控制风险不鲁莽顺水鱼财经

刚需购房也应认清当前楼市的实际情况，切忌鲁莽。技巧上，要关注政策变化、合理规避风险，在理性前提下方能安全置业。

《理财周刊》：

控制风险不鲁莽

文／本刊记者 徐卓航

可以说，现阶段许多刚需家庭都有足够的理由出手购房，而无需过多地犹豫，以至于在市场和政策的双重影响下迷失了方向，错过了本该抓住的时机。不过，刚需购房也有其自身的特点，我们一方面要避免投机心理，另一方面更要抓住核心目标、掌握规避风险的技巧，在理性购房的大前提下，同时安全有效地置业。

认准需求

现阶段买房要做的第一步就是认准自身的具体需求、核心目标，并时刻以如何合理、有效、安全地达成这一目标需求为大前提。

既然是刚需购房，那就要首先避免投机、占便宜的心理，不以购房的投资性为目的来考虑具体的实施方案和过程，以免耽误了整个家庭生活、居住的需要。若总是以“我今天买了明天会不会跌”、“是不是买贵了呀”的心态来计较得失，难免就会有所本末倒置，毕竟我们买房的第一目的是改善居住条件而非坐等升值，这跟购房的同时将不动资产的增值性纳入考量是有本质区别的。

其次，不同的财力、不同的家庭情况会有相应各不相同的具体需求。比如地段位置、面积大小、楼层房型等等，不一而足。有些三代同堂的家庭会需要低楼层或电梯房和较多的房间，而年轻人两口之家则更看重交通便利、配套完善，诸如此类。同时，预算的多少也会决定在现阶段购房所能够选择的范围和余地，哪些条件需要满足、哪些则只能舍去，都要在一开始就有所把握，以免具体操作起来又患得患失，不知该如何取舍。

另外，业内人士还提醒说，如今年轻人在选择置业时，不宜好大喜贵，应抛弃置业必须一步到位的思想，根据自身所能承受的范围，作出合理的决策。在选择按揭方式时，也不宜过分要求年限短，或急着想尽快还清贷款，而过分压缩日常生活开支，降低原本应该保持的生活质量。

辨明政策

当前，楼市处于市场与政策的双重调整时期，因而，要在现阶段买房，第二步就是要弄明白各方面的政策及其未来可能产生的变化趋势，多多加以关注，以免原本目的在于控制房地产市场泡沫、保护合理刚性需求的政策，反过来让有需要的购房者缚手缚脚，甚至造成不必要的麻烦和损失，影响安全置业。

例如从限购和限贷的角度来说，首次购房如果过于“冲动”而没有考虑周全，买到了不合适或不称心的房子，再想要反悔和补救，就会面临许多问题。首先，在房产调控的大背景下，再次购房时，一方面有先前贷款的偿还问题，另一方面，公积金贷款就要执行二套房贷政策，银行对首套房贷的认定也比较严格，总体的原则是“认房又认贷”。只要是曾经购买过住宅，无论现在是否仍然持有，无论是否贷过款，再次购房都被认定为是“第二套”；同样，只要是借过房贷，无论是否已经还清，再买房也被认定为“第二套”。而和首套房贷相比，二套房贷无论在首付比例和贷款利率上都很不合算。

另外，房产买卖牵扯到税费的问题，在某些情况下，税费的比例还很高，是绝对不能忽视的问题。若现有的住房持有时间不足5年，在出售时需要缴纳5.65%的营业税，1%的交易佣金和最少1%的个调税，这3项费用相加为卖房总价的7.65%，那么，假设100万元的房子，需要支付的卖房成本就要7、8万元。

再比如，房产证加减名字和' 房产税的问题也应有所考虑。单身购房的，是否要写上父母的名字；将来结婚的时候，又是否会需要再次加名。考虑到刚需购房的局限性和非一次性，为了能应对今后的政策变化趋势（房产税征收扩大、限购政策调整等），购房者也要在看准时机果断出手的同时做足功课，以便给今后的生活留下余地，避免出现今后不能买、不能贷、多交税的尴尬事。

算清总账

可以说，买房出手莫犹豫，但也千万不能忘了要看清楚再出手。想要进一步规划好自己的购房大计，算清楚各项购房花销和成本，得出一个清晰明确的总账也是极为重要的。一来可以做到心中有数，二来也更能选出最优化的方案，避免因小失大，乱花冤枉钱。

在购房过程中，购房者最关注的往往是楼盘的价格、优惠的力度和楼盘本身的质量三方面形成的性价比，再综合自己的经济实力来做出选择和判断，却往往忽视了同样关键的信贷成本。

近日有媒体就曾报道，除了部分银行首套房贷仍有相应优惠外，个人消费类贷款利率普遍上浮。以装修贷款为例，中行、工行、建行等国有银行利率普遍上浮10%至15%，股份制银行则大多上浮20%到30%。“虽然现在首套房贷说有优惠，不过优惠也没以前那么好批下来了。”一股份制银行信贷工作人员向记者坦言，随着楼市逐渐回暖，银行对于房贷的政策也在不断变化，“优惠随时都有可能取消。”多位受访业内人士均表示，在保存款“冲时点”的压力下，年末商业银行的利率政策变动比较大，而住房贷款等个人消费类贷款很可能会最先成为“牺牲品”。

不难看出，受银行资金成本上升的影响，现阶段购房8.5折房贷已在减少，未来房贷利率上浮的比例还会增加。以贷款100万元、20年期限计算，如果执行8.5折优惠利率，那么月供为6900多元，总利息为66万元。如果执行9折利率，那么月供就要增加至7100多元，每月要多付180多元；如果恢复基准利率，那么月供要增加至7485元，每月多付585元，总利息比8.5折要多支出13.6万元。可见，若是为了等待开发商的一点让利而错过了较优惠的利率，无疑是得不偿失的。

做好计划

认准了需求、弄明白了政策、算出了各项花销，最后就可以制定一个又合理又让自己满意的购房计划了。

其实，无论是需求、政策，抑或是经济总账，都是一环扣一环相互关联，相辅相成的。先想清楚什么阶段买什么样的房子，找准自己这一步买房要首抓哪些要点；然后分析政策，考虑今后可能有的置换、过户、改善购房、出让买卖等行为，理清该如何具体实施购买步骤、选择贷款渠道和确定年限；最后，再从经济能力出发，算出不同方案和不同时机购房时的具体开支，包括借贷的利息、装修的花费、交房的时限、每月还款的压力等等。如此一来，一旦各个步骤做到了心中有数，那最优化方案自然就呼之欲出了。

如今，买房是一件大事，刚需买房更是整个家庭的大事。不鲁莽不盲目，做好计划按部就班，那么，买房抓住机会不犹豫、该出手时就出手，也自然是水到' target='_blank' >渠成的事情了。

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