提前还贷的房奴少了顺水鱼财经

每到年底，房奴们攒了一年的钱以及大额年终奖到账，往往会引发一波提前还贷潮。然而，近日记者采访中了解到，由于今年6月8日、7月6日' target='_blank' >央行两次降息，对于房奴们来说，压力无形中已有所减轻，提前还贷的冲动也跟着降低。

利率降0.5个百分点

50万贷20年月供少还大约162元

今年6月8日、7月6日，央行两次降息，5年以上房贷基准利率已从这两次降息前的7.05%降为6.55%，降幅为0.5个' target='_blank' >百分点。降息了，自己的房贷月供也会降，具体降多少？

最近，房奴曹先生常用网上的房贷计算器去套算自己的月供。他的计算方式是：50万元20年期，然后套用降息前后的5年以上房贷基准利率去计算结果，得出的月供将少约148元。然而，银行人士表示，他的这种计算方式并不科学，得出的结果也不能反映月供变化真实情况。曹先生的实际情况应该是，去年11月份，他以7.755%的利率（基准利率7.05%上浮10%）贷款买房，50万贷20年，按等额本息还款方式，月供约4106.29元；今年两次降息后，5年期以上房贷基准利率为6.55%，但该客户调整后的贷款利率同样会在该基准利率基础上上浮10%（即7.205%）。如果他的合同利率是“满一年调整”的方式，那么，扣除此前12个月已还本金约10882元，在剩余19年（228个月）的还款期内，假设不再有利率变动，月供实际降至3944.15元，比此前少大约162元。而非上述简单套算出来的148元。

提前还贷的少了

是闲钱少了还是暂时观望？

“今年是降息了，相比去年几次' 加息，给人带来的心理感觉是不同的，还贷压力不那么大，很多人并不着急提前还贷。况且，是否提前还贷最重要的还是个人手中是否真的有闲钱。”省内某银行个贷中心的一位负责人表示，跟去年12月份的情况相比，近段时间以来，咨询办理提前还贷的人有明显地减少。该人士分析原因主要有两方面：其一，没钱提前还贷。今年以来，银行理财产品以及整个资本市场的行情都不是很好，很多人并没有在' 投资中赚到钱，甚至仍是亏本中，并没有攒下钱来，属于没钱提前还贷的情况；其二，有钱还但仍在观望。因为贷款成本降低，有些人会在闲钱是用来投资还是提前还贷两者间进行对比选择，暂时还在观望。

特别提醒

不是所有老客户都是1月1日降月供

据了解，目前有一个比较普遍的提醒是：“老房贷利率将从次年1月1日起调整”。不过，对此说法，银行人士却表示，这只是其中的一种情况。由于每家银行与客户签订的合同约定不同，并非所有的老客户都是下月起发生月供变化。如果不了解自己的月供变化时间，最好本月末前拿出贷款合同再向银行确认一下。

据了解，有关这方面的银行合同约定大致分为5大类：其一，“次年调整”原则。即从加息或者降息后第二年的1月1日起，按上一年最后一次利率调整后的新利率执行。据本地银行业内人士介绍，大约八成以上的存量房贷都属于这种情况；其二，“满一年（或半年）调整”原则。即遇法定利率调整，合同项下贷款利率按贷款发放日起满一年（或半年）的期限做调整；其三，“对年、对月、对日”原则：比如去年12月4日贷款，今年12月4日开始执行新利率；其四，“次月调整”原则：如遇加息则将在次月受牵连，次月1日起执行新利率；其五，“按季度执行新利率”：如遇加息则将在次季度首个月份的1日起执行新利率。

提前还贷是否划算先算好账

“无债一身轻”，对于很多房奴来说，都急切地希望把欠银行的钱还上。不过，记者采访中了解到，并非所有的提前还贷都划算。由于部分银行收取提前还贷“违约金”，加收“融资顾问费”等。对于那些剩余本金不多，临近还款期末的人来说，更应格外地算算这笔账；而且对于那些几年前按优惠利率办理的房贷来说，如果手中闲钱有更好的投资渠道，能超过这一贷款利率的话，也不适合提前还贷。

以长春市民李女士为例，2009年6月贷款购买了一套总价38万元的住房，其中贷款22万元，贷款期限10年。当时的贷款利率为基准利率打7折即4.158%，最初月供是2244元。3年来，李女士存了一些钱，打算提前还贷。按照当时她与银行签订的借款合同，在“提前还款”一项有这样的约定：“借款人提前还款时，贷款人可按提前还款金额和提前还款时的贷款利率加收一个月的利息作为违约金。”目前，李女士经过3年多的还款，剩余本金约15.5万元，这部分钱如果提前还贷的话，按当前贷款利率4.585%（6.55%基准利率打7折）加收一个月的利息作为违约金，大约573元。如果李女士的15万闲钱通过投资理财产品的年化收益能超过4.585%的话，就不适合提前还贷。

本报记者 黄艳丽

50万贷20年（按等额本息还款方式）去年11月份月供约4106.29元,今年降息后月供约3944.15元,比此前少大约162元。

贴士

计算月供变化两点注意

第一，必须将此前已经归还的本金刨除；

第二，在多数情况下，银行会根据与客户签订的合同，维持合同中约定的利率优惠或上浮幅度，仅仅是在央行加息或者降息后对“基准利率”的部分予以调整。比如，几年前曾有一部分客户享受到7折或8.5折优惠利率，现在仍不变；而同样，去年以上浮10%利率获得贷款的客户，尽管基准利率有所降低，但上浮标准仍不会有变化。