地产投资依赖度省市大排名：贵阳、西安、济南、珠海严重依赖地产顺水鱼财经

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2016/8/29 11:25:00 标签： 数据显示，房地产开发投资增速已连续3月处在下滑通道。今年1~7月份，全国房地产开发投资55361亿元，未剔除通胀因素下同比增长5.3%，增速比1~6月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重约为三分之二。
投资是稳增长利器，" 房地产投资又是固定资产投资的支柱之一，因此，多年以来中国许多省市的经济都高度依赖" 房地产投资。而这也导致了部分省市" 房地产市场库存过高难以消化，地产投资增速因此大幅下滑，所依赖的地产投资路径难以为继。 中国房地产报记者通过统计全国31省市（区、直辖市）今年上半年房地产投资占固定资产投资的比重后发现，固定资产投资中对于地产投资依赖度排名前十的省市分别是：上海、北京、海南、广东、辽宁、重庆、浙江、贵州、福建、江苏。其中上海、北京、海南三地的房地产投资占固定资产的比重均高达50%以上。 若从房地产投资占GDP比重来看，排名前十的省市则是：海南、贵州、云南、重庆、宁夏、安徽、福建、四川、浙江、河北。这一比重中海南的依赖度最高，此外贵州、重庆、福建、浙江也“两榜题名”。 而中国房地产报记者通过统计全国30个主要城市房地产投资依赖度发现，固定资产投资对地产投资依赖最严重的前十名城市分别是：上海、北京、中山、济南、深圳、珠海、佛山、苏州、西安、惠州；而GDP对地产投资最为依赖的前十大城市分别是：贵阳、福州、西安、郑州、珠海、济南、合肥、廊坊（24.04%）、厦门、武汉。对房地产投资依赖症最严重“两榜题名”的城市分别是：西安、珠海、济南。 从当地房地产库存状况来看，房地产投资依赖程度最为严重的省市，恰恰面临着巨大的去库存压力，显现了经济反被房地产投资拖累的恶果。 海南、浙江、贵州：长期依赖地产 地产投资增速开始下滑 衡量一个地方经济发展对房地产投资的依赖度，有两个指标，一是房地产开发投资占固定资产投资的比重，二是房地产开发投资占GDP产出的比重。 中国房地产业协会原副长会、房地产业专家胡志刚认为，每个城市每年房地产开发投资不应超过社会固定资产投资的25%。有的地方占40%、50%比重的固定资产投资都在做房地产，这个城市的产业结构畸形，会出现地产泡沫。房地产投资占GDP的比重，则控制在10%以内比较合理。 显然，大部分省市已经远远超出了地产投资依赖合理值。 中国房地产报记者独家统计发现，31个省市中，上半年房地产投资占比固定资产投资超过25%的省市有6个，分别是上海、北京、海南、广东、辽宁、浙江；而房地产投资占GDP比重，则有22个省市均超过了10%。 值得注意的是，这两项指标均超过合理值的省份分别是海南、浙江，而这两个省份多年来一直都是严重依赖房地产投资的地区。同样严重依赖房地产投资的还有贵州，GDP对房地产投资依赖度达到21.71%。 海南省统计局数据显示，去年1~12月，海南房地产开发投资占全省固定资产投资总额的50.7%，比2014年同期提升3.6%。而今年上半年末，这一比例继续提高到了51.14%。去年全年，海南房地产开发投资对全省固定资产投资增长的贡献率为85.4%，拉动全省固定资产投资增长9%。过度依赖房地产开发投资，导致市场出现大量商品房挤压现象。 海南省官方数据显示，截至去年底，海南省商品房库存量约4100万平方米，消化期约50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于全国平均水平。其中，商品住宅库存消化期超过全省平均水平的有13个县市，乐东县消化期长达117个月。 在高库存压力下，海南去年底便有开发商降价促销。再加上今年以来当地政府出台的系列去库存新政刺激，海南房地产销售有了较快增长，但仍需要消化27个月。而且库存还在增加。截至今年7月份，海南省待售面积1334.95万平方米，同比增长11.6%。前7个月，海南省房地产开发投资增长6.7%，增幅同比回落17.8个百分点。 而在上半年长三角热门城市" 房地产市场火爆态势下，浙江房地产投资增速却是负增长，为-0.8%。而同样是长三角区域的江苏，房地产投资增速却从2015年的负增长逆转为上半年8.1%的正增长，上海更是保持了2015年以来的8%以上增长。房地产投资的持续负增长已经成为拖累浙江民间投资和浙江经济的一个重要原因。 北京、上海、深圳：房地产投资高 占GDP比重有限 中国房地产报记者独家统计的30个主要城市房地产投资依赖度排行榜显示，固定资产投资对地产投资依赖度超过25%合理值的城市有20个，前10名分别是上海、北京、中山、济南、深圳、珠海、佛山、苏州、西安、惠州。