北京、深圳狂飙，重查数十家房产中介！还没买房的年轻人可以松口气了……顺水鱼财经

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导读：除了9月30日推出限购限贷政策之外，北京市政府还要限制地价，并对住房单价也作出了明确的金额限制。这意味着，开发商无法将土地溢价转嫁给购房者了。国家统计局10月21日公布的最新房价数据显示，国庆前后密集调控见效，热点楼市正在退烧，环比涨幅明显收窄。还没有买房的年轻人终于可以松一松紧绷的神经了。 一、再出重拳！北京不仅控地价 还限房价 除了9月30日推出限购限贷政策之外，北京市政府还要限制地价，并对住房单价也作出了明确的金额限制。这意味着，开发商无法将土地溢价转嫁给购房者了。 10月28日，北京市规划和国土资源管理委员会就9月底挂牌的4宗地块发布第二次补充公告称： 海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米。 大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。 这是北京市政府“9·30”新政出台后推出的首批“控地价、限房价”地块。 对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为： 首先，限房价，直接打击开发商拿高价地的预期和积极性。4宗地块按照地块属性看，平均起始楼面价均在2-3万左右，剔除配建基本都在3万左右，最高限价在5.34-5.58万，可以说完全杜绝了地王的可能性。 过去开发商拿高价地的目的是将来可以高价销售，特别是可以建设成为区域高端，但限价之后，使得这一目的不可能实现，这将导致整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价。这种情况下，根本不可能再出现高价地。 其次，对现在市场来说也有非常明显的影响，5万多的最高限价，4宗地合计62万平米，剔除其中的配套合计大约60万平米住宅，对市场来说将增加大量平价住宅。 调控措施节节升级 就在9月30日，北京市政府提出“控地价、限房价”的土地出让方式，称在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。 10月13日，市规土委发布海淀区、大兴区四宗地块出让补充公告，明确四宗地块将采用“控地价限房价”的方式挂牌出让：“在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售”。 今天的补充公告在上述基础上进一步明确了具体的销售限价。补充公告还强调，商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售。 同在9月30日，北京市政府晚间发文，指出要进一步完善差别化住房信贷政策要求首套普通自住房首付款比例不低于35%，二套房无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 对此，中原地产分析师张大伟认为，北京开始了全国第一个推出购房全面降低投资型杠杆的举措。 调控政策显效 在9·30新政后，北京" 房地产市场在国庆后开始降温。 据伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，10月1日至15日，北京新建商品住宅共网签1579套，与上月同期相比减少45%，与去年10月上半月同期相比则下降42%。即使剔除国庆假期的影响，新房数据仍出现下滑，降温趋势明显。 北京二手房市场也出现了下滑。数据显示，10月上半月，北京二手住宅共网签7386套，与9月上旬相比大幅下降了41%。 根据搜狐焦点网数据，相比之下，上述海淀区永丰产业基地地块的周边新房单价在每平米7万到9.5万之间，二手房均价则在6.5万到7.6万之间。 搜狐焦点网数据还显示，上述大兴黄村地块周边新房均价在5.5万到8万之间，而二手房则在5.1万到9万之间： 二、史无前例！深圳一天突查42家地产中介！查出了这些黑幕 继新政加码之后，一场严查风暴正在全国悄然展开。 