客服热线：
手机版
二维码
' howImage('stock','1_601166',this,event,'1770') 兴业银行(' 601166,' 股吧)将于8月28日召开2012年第一次临时股东大会。该行将在这次会议上审议的《关于在上海' howImage('stock','1_600663',this,event,'1770') 陆家嘴(' 600663,' 股吧)金融中心区购置营业办公大楼的议案》（以下简称“买楼议案”）成为焦点，因为该行股东、上海宝银投资咨询有限公司董事长' target='_blank' >崔军在8月20日发表《给所有兴业银行股东的一封公开信》，呼吁所有股东在临时股东会上投票否决买楼议案，并提出用买楼预算回购公司股票 的方案。买楼议案显示，该项目总预算最高可能达到50亿元。
撇开崔军“这50亿元买了房子不能给公司带来任何收益”、“房价暴涨后必有暴跌”等不尽正确或合理的言论，现实是否如其所言，“这时在上海陆家嘴中心区购置营业办公大楼相当于高位接盘”？现在是回购兴业银行股票 的最佳机会？对投资者来说，楼市、股市、宏观经济、货币政策四者，将如何演化，并互相影响？
股市不堪，但银行股更难
事实上，在经济增速放缓的大环境下，预期收益不佳的市场远不止房地产一个，作为“经济晴雨表”的股市更是积弱不振。
“综合实体经济、虚拟经济和货币信贷等多项关键数据，我们可以得出一个基本结论：企业家和投资者面向未来的长期投资意愿明显减弱。虚拟经济和金融资产价格的表现也充分说明企业家和投资者的长期投资意愿疲弱，预期比较悲观。”' howImage('stock','1_601288',this,event,'1770') 农业银行(' 601288,' 股吧)首席经济学家' target='_blank' >向松祚指出，“股市持续震荡下跌，说明投资者对未来经济前景缺乏信心，与实体经济长期投资和利润下降所传递的信号一致。与2011年同期相比，今年我国股市IPO数量和融资额同比下降超过70%，充分说明投资者的长期投资意愿疲弱，亦反映产业创新乏力，能够激发投资者特别兴趣的新型产业和明星企业不多。”
在向松祚看来，银行股的表现很能说明问题。“尽管银行利润增长较快，利润总额亦比较大，然而，银行股市盈率和市值却屡创新低。我国银行板块股票 的市盈率不仅低于国际同行，而且低于我国股市其他板块。”
据' howImage('stock','1_600999',this,event,'1770') 招商证券(' 600999,' 股吧)测算，当前，银行板块2012/2013年动态PE为5.6/5.2倍，动态PB为1.0/0.9倍，处于各行业最低。
据' target='_blank' >东方证券测算，目前，A股银行基于2011年的PB为1.13倍，排名全球第五；PE为6.05倍，排名全球倒数第一。A股银行基于2012年的动态PB为0.96倍，排名全球第六；动态PE为5.32倍，排名全球倒数第一。
在银行股中，交行、' howImage('stock','1_600015',this,event,'1770') 华夏银行(' 600015,' 股吧)、' howImage('stock','1_600000',this,event,'1770') 浦发银行(' 600000,' 股吧)、（原）' howImage('stock','2_000001',this,event,'1770') 深发展(' 000001,' 股吧)、' howImage('stock','1_600016',this,event,'1770') 民生银行(' 600016,' 股吧)、兴业银行等银行股价已经先后跌破净资产。
事实上，崔军已在8月1日向浦发、兴业、交行、深发展、民生五家银行的董事长及股东发出公开信，希望各家银行董事会“尽快召开临时股东大会，讨论我们的两个提议，以维护所有股东的利益”。崔军当时亮出的身份是陕西创赢投资理财有限公司董事长，陕西创赢投资理财有限公司则是这几家银行的“机构持有者”。他的两个提议则与此次反对买楼议案的两点要求一样：“第一：银行拥有大量黄金地段房产，数量非常大，都是按当年建造或购买的成本做账的，往往按10年20年30年前的成本入账的，入账金额非常低。要求按国际惯例重新评估，按公允价值入账，这样银行的资本金就会大幅增加，净资产也会大幅度提升，银行可三年不用向股东伸手融资。
