活过来的 绿城顺水鱼财经

理财周报房地产实验室研究员 王丽云/文

' target='_blank' >宋卫平笑了。

经历了一年多的暴风雨洗礼后，54岁的他，笑起来依然像个孩童。

“去年这个时候，我都不知道要说什么。”' target='_blank' >绿城集团董事长宋卫平9月10日在杭州玫瑰园度假酒店举办的“2012年中国城市居民居住满意度调查”新闻发布会上说，最近他终于遇到了件高兴事：中国指数研究院进行的“居民居住满意度”调查中，绿城得到89.5分最高分，在企业中名列第一。

另外，在物业服务、规划设计、销售服务、企业形象、业主忠诚度6个分项评比中，首次囊括全部六个分项排名第一。

艰辛“补考”风雨路

如果把房地产分为两门课：一门语文，代表宏观管理；一门数学，代表财务和经营。宋卫平认为自己之前的数学课没有及格。当然，在这轮房地产宏观调控当中，数学题出得也有点偏，种种原因，绿城陷入了高负债危机。

“现在应该算是补考及格了！”宋卫平说。

绿城集团副董事长' target='_blank' >寿柏年表示，负债率已经不是绿城主要的问题。绿城负债率去年年底为148%，今年半年报时为98%，下半年，随着九龙仓、融创等资金陆续到位，预计到年底，负债率将会降到65%左右。

而这次“补考”显然也是不容易的。在今年年初，绿城最困难的时候，宋卫平就动员绿城所有员工参与“全员营销”，目标是全年实现400亿元的销售额。

宋卫平表示，公司再困难，绿城的产品也不能降价，因为这些产品都是绿城精心打造出来，在行业内是最好的产品，如果降价不仅伤害老业主的利益，也是对绿城员工劳动的不尊重。

在价格不动的基础上，绿城的“全员营销”迅速掀起了一股旋风。据当地媒体报道，任务最多的一个经纪人今年要完成五六个亿的销售指标。

宋卫平也不“服老”，亲自领了4个亿的销售任务。“我的任务完成得差不多了，已经卖了3个多亿。”宋卫平在接受本报记者采访时如是说。而此时，距离当初绿城开展的“全员营销”大会，只有不到7个月的时间。

绿城活过来了！

但是回顾前面的艰险，宋卫平仍不免唏嘘。“最难的时候，账面上只有几千万元，现在至少有20多个亿，下半年不会太为绿城生存伤脑筋了。”

宋卫平对记者表示，这次补考能够过关，也多亏了朋友帮忙。记者获悉，在最困难的时候，有银行向绿城逼债，老宋经过不懈努力，终于将银行说动，同意贷款按原计划偿还，暂不催要。在最困难的时候，老宋亦放下了资产千亿老板的身段，向龙湖等行业大鳄们求救。

当然，最终向老宋伸出援手的，一位是比他大12岁的九龙仓老总' target='_blank' >吴光正，另一位是比他小5岁的融创老总' target='_blank' >孙宏斌。前者通过入股绿城给了老宋51亿元港币，后者通过项目合作，给了绿城33.7亿元。

一位熟悉绿城的人士看到老宋今日的笑容，不由感叹：去年绿城债务危机初发时，外界都认为绿城要破产了，老宋要不行了。对于这个传闻，宋卫平还在2011年11月1日，发表了一篇回应绿城破产传闻的文章。

接着，他又提出了卖地卖楼卖项目卖股权等一系列的债务危机解决手段，如今看来，老宋的确做到了。

困难时期忍痛“卖孩子”

当然，补考是要交学费的。而对于宋卫平这样的性情中人来说，这个学费交得很心痛。

从2011年下半年开始到2012年6月份，绿城卖掉了20多个项目，并把1/4股权卖给九龙仓。这对于宋卫平来说，是个“很惨痛的过程”。这其中，大部分项目都是老宋自己看好的地块，有的还是亲自去现场举牌的。

“现在我不想去拍卖现场了，也不买地了。”宋卫平说这句话的时候，心里或有几分心酸。

“这一年多以来，有的时候会为了五千万或者一个亿的资金，去找别人腾挪项目。用寿总的话来说，那真不是人过的日子，真舍不得那些地，有点‘卖儿卖女’的感觉。”宋卫平如是说。

“但总比一起死掉要好。”宋卫平说，卖掉这些项目，让他想到了他们这个年龄的人所经历过的那个饥荒年代，以前穷人家里孩子多，养不活，就只好送人几个，心里虽然难受，但最起码都能活下来。

好在，老宋所卖出去的“孩子”，如今都健康成长，让他比较欣慰。

“其实我们卖地时很多项目都涉及到团队的问题，所幸是现在这些主要项目的团队都没有动。人家说，你们做得还很靠谱，团队你们继续操纵。个别的还愿意给我们1%或者0.5%的品牌管理费，他们只是派一个财务总监，或者一个总经理，地全部是我们去执行，他们做股东。”

宋卫平说，如今他非常感谢那些帮绿城渡过难关的朋友。“他们说，最差的情况是，他们接手这个项目以后，我把本金和银行利息还给他们就行了，我们碰到过很多这样的合作伙伴，非常好。其实，不是有太多企业拥有这种代建能力，我们不是为了几千万或者几个亿去做。”