深圳狂飙！一天突查42家房地产中介！ 继10月13日" 房地产市场专项行动后，昨日（10月27日），深圳市市场和质量监管委市场稽查局一共组成了13个检查组，对42家房地产中介机构及其上下游关联企业进行了突击检查。 检查重点是，中介在服务过程中： 是否存在未经业主委托擅自发布房源信息、发布虚假房源、虚假信息、违法广告等， 是否隐瞒房屋真实成交价格、赚取差价，是否明示收费项目、收费标准， 有无不合理收费、捆绑收费， 有无泄露或不当使用客户信息， 有无利用格式合同条款侵害消费者权益， 以及其他阻碍房地产市场健康发展的违法行为。 检查发现，中原地产、家家顺、世华地产的部分门店现场无法提供业主委托销售协议、明码标价不规范，美联物业涉嫌利用格式条款侵害客户权益等违法行为。深圳市场监管委表示，下一步将继续跟进调查，并依据相关法律法规进行处理。 值得注意的是，此次的检查还波及到了P2P平台，并且有平台涉嫌仍在提供“首付贷”产品。要知道，这属于相关部门禁止的违规行为。“首付贷”使诸多网络房产借贷平台不断地增加借贷，加大了资金的杠杆率，无形中推高楼市价格。在楼市上行的时候，这个方法看似安全，但是楼市一旦出现下行的话，资金链就会断裂，面临资金无法收回的问题，后果难以想象。 不止深圳，北京也对中介展开了严厉检查。 北京严查中介房源，有门店5天内挂牌房源骤减95% 在“930新政”后，有关部门加强了对北京二手房市场的监管力度。 据中国网·地产中国报道，通过某二手房网站数据发现，截至10月26日上午11时，天通苑区域二手房挂牌数量仅存121套，相比5天前的2214套下降了95%。天通苑区域二手房挂牌数量短时间内的骤减。 不止上述门店，多家中介门店的房源清理工作也都在近期悄然展开。 过去由于房源数量较多，真假难辨，使得很多购房者往往反复看房，浪费了很多精力。更有一些别有用心的从业人员，故意制造假房源，混淆购房者视听，意图通过高性价比的假房源先吸引住购房者，产生信任后再向购房者推荐手中原有的房源。乱象丛生，让很多购房者叫苦不迭。 严查风暴席卷全国、各大房企人人自危 自深圳开展房地产行业专项整治，依法查处了20个存在虚假宣传、不正当竞争、价格违法等行为的楼盘后，正式拉开了全国楼市“整风”的大幕。一番“删、改、拆、烧”后，全国各地开发商人人自危。 随着新广告法开始实施，在南京楼市变成了这样↓ 某开盘现场，没有任何项目信息 售楼处内所有广告全部被下，售楼处内也未见楼书和户型图 一售楼处，广告语都删了 公共自行车站牌 黄金广告位只剩铝合金的板子 临近的苏州，广告牌全面下架。 真の托他天王，清广告小能手（工作人员在清理广告） 10月13日，深圳稽查局长对辖区内近20个在售楼盘进行了突击检查。现场所有宣传画面均被拍照，纸质文件逐字逐句检查，所有现场销售人员不得离场。 10月16日，合肥传出房地产突击检查的消息。紧接着10月17日，合肥的各大开发商开始撕、拆、挖、涂、烧！ 10月18日上海多家开发商纷纷要求删稿，同时拆除宣传广告。有网友贴出了，上海房地产市场秩序整治工作情况日报表。 严查中介、开发商，整治虚假广告！这场风暴还没有结束！ 要知道，在房价上涨中，他们可谓是“功不可没”。通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛。不仅如此，还采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的，对高烧的楼市可谓是火上浇油。不仅损害了消费者权益，也误导了市场预期，社会影响恶劣。 希望风暴过后，他们会有所收敛！还我们一个健康、正常的房地产市场。 三、还没买房的年轻人可以松口气了，楼市下一步... 还没有买房的年轻人终于可以松一松紧绷的神经了。国家统计局10月21日公布的最新房价数据显示，国庆前后密集调控见效，热点楼市正在退烧，环比涨幅明显收窄。就此，一些分析人士认为，“房地产防泡沫”需求占据上风，今年年初确定的“房地产去库存”政策被迫让道，更有人认为，“房地产防泡沫”和“房地产去库存”的政策目标只能“二选一”，事实真是如此吗？ 