第二：用银行每年净利润的10%，三年内在净资产下择机回购兴业银行的股票 ，然后实施注销。这样回购第一可提振股价，第二在净资产下回购股票 实施注销可提高每股的净资产和每股收益。毕竟现在兴业银行在2012年的动态市赢率只有3倍左右。现在是最佳的回购机会。”
招商证券分析师' target='_blank' >罗毅表示：“当前银行股的估值不论从横向还是纵向看，均处于最低水平，处于较好的价值投资区域。”他认为，经济或于今年见底、明年见底回升，经济回暖将稳定银行的贷款定价能力，缓解资产质量的不良压力。
不过，兴业银行回购股票 的可行性并不大。' howImage('stock','2_000776',this,event,'1770') 广发证券(' 000776,' 股吧)分析师沐华就此指出，兴业银行正在实施定向增发方案，此时回购股票 与定向增发方案相左，“不可能一手向投资者要钱，另一手却又买回自己的股票 ”。
股市易跌，但波动率或趋小
A股向来以非理性示人。中金公司一份研究报告指出：一旦房价上涨趋向显性化，将可能再次遭到中央政府政策的压制，从而对A股市场造成不利影响。
“由于房地产商当前的库存压力较大，短期房价大涨的可能性不大。但随着成交量的进一步回暖，地产商的资金状况逐渐回暖，我们预计从三季度开始，地产商打折促销行为将大幅减少；进入四季度后，房价将开始逐渐上涨。但由于当前的库存水平较高，即便到了四季度，我们预计地产商购地的意愿仍将十分低迷。同理，即便未来房地产销量继续回暖，由于一般新开工和购地都要在库存回落且房价上涨半年以后才会出现，因此，房地产投资的新开工增速也难有显著反弹。”中金公司报告称，“进入四季度，政策制定者将可能再度陷入两难境地。一方面，房价开始回升的苗头已经出现，民众对于房价回升的不满情绪也可能出现反弹。另一方面，地产商并不会很快进入再次拿地和新开工的周期中去，地方政府的卖地收入和投资增速依然处于底部，必然对进一步的房地产抑制政策更加抵触。而这种纠结状况的再次出现，将会对股市投资者的情绪和预期造成相当大的负面影响。”
不过，随着股市制度建设的完善，市场指数波动率和交易换手率都有下降的趋势。
中金公司一份研究报告指出，两个因素导致当前A股市场自身的状况和制度建设对于A股的影响日趋增加。一方面，' target='_blank' >证监会在' target='_blank' >郭树清推动下持续加大推进制度建设的力度，使得今年新股发行制度、分红制度、退市制度和杜绝内幕交易等一系列新规密集出台，这对于A股走势造成了直接的影响。另一方面，随着金融创新推进的力度加大，各类股票 金融衍生产品不断涌现，A股市场的交易和投资者盈利模式正在发生潜移默化的变化。
“过去的A股，由于上市公司普遍不注重对二级市场股东的回报，形成不了长期稳定的投资回报预期。这样的市场中相当部分的参与者为投机者。但是，随着A股2008年全流通的开始，这一情况正在悄然发生变化，因为市场中出现了新的套利型投资者：首先是以大小非和一批'私募股权基金为核心的一二级市场之间的套利交易者；随后产生的是利用' 大宗交易和定向增发等交易机制形成的一级半市场的套利交易者；最后，随着' 股指期货、指数ETF乃至未来期权等各类股票 衍生金融工具的推出和广泛使用，二级市场内的套利交易者的队伍也在日益增大。”中金公司报告指出，“根据金融行为学原理，只要交易充分自由且交易成本足够低，在一个投机者为主体的市场中，套利者总能寻找到持续获利的套利机会，而套利者的持续盈利则意味着投机者总体上将会持续亏损，最后导致投机者交易活跃度的下降乃至最终选择退出市场或者转变为套利交易者。这一过程中往往会伴随着市场交易换手率的降低、市场指数波动幅度的下降，而这又将会为套利者进行杠杆化交易提供适宜的环境。”
