农房确权困局难解顺水鱼财经

浙江大学公共管理学院教师 杨遴杰/文

农房确权不止存在单方面难题，还隐藏着宅基地确权及补偿难题。由于过去我们忽略了对产权制度的建立与管理，在今天就不得不面对短期内解决众多历史遗留问题的困局。

最近，贵州省贵阳市云岩区出台了当地农房确权实施细则，规定每户农民只能确权240平方米的房屋面积，导致许多超面积的农户扎堆离婚，八九十岁的老人家也不甘落后。离婚的原因很清晰，把户分小了，可以扩大确权面积，以后在拆迁安置中可以获得更多补偿。

这就不得不问一句，为什么作为农民财产权利的房屋，其确权要和户联系起来，而不是直接且仅仅针对需要确权的房屋。类似的情况其实在城市里也有，一些城市在旧城改造时，为了彰显人性化要求，每户至少补偿一套以上的住房，结果又是一轮离婚热潮。可以看出，其原因都在于，所有按户来确权或补偿的规定，都不是纯粹的市场行为，政府行为从中起了很大的决定性作用。

政府为什么不按照农民实际住房面积来确权呢？最直接的答案是，农民的住' target='_blank' >房超标，很多都是违规超标建设的，所以要按照政府给定的“标准”来确权。可是农民也可能要反驳一下，很多地方没有乡村规划，更早时也没有房屋面积标准，加上房屋可以继承以及其他原因，房屋面积超过政府确权时规定标准的家庭不在少数，且并不是有意违法多建。

地方政府规定户均面积是因为拆迁安置时，政府补偿主要考虑的是住房面积大小，农户按现状确权则会使政府未来的负担加重。但现在的问题是，农户通过分户确权的方式扩大确权面积，起到的效果和按实际面积确权差不多。

其他国家拆迁时候似乎不存在这个问题，补偿主要考虑' 土地价值，参照市场价格来补偿，这是大头，然后再考虑房屋成本。再有额外的要求，就单独谈。谈不拢，就走司法渠道。而我国司法渠道往往走不通，很多地方也不受理此类官司。

另外，我国似乎也不太考虑土地价值，在拆迁时候都是按房屋面积来补，《国有土地上房屋征收与补偿条例》里也并没提到被征收的房屋所占土地的价值与补偿办法。

我国不考虑宅基地的土地价值补偿，也有其历史原因。农民的宅基地获得是带有福利性质的，只要有集体成员的身份就可以免费获得。房子是自己出钱盖的，地是集体给的福利，所以补房子不补地，有其合理性。但是《物权法》将宅基地使用权纳入物权范围，要获得对方物权是需要付出补偿的。

温家宝总理在今年1月的《求是》杂志上发文曾指出：“土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等，是' 法律赋予农民的合法财产权利，无论他们是否还需要以此来作基本保障，也无论他们是留在农村还是进入城镇，任何人都无权剥夺。”

从这个角度来看，在农房确权难题之外，还隐藏着宅基地确权问题，其实质是福利性质得到的宅基地，是否能真正按照农民财产权利的内涵得到补偿。大家都知道，房屋真正有价值的部分不是砖头瓦片，而是其所占的土地。地方征地拆迁也不是要砖头瓦片，而是要发展所需的土地。宅基地确权和补偿问题不解决，用农民房屋的确权和补偿来替代，照样解决不了问题，还会引起一堆社会难题。

当然，如果回归到真正核心的宅基地问题，问题同样存在。以往忽略产权制度的建立与管理，今天就不得不面对短期内解决众多历史遗留问题的困局。要有所突破，非要有当年城市公房制度改革的决心和勇气不可，这又是一篇大文章。