热点城市房价上涨和库存下降最明显的是住宅市场 首先，来看看不同等级城市之间的房地产去库存差异。在此，有必要把商品房库存中的住宅库存单列出来，因为笔者研究发现，在本轮房地产上涨周期中，热点城市房价急剧上涨和库存下降最为明显的是住宅市场。 以本轮房价上涨较快的南京市为例，据Wind统计数据，截止2016年10月12日，南京市商品房可售面积为1402万平米，较年初下降323万平米，其中住宅面积仅为250万平米，较年初下降342万平米，显而易见，住宅库存的去化规模超过了商品房库存的整体去化规模。在此,我们有必要重点分析不同等级城市住宅库存的变化趋势。 2016年9月末，全国住宅待售面积为4.14亿平米，较去年同期仅下降了1107万平米，同比降幅为2.6%。然而，热点城市的住宅库存去化速度却大幅高于全国平均水平。9月末数据显示，全国十大城市商品房可售面积同比降幅高达21.5%，住宅的下降幅度超过30%。其中，北京、上海、南京、厦门、合肥等本轮房价快速上涨城市的住宅库存同比降幅少则23%，多则高达69%（参见上图）。从库存去化绝对量来看，仅北京、上海、南京三个城市的住宅库存去化规模就超过了全国住宅库存去化总规模。由此可见，扣除少数热点城市的住宅库存下降幅度，全国大多数城市的住宅库存仍保持了较大幅度的增长。 热点城市房价涨幅领先的根源之一依然是供需矛盾 热点城市房价涨幅领先全国的根源，是住宅库存量和存销比大幅下降所表现的供需矛盾。历史上，二线城市的存销比一般都显著高于一线城市，然而，本轮房价上涨周期中，二线核心城市的存销比降幅要显著快于一线城市。据Wind统计数据，截至2016年10月16日，一、二线城市存销比分别为25.82和23.92，二线城市存销比已连续四周低于一线城市（参见下图）。存销比大幅下行所表现的住宅供应短缺矛盾，是二线热点城市房地产市场“量价齐升”的主要原因。 在此，以南京、合肥、厦门和长沙、重庆、成都两类二线核心城市为例，前者是此轮房地产调控防泡沫的重点城市，后者是房地产市场平稳健康发展的代表。截至2016年10月12日，南京、合肥和厦门商品房市场中，住宅待售面积分别为250万平米、152万平米和190万平米，住宅库存的同比降幅均在50%以上，供需失衡问题十分突出。与之形成对比的是，截至2016年8月末，长沙、重庆城区和成都的住宅待售面积分别高达1346平米、2215万平方米和1600万平米，后者在今年的房地产市场景气中始终处于“供销两旺、价格平稳”的趋势中。由此可见，尽管两类城市人口规模处于同一数量等级，但住宅库存水平却相去甚远，这一状况导致了今年以来两类城市房价截然相反的走势：前者房价急剧暴涨，后者房价则缓慢平稳上涨（参见下图）。 缓解供需矛盾的路径是调节住宅存销比至合理水平 热点城市防泡沫、其他城市去库存无疑是决策本轮房地产调控的终极目标。然而，从以上分析可以看出，各大城市住宅库存量差异巨大，使得全国一刀切的放松限购、限贷等去库存政策并未达到预期目标。因此，监管部门开始重提“一城一策”，强调地方政府要承担房价波动的主体责任。 值得注意的是，近期全国主要城市出台的新一轮房地产调控政策，依然采取了较为传统的限购、限贷等控制需求的政策举措，仅有合肥、上海等地提出加大土地供应的供给侧政策。 事实上，长沙、成都和重庆房价之所以能够实现“供销两旺、价格平稳”的良性循环，其根源在于土地的敞口供应，使得住宅存销比始终处于10-15个月左右水平。与之相反，前期住宅供地的短缺，使得南京、合肥、厦门的住宅存销比已降至5个月以下。 因此，要真正实现房地产防泡沫和去库存的双重目标，应坚决执行中央确定的因城施策，其主要着力点是调控商品房特别是住宅的土地供应，严厉打击房企囤地行为，调节住宅的存销比至合理水平，并以此作为地方政府房地产调控的重要考核指标。 就各地方而言，当前的政策重点应是：今年以来房价上涨过快的热点城市，需大幅增加土地供应，设定地价上限，控制因土地短缺和地价上涨造成房价上涨预期，同时加快住宅开发速度，提高住宅库存量，使得这些城市的住宅存销比上升至合理水平；其他高库存城市或前期土地供应过量的城市，需严格控制土地出让节奏，政策重点是消化住房存量，控制新增库存，引导住宅存销比下行至合理水平。