而GDP对地产投资依赖度超过10%合理值的城市则有28个，前10名分别是贵阳、福州、西安、郑州、珠海、济南、合肥、廊坊、厦门、武汉，多属于当前楼市火热的二线城市。 综合两个榜单，城市地产投资依赖症最为严重的城市分别是西安、珠海、济南、贵阳、福州。其中，西安房地产投资占GDP比重为31.48%，占固定资产投资比重为37%。 就在热点二线城市楼市火爆之际，西安楼市却是不温不火。中国指数研究院数据显示，在全部100个城市6月份房价对比中，西安在第60位，在各省会城市房价中处于中下游水平。 数据显示，截至7月末西安商品房待售面积为284.96万平方米，较6月末有所减少，但仍同比增长57.7%，去库存周期为17个月。西安市统计局2016年西安居民购房需求报告显示，调查中，当问及被访者和家人在西安的购房计划时，5年内计划购房的被访者不到三成，76.6%的被访者没有购房计划。 2014年开始至今，贵阳市已经在楼市去库存的道路上行进了3年。在此期间，最高的楼市去化周期最高时曾经达到20个月，而目前基本稳定在17个月左右，虽然处于合理可控的范围，但去库存周期还是略长。 根据易居房地产研究院数据显示，截至今年上半年，贵阳市库存量同比增长28.3%，在70个城市中增幅排名第11位，库存总面积为653万平方米。近6年时间贵阳市新建商品房供应量一路上涨从100多万平方米一路上升，目前正处于历史高位运行。而济南商品房库存量则同比增长34.6%。 虽然北京、上海、深圳房地产投资占固定资产投资的比重分别高达59.96%、53.03%、49%，但这三个城市房地产投资占GDP投资的比重却不高，分别为13%、14.08%、7.16%。“地产投资占固定资产投资比重，并不能完全说明一个省份对房地产的依赖度，因为像上海和北京这样的中心城市，基建和工业投资的空间已经不大，地产投资在固定资产投资中占比高，但占GDP比重相对有限。”有专家指出。 在直辖市中，天津的经济表现较为健康。上半年，天津市固定资产投资高达7074.14亿元，远超过上海的2810.53亿元，亦超过北京的3030.93亿元。而天津市房地产开发投资占固定资产投资的比重仅17%，房地产投资占GDP的比重为14.14%。分析认为，主要原因是天津近几年发展迅速，在京津冀一体化战略下，一大批项目先后落户滨海新区等区域，因此工业投资一直很高。同时由于不具备一线城市对全国的辐射力和吸引力，因此房地产市场投资吸引力有限。 东北三省、山西：地产投资依赖度低 但库存高企并非房地产投资依赖度低，就代表这个地区的经济发展健康。据中国房地产报记者统计，今年上半年辽宁房地产投资占GDP比重为11.24；房地产投资占固定资产投资比重则较高，达到31.29%。黑龙江、吉林、山西的房地产投资依赖程度则都较低。黑龙江上半年房地产投资占固定资产投资的比重11.45%，占GDP比重为5%。吉林这两个数值分别是5.79%、5.19%。山西稍高，房地产投资占固定资产投资及GDP的比重分别为11.95%、9.26%。 然而，这些在房地产投资依赖度排名中垫底的吉林、黑龙江、山西等地，却仍在遭受着资源枯竭后的经济消退和转型困顿期，同时面临着商品房市场销不动、房地产投资负增长的压力。 辽宁省发改委在其官网公布的最新统计数据显示，今年上半年，辽宁省完成固定资产投资4600.7亿元，同比下降58.1%，其中，房地产开发完成投资增速同比下降31.5%。自2014年底以来，辽宁这两个投资增速一直都是负数。 8月15日，辽宁省委政研室（改革办）副主任李方喜表示，辽宁房地产库存去化周期将进一步缩短，住宅类商品房去化周期将控制在12~18个月以内。而吉林则在争取利用2~3年使房地产库存处于合理水平。 其实，从全国范围来看，房地产市场正在进入调整期，这意味着销售放缓、投资增速减慢将是大概率事件。 国家统计局数据显示，房地产开发投资增速已连续3月处在下滑通道。今年1~7月份，全国房地产开发投资55361亿元，未剔除通胀因素下同比增长5.3%，增速比1~6月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重约为三分之二。 分区域来看，各区域之间依然较为分化，中部地区增速处在上升趋势，而东部地区受调控因素影响已经受到冲击，房地产开发投资增速放缓。西部地区也处在下滑趋势。 而对于经济增长过度依赖房地产投资的地区而言，受益于房地产上升周期下的经济短暂繁荣，恐怕也将在房地产下行周期付出代价。 数据来源：中国房地产报记者许倩根据各地方统计局、统计信息网官方数据整理计算注： 因截至 8 月24 日，深圳尚未公布上半年房地产投资开发数据，因此采用深圳一季度相关数 据计算房地产投资依赖度 刘凯/制作