“我们可以把这种市场交易模式的变化过程看作一个类似于生物进化的过程。事实上，欧美成熟市场和部分亚洲早于A股发展起来的股市，如日本、台湾、香港的股市，都已经经历过了类似的进化过程，而A股正刚刚迈入这种进化的发端期。尽管这一过程可能会经历较长时间乃至还会有短期反复，但是大趋势是不会逆转的。在这样一个变革的时期，如何适应新环境的变化并且在新的环境下找到新的盈利模式，将会成为未来每一个投资者将要面对的课题。因此，虽然市场制度状况目前还不是决定A股短期走势的决定性因素，但是其对于A股走势的长期影响将会变得越来越显著。而从短期影响看，主要体现在A股的波动区间和交易换手率的下降上。因此，我们认为尽管市场仍会有波动，但是对于大盘指数大幅看空或者大幅看多可能都不再明智。”中金公司报告指出。
楼市“限购限贷”治标不治本
“就中国过去十年的房价上涨、特别是2009年到2010年的快速上涨而言，如果说供需总体失衡是根本原因的话，那么货币宽松特别是住房信贷政策过于宽松，则是催化剂和助推剂。”农业银行战略规划部有关人士指出。
“买房投资之所以回报率高、吸引力大，无外乎两个原因：一是借贷成本低。2009年到2010年商业银行普遍执行七折房贷利率，使得当时的5年期以上房贷利率只有4.158%。二是融资杠杆高。当时，很多房贷只要两成首付，意味着即使两年后房价仅上涨20%，购房人也可以实现100%的投资收益率。考虑到2009年到2010年很多楼盘价格翻番，意味着当时贷款的购房人在短期内就可以实现500%的投资收益率。”该农行人士表示，“因此，在本轮降息过程中，要想保持房地产市场的基本稳定，避免本来就稀缺的房地产资源继续向少数人集中，关键就在于降低投资买房的预期回报率。”
该人士指出，在房地产持有环节税缺失、交易所得税征收存在漏洞、房地产信息全国联网进展缓慢的情况下，必须坚持“限贷限购”政策不动摇：对于限购政策，全国住房信息联网系统应尽快投入运行，外地人购房的歧视性规定应予以取消；但对于限购三套房的规定，仍有坚持的必要。对于限贷政策，该人士表示，应该坚持二套房首付60%、利率上浮10%的规定；对于首套购房，可以鼓励商业银行给予七折利率优惠，也可以考虑将首付比例降至20%，首套房判定标准则可改为“只认房不认贷”。
“从短期来看，限购、限价、限贷的方式是有效的。但是从中期来看，最好用经济手段逐步替代行政调控方式。经济手段就是通过提高交易税率来限制投资投机交易，同时，通过加快推进' 房产税的试点范围，提高长期持有成本。最好的方式是能把调控和改革很好地结合起来。”国家发展和改革委员会宏观经济研究院副院长王一鸣指出，“当然，要以稳定房价为前提来做这件事。”
本月的降准预期至今未能兑现，很可能与房价的反弹有关。
“从70个大中城市房价看，7月新建商品住宅房价环比上涨的城市达50个，城市数目比上月多一倍。二手房房价环比上涨的城市也有所增多。从成交量看，住宅类商品房7月份成交面积当月同比增长14.3%，扭转了此前连续9个月同比负增长的势头；7月成交面积季调后环比增速达11.4%，创2010年4月以来新高。”中金公司首席经济学家彭文生表示，“货币政策要顾忌到对房地产市场的影响。降低存准率和公开市场操作都可以补充流动性，但指标意义不一样，前者对市场情绪影响大。”
“二季度以来房地产销量和价格的明显反弹成为制约货币政策放松时点和力度的重要因素，中央近期要求地方从严落实地产调控措施并对一些地方暗自放松政策执行提出警告。8月房地产销量有所回落，8月和9月房地产市场表现将是影响货币政策操作的重要因素。”' target='_blank' >中银国际分析员叶丙南表示。
“一方面，经济的自主增长动能偏弱，社会风险偏好降低，银行惜贷情绪上升，需要政策的逆向操作来弥补；另一方面，近期房地产价格的反弹彰显了避免货币宽松推动房价进一步上升的重要性。”
彭文生指出，货币政策需要在短期稳增长和中长期控制房地产泡沫之间取得平衡。
