性质不同。城市里的建设用地使用权分两种：住宅用地，70年；非住宅用地，40-50年不等。 1）使用期限不同 项目土地的用途为商业金融、教育科研和居住，只有40年，例如北京住建委规定酒店式公寓是50年产权。业主买到手之后，估计只剩下30多年，30多年的租赁房屋而已。 而普通住宅用地是70年产权，这个70年，注意哟，非同小可，是天朝开国60年来唯一赐予屁民的一项特权，等会再提。 2）持有成本不同 酒店式公寓是商业地产，商水商电，没有天然气，做饭用微波炉或煤气罐，物业费巨贵。总体持有成本高。 而普通住宅是70年产权，民水民电，天然气都是市政标准，物业费也便宜。 3）拆迁补偿不同 关于拆迁补偿问题，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿安置方式上看不大，都是货币补偿和产权调换这两种方式，但在拆迁评估的评估方法上存在差异。 商品房普通住宅一般采用市场比较法进行估价，按同一地段的市场价格核定。商业住宅由于缺乏同一区域位置出售的可比照案例，多采用现行收益法进行估价，也就是按租金收益计算到期为止的全部折现。 4）权利续期不同 这是最关键的。《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。” 注意，住宅土地使用权70年，期满自动续期，连审批都不用，实质就是永久使用权，搞这么复杂为的是绕开宪法里的土地公有制。买的土地使用权名义上是70年，实际上是永久的，就算地上房屋寿命一般30-50年，烂了也是自己的一堆材料，由全体业主决议是否维修重建。 而非住宅用地就坑爹了，目前对于工商业地产是，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”也就是40年期限届满后，政府就要依法收回土地了，这是当时土地使用权出让合同约定好的，除非重新续订土地使用权，重新按地价买一次地，否则面临的就是政府的强拆。 所以，很多所谓商业性住宅、酒店式公寓，就是40年的一个长租房，土地没有永久产权，就没有投资价值，土地增值和业主一点关系都没有，只能按剩余期限的租金估值。 记住，房子是消费品，并不值钱，房子就是钢筋水泥的结构混合物，买入后就要折旧的，住建部副部长仇保兴曾公开表示，“中国住房使用寿命只能持续25至30年。”但土地是永恒的，是具有保值功能。住宅，只有住宅用地的建设用地使用权可以自动无限续期（目前唯一存疑的就是续期交不交费，今年温州土地续期交费事件引发轩然大波，其实温州问题不是交费而是原始土地期限太短，钻了制度空子。几乎可以肯定的是，开征房产税后基本不交或象征性交手续费，因为征收成本极高）。商品房住宅的土地其实就是变相的土地所有权。为什么不叫所有权？因为有个违宪的问题，修改宪法比较麻烦，所以物权法采取了比较灵活的“无限自动续期”的土地使用权这种表述，所以只能说永久的、无限续期的土地使用权，而不能叫它所有权，这是改革者的一种政治智慧和语言艺术。