暴风雨后转型当“农民”

宋卫平是个不服输的人，然而这次绿城所经历的一切，让他开始改变自己。

“为什么别人都料到了宏观调控，而我没料到呢？”宋卫平很坦诚地对记者说，以前自己对市场存有幻想，太天真。所以，对于今后的拿地，宋卫平表示再也不去' 土地拍卖现场，也不买地了。“前几年拿了那么多地。绿城差点死在买地上，等到市场恢复到基本属性再说吧。”

宋卫平说学习始终是绿城的一个任务。

绿城向万科学过物业，向' target='_blank' >星河湾学过精' 装修，向龙湖学过弗拉明戈的建筑和下跃的户型。在行业外，绿城也曾向松下学经营之道，向' 奔驰学稳定的质量和周到的服务，向苹果学经营者的境界。或许，大家最希望的是，绿城把数学成绩提高上去，做一个文理科都优秀的“高材生”。

宋老板坦言，绿城在房地产行业已经被历史证明，不具备太强的赚钱能力，他也不是高超的经营家。对现在宏观环境的理解力，有时还是有幻想，很天真。凭自己的本事，本来还是应该能算得到这个严厉的调控，却还是没能躲过。

宋卫平说，一般企业追求的是利润，要赚到10%-20%的利润。而他很清楚绿城的诉求是什么，“我们觉得别人买了去做不如我们去做，我舍不得这些地给一般的企业。”

对于这次宏观调控的时间，宋卫平认为已经超出了自己的预判。本轮宏观调控要进入两年或者更长的周期。“现在的调控总不是个办法，这是一种无奈。”宋卫平如是说。

接下来宋卫平要把一部分精力放在现代农业上。据了解，绿城在嵊州准备了5000多亩的土地，先是做成一个农业科研、生产、加工、销售为一体的高技术示范基地，然后进一步打造成涵盖休闲度假的农业综合体。

据宋卫平介绍，绿城刚和浙江省农科院签了战略合作协议，过一段时间，绿城现代农业公司就要挂牌了。

“跟做房产一样，将引入全世界最棒的科技和农业方面的设计团队。”宋卫平说。

虽然老宋总结了很多绿城的教训，但是有一点他不打算改变，那就是对产品完美的追求。

例如，这次绿城“居民居住满意度”得89.5分，虽然排名第一，但宋卫平认为“还是有失误”，这表明至少还有10.5%的不满意，以后还需要不断改进。

观澜湖掘金旅居产品

“旅居时代”新动作

高尔夫带动地产

理财周报房地产实验室研究员 王丽云/文

当其他房地产企业开始进军旅游地产的时候，深圳观澜湖集团已经悄然将旅游地产向旅居地产演绎，并且开创了自己独特的产品线模式。

敏锐洞察“旅居”新时代

作为高尔夫知名企业的观澜湖集团，这两年已经低调开始在多地探索旅居产品。

海口观澜湖营销总监张卫明介绍，早在20年前，观澜湖就已经洞见了“旅居时代”的到来，用20年的时间，观澜湖在深圳、东莞、海口两省三市，打造了令世界瞩目的以高尔夫为主题的综合高端休闲产业集群，致力于将运动、休闲、度假、商务、人居、商业等不同产业融为一体，以健康、快乐、自由和幸福为更高的生活诉求和经营理念，缔造了“旅居时代”最为经典的中国样本。

现在，世界第一大球会横跨深圳、东莞和海南三地的大格局已经成型，除成功营运多年的深圳、东莞之外，海口观澜湖度假区也因世界高尔夫顶级高坛赛事的上佳口碑带来强劲人气。不仅如此，海口观澜湖更催生了一个集高尔夫、奢华酒店、休闲度假、终极旅游、高尚人文住宅等于一体的国际“旅居”目的地。

当“旅居”成为一种追求生活质量的方式，越来越多的人们正追随候鸟式的度假轨迹抵达南方，而这个扼守着南中国自然生态最为美丽的地方——观澜湖·海口国际度假区，已成为人们心中公认的中国最高级别的“旅居”目的地。

软件硬件作支撑

张卫明认为，“海口观澜湖项目有自己独特的特点。它在空气最好的城市之一海口，而且坐落在神奇的火山岩上，观澜湖海口完整保留了20000棵原生树木；保留了15385亩原始黑色裸岩地貌；改造形成了7个湖泊，800亩湿地。”

海南省' target='_blank' >旅游局一位负责人日前在“珍珠海岸美丽陵水2012城市营销全国巡展北京站”活动上透露，海南省今年将在旅游上推出新政策，例如将离岛购物的免税额度从每人5000元提高到1万元。

陵水也准备建设全国最大的免税店，还要斥资几十亿元建设海南省最大的海洋主题公园等。

张卫明表示，随着高尔夫运动、养生的自然环境和国际旅游岛配套的免税购物等软硬件设施的建设，海口观澜湖项目将越来越成为全球旅居生活的首站。

在一般城市，即使是别墅豪宅，层高一般也只能达到3.6米左右。单在观澜湖观邸，无论是3.5米的公寓，还是6.5米的空中别墅，都将给人极致的空间感受。建筑位于球场中央，已阔绰空间' 收藏360°全景高尔夫风光。超大景观阳台，全方位欣赏错落景致。