“我们的总体判断是政策朝放松方向的调整还会继续，但房地产市场的发展是最大的变数。”彭文生表示，“如果房地产价格继续上升，将增加政策面控制投资性住房需求的必要性。另一方面，房地产市场回暖可能有利于稳定相关投资放缓的势头，从而降低政策稳增长所需要的力度。在这样的情况下，货币政策放松的力度和节奏可能低于预期。”
房价在下调还没到位之际反弹，显然是中央政府所不愿意看到的。
7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查，并发现了一些需要特别关注的问题：一是近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%；一些地方的市场监管力度需要加大，部分城市尚未建立预售资金监管制度，一些楼盘的价格公示不够规范。
这次督促检查进一步表明了中央坚持房地产市场调控的决心。中央要求各地要继续严格执行住房限购、差别化住房信贷等各项调控政策措施，坚决抑制投机投资性需求；对执行调控政策不力、放松调控政策的地区，要实行问责。
“从各方面信息来看，在十八大之前，针对房地产的有关政策在执行层面将有所收紧。”叶丙南表示。瑞银证券分析师孙旭也认为，政策走向将以强化执行为主，政府出台新政策可能性小。
叶丙南认为，虽然8月住房销量增长比7月有所放缓，但近期政策趋紧能否抑制住房价格回升趋势仍值得观察。
安信证券分析师徐胜利认为，未来出台新政策的可能性不能排除，因为“国务院各有关部门将在此次督查的基础上，深入研究并完善房地产市场调控政策，切实巩固房地产市场调控成果。”
楼市难涨，但商业地产例外
房价固然难涨，但商业地产在一定程度上却恰能受益于房地产调控政策。
“近两年来，楼市调控政策逐步收紧，开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严控的商业地产开发。”国信证券分析师孙菲菲表示，商业地产扩张的背后有两大动因：首先，商业地产符合居民消费结构升级、收入提高的需求，部分商业地产能够引导当地的商业重心迁移；其次，相比于住宅物业，商业地产更能为地方政府带来持续性的税收、就业，更受地方政府欢迎。
莱坊8月22日发布的数据显示，第二季度上海甲级写字楼市场和商铺市场表现活跃。上海甲级写字楼租金环比增长2.2%至每天每平方米9.2元，增幅较第一季度提高了1个' target='_blank' >百分点。其中，上海核心商圈写字楼租金环比增长5.4%。
其实，在自用价值和投资价值之外，商业银行纷纷在陆家嘴这个金融城买楼还有其他考虑，如品牌形象等难以量化的价值。兴业银行在买楼议案中表示，买楼是“为充分利用上海国际金融中心的区位优势，持续提升本行品牌形象和综合竞争力，切实解决在上海地区营业办公场地不足问题”。
“目前，本行驻沪机构主要集中在上海兴业大厦和张江园区办公，另有部分经营机构在外租借场地办公，办公场所较为紧缺，距离陆家嘴国际金融中心较远，不利于与监管部门和同业金融机构交流，且上海兴业大厦建于上世纪九十年代，功能设计上存在很多局限，已成为制约本行在沪业务发展面临的较突出问题。为此，在相关部门大力支持下，经过前期缜密的论证，本行拟在陆家嘴金融中心区二期购置一幢写字楼，作为总行驻沪机构、上海分行及本行子公司的营业办公场所。该大楼所属地块位于陆家嘴中央商务区，紧靠陆家嘴金融中心区一期，是上海市中心沿黄浦江的最后一块整体开发项目。”买楼议案表示，“该大楼由上海中船置业有限公司根据国际甲级写字楼的通行标准统一规划、设计、建设和管理，地上建筑面积约6万平方米，规划建筑限高为100米，加地下分摊面积和购置车位的费用，以及各项税费，项目总预算控制在50亿元以内。”
兴业银行临时股东会8月28日还将审议《关于建设福州总部营业办公大楼的议案》。该行已拍得相应土地，拟按“赤道银行”理念采用节能环保的建筑材料及工艺建设大楼，总预算约为15.2亿元。8月10日，兴业银行董事会已审议通过了大连分行以46999.27万元预算购置营业办公用房的议案。
据报道，兴业银行回应称，经初步测算，此次在福州和上海的房产购置计划对该行资本充足率影响约为0.05个百分点，对年度净利润影响极小。
