调控实为刚需入场提供机会顺水鱼财经

如何看待调控？我们将通过对专家学者的采访，探究房地产行业在当前国民经济中的地位，房价宏观经济、国民收入的关系，以及细致分析今后很长一段时间内房地产行业发展趋势，让读者对房地产行业有个整体的认知。

《理财周刊》：

调控实为刚需入场提供机会

文/本刊记者 甄爱军

房地产业不可或缺

华东师范大学东方房地产学院常务副院长 华伟教授

房地产行业在国民经济中占据着非常重要的位置，这是不容置疑的事实。这不会因为有人说它是支柱产业而给人以拔苗助长的印象，也不会有人说它不是支柱产业便失去了这样的资格。

我们可以看到这样一个事实，严格来说，无论是预算内的“税“，有三分之一以上直接或者间接与房地产行业相关；还是预算外的“费”，包括土地出让金等，有将近7成比例也来自房地产行业，如果缺少了这两大块收入，国家财政会收入会受到不小的影响，进而影响到经济正常的运转。

房地产行业是国民经济中重要的组成部分。在其他行业尚未发展起来的前提下，它所发挥的作用更大。政府一直扶持的部分行业，并未真正发挥应有作用，比如钢铁处于破产边缘，金融行业属于垄断行业，民营企业受国际经济形势的影响也不容乐观，现在就只剩下房地产行业一枝独秀了。

房地产行业一头联系着投资，另一头跟消费有着密切的关系。严格地说，房地产业起点是投资，终点是消费，如果没有房地产业产生的消费（功能），投资就有可能“撑死”，比如房地产也以外的投资，高铁不盈利，高速公路也无法盈利，基础设施为战略性投资，只能间接性盈利。只有房地产投资，能够通过与房地产相关的消费来顺利完成财务的循环。而反过来说，这种正常的财务循环，才能间接地把基础设施建设带来的溢价通过房地产市场变现出来。它们之间转换是如何实现的呢？基础设施的投入，要靠土地的投入来买单，而土地的投入，则意味着房地产业的投资，因此房地产行业的投资其实就是为基础设施的投入买单，而与房地产行业有关的消费则为房地产业投资买单，也就是说房地产消费最终为整个国民经济基础设施建设买了单。因此，如果缺少房地产行业，仅靠高铁、公路、港口的自我造血功能，无法形成良性循环的格局。

未来十年发展趋势向好

中国房地产数据研究院执行院长、中国房地产研究会市场委副主任 陈晟

纵观近两年来的楼市调控，我个人认为有三个方面值得肯定。第一是改变了购房者的心态，宏观调控让房价不再快速上涨，因此购房者也不必为了盲目追涨而迫切入市，可以做到从容置业；第二个方面就是90平方米以下的普通住宅户型产品供应增多，让更多的刚需降低了置业成本；第三则充分体现了公平原则，比如考虑到了中低收入人群，增加了保障性住房的供应。

对于未来楼市发展趋势的判断，可以从短期和中长期两个方面来看。短期而言，目前处于窄幅调整阶段，房价既不会往上涨，也不会往出现大幅下滑情形。由于调控政策还会持续发挥作用，尤其是以“限购”、“限贷”等政策还不会退出，所以市场需求不会出现爆发性增长，房价难以上涨；而另一方面，由于一线城市的市场交易活跃程度恢复比较迅速，品牌开发商已经完成年度销售任务，故降价意愿不强，这也导致房价将难以回落。

现阶段刚需需要留意的风险并不是房价泡沫，而是供应泡沫。虽然有不少人认为房价中存在泡沫成份，但是这样的价格如果能够为市场所接受，这就不能称之为泡沫。但诸如近期出现在' howImage('stock','1_600295',this,event,'1770') 鄂尔多斯(' 600295,' 股吧)、东营等三四线城市，因为市场需求被人为推高而带来的供应泡沫，才是购房者更应多加小心的。因为随着需求回归合理水平，过大的市场供应会压垮当地的市场。

随着调控的深入，房地产将体现其本质的东西——使用功能。我把它归结为功能地产，不管是居住，还是发展旅游、工业、教育、养老等产业，都会在整个房地产市场占据一席之地。

从中长期的发展趋势来看，我认为房地产市场至少还有十年的黄金发展时期。目前我国城镇人口约6亿人、两亿户，住宅保有量约150亿平方米，但城市化率刚刚达到50%，户均面积不到60平方米，距离联合国要求的安居工程90平方米标准还有不小的差距。因此城市化进程、改善型需求以及城市拆迁和新增家庭形成的市场需求，将会形成巨大的市场市场需求。我所在的中国房地产数据研究院曾就此做过测算，到2020年全国城镇住宅存量将达到280亿平方米至300亿平方米的规模。因此我估计在未来十年内，我国房地产年均销售面积将维持在9亿平方米左右。有如此巨大的市场需求来“托底”，足以保证楼市在未来十年内保持健康向上的发展态势。

调控带来购房良机

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民

调控的目的是压制房价的上涨速度。如果认为中央政府调控就是为了打压房价，把房价打下去，这样的理解肯定与市场实际运行轨迹会存在偏差。在我看来，调控其实是给刚需提供了进场的机会。房地产市场自2003年进入上涨通道，2005年上涨速度加快。调控有效遏制住了房价快速上涨势头，这便给原本资金实力稍微有些欠缺的购房者有了喘息的时间，经过一段时间积累之后，便可以考虑进场了。

调控的目的就是抑制投机，打压投资性需求，但并不是要打压正常的市场需求。相反，刚需还会受到政策的保护，比如税费、信贷政策都向刚需倾斜，与调控之前相比，变化并不大。

中央政府从未提到过要打压房价，所以如果抱着房价下跌之后再去购房的想法，可能难以等到这样的机会。另外还要当心的是，目前房价面临着不小的上涨压力。美国推出QE3，欧洲各国实行量化宽松，全世界都在印钞票，与房地产有关的钢材、建材价格以及人员工资都会上涨，那么有什么证据表明成本的上升，不会传导到房价上面？

至于该买什么样的房子，购房者应该根据自己的经济实力来判断。如果能够承受中央商务区附近的房价水平，自然没有必要去外围区域。但如果资金实力有限，则建议尽可能选择地铁房，这类物业交通状况便捷程度高，方便自己出行，同时多为首次置业者青睐，也比较容易出租，可方便日后换房出手或者出租。另外一个问题需要留意的就是，要关注板块的发展潜力，尽可能选择具有升值潜力的区域，因为这关系到物业的保值、升值功能。

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