草根买楼王：别总奢望踩着最低点入市顺水鱼财经

陆先生靠着敏锐的眼光和过人的决断，迅速成为买楼大军中的佼佼者。

专题策划 信息时报首席编辑 黄莺 专题撰文 信息时报记者 田桂丹 专题摄影 信息时报记者 何剑辉 实习生 刘晶

3月，对于想买而没买楼的人来说是纠结的广州新“国五条”细则要到月底才能出台， 20%的税啊，这个杠杆到底是会让房价涨？还是会让房价跌呢？是该持币观望呢？还是该义无返顾地全情杀入呢？可怜的工薪阶层们，辛辛苦苦挣到了首付，却要在中介与二手房间奔波矛盾“二手房现在是绝佳的入场机会，很多有多套房的业主都趁机抛盘，快点去看房啊！”“现在买二手房？还是不要啦，现在买入，等政策出台后，万一那个20%的税一定要卖方出，你不就从炒房变成了房东了吗，还是缓缓吧！”……怎么办？来看看这个故事。

几经寻觅，记者终于在浩浩荡荡的买楼大军中，找到了一个愿意站在公众面前讲出自己的买楼经历和理念的陆先生。中国人有句老话，那叫财不露白，陆先生说，他不怕面对媒体，自己从打工者到如今先后拥有5套房产的影视公司老总，所有财富都是阳光的。

经历：

2000年南下打工，几经沉浮，如今摇身变成影视公司老总。

拥有的房产：

2003年买入番禺南国奥园，自住一月后搬回市区租房，随后把房卖出；

2006年， 买入流花湖附近住宅（房产在父母名下）；

2009年初，买入环市东路住宅；

2009年底，买入天河北林和西路写字楼；

2011年底，买入流花湖附近住宅。

见到传说中的“买楼王”陆先生时，是在他前不久创办的环市东路耀辰影视公司里面，说是公司，这里更像一个温馨的小家，从事艺术的人，所有的布置都充满文艺味：电影菲林线条做装饰的书架、古色古香的木制茶台、超大的玻璃鱼缸……

谈起自己的经历，坐在鱼缸边的陆先生不失风趣地说，2000年只身南下找工作屡屡碰壁，蹲守南方人才市场的日子，几乎成了生命中最痛苦的回忆，“现在开车经过看到南方人才市场的牌匾，都会心痛。”

来广州后，他做过制衣厂文员、办公室主任、总经理秘书、销售部副经理、业务员、区域总经理，2006年初，他见外商来国内往往需要" 法律、英文和会计、服装服务，却无人整合三种资源打包服务，开始创业做咨询公司，赚到了2009年投资购房的第一桶金。2011年，在浙江、香港和广州天河越秀开了四家咨询公司后，他感到了行业局限，开始重新回学校读EMBA，思考未来的路，在观察思考、多方拜访后，锁定了做文化" 产业。2011年底开始涉足，先到一家有18年历史的影视公司任营运总监进行学习，2012年底开始创办自己的影视公司耀辰影视。

（下转10版）

（上接09版）

月收租3万元可养家

今年38岁的陆先生，在越秀天河有3套住宅和1套写字楼，并靠投资房产使家庭可靠收租维持日常生活。

从最初空手到穗求职的工薪族，到现在创业做老板，陆先生认为投资房产对自己来说，是出于一种寻求安全感和建立自信的初衷。

“特别是像我们这种创业者，没有过多背景的人”，陆先生说，“投资房产可带来房租固定收入，支撑上有老下有小的家庭生活开支。”作为一个不断在创业路上的人，陆先生很需要这种可“吃房租”的安全感，“假设生意失败，也找不到工作，当然这种可能性不是非常大，每个月都可以有固定收入在养家糊口”，这样他才能放心在创业路上冲杀。

现在，陆先生靠手上的房产每月可收租3万元左右。但他说投资时并不算出租回报率，因为租金肯定是很低的，“两三百万元购买一个写字楼后，每月租金1万多元，要收多少年才能够收回来。”换个角度考虑就会明朗很多：投资房产可保值增值，每月还可带来房租固定收入。

投资时闲钱一分不留进场

陆先生在广州买房的故事，始于2003年，当时他还在服装公司打工，用薪水和积蓄在番禺南奥买进了第一套房。

但真正开始有闲钱考虑投资时，是在2009年。创业咨询公司后，他手上有了闲钱，“拿着钱可能会亏，家庭生活得不到保障。”于是陆先生开始琢磨，钱应该买点什么。买房前他拿了10万元让朋友帮忙" 炒股，小试" 牛刀，结果亏了2.5万元。他总结，这个小插曲给自己的教训就是永远不再沾股票 ，不能控制在一个范围内就不做，除非去研究透它。

近年政策调控掀起楼市惊涛骇浪，投资房产难道就不怕也会贬值会亏吗？与众多不具备专业房地产知识的普通草根一样，陆先生也有这种担忧，“有担心，毕竟是有投资性质的，市场不是自己所能控制的，有可能会不涨价。但我又问自己，不买房能买什么能不亏？不可能买一大坨黄金放着，也不倾向于这么做。”在没有更好的投资方案的情况下，陆先生开始出手投资房产。

虽然“入行”房地产投资时日不久，陆先生却发现个人性格与财富有很大关系。“我买房就跟创业特点差不多，一旦做就是火力全开，将当时手上的所有闲钱全部投进去，从来没想过要留一点备用或投别的地方。”

总想生最大利时往往买不成

作为专业的房产投资客，往往倾向于四处寻求房价洼地，追求最低入市点。而对于业余投资的普通" 大众来说，其实很难有时间和精力去盯紧整个市场，并进行细化分析。非专业投资客想要将手上的钱投往最能升值的地方，往往是大量查阅资料做功课，纠结得几夜无眠后，却错失机会，仍持币观望待购。

陆先生深谙这一点，他寻求的是投资最简单有效的途径，甚至提炼出自己的快乐投资学：“健康的生活方式才能带来健康快乐的投资方式，仅仅是用利润最高点带来快乐的话，就比别人的快乐要减少一倍。如果做了这事就快乐的话，不管利润高低就会快乐，多快乐了才能赚到钱。”

出手买房前，陆先生从来没试过想几天几夜睡不着觉的经历，“不用去想，对比来对比去。买东西和做事方式都是这样，像我创业影视行业，自己不懂就去学，心态摆好最重要。因为人如何在想都有自我的局限，只是在自己现有的知识结构中去冲撞，是很局限徒劳的，所以我干脆连冲撞的机会都不给它。”

陆先生喜欢拿创业经验来类比投资房产，因为觉得两者是同理互通的。“如果总想一次就把你口袋的钱赚完、想赚最大钱的时候，生意肯定是做不下去的，宁愿把它变成永远都赚不完的钱。”他分享道，买房时如果总想最大利润化，就需要调查和专家咨询等大量工作来支撑利润最大，这样时间成本就付出去了，可能机会就错失，而且利润最大化必然是风险最高的。

市中心住宅适合“懒”投资

尽管在2009年初和2011年底都踩准了楼市调控低点入市，陆先生却坦言在决策购房的当时，他也无法去判断到底是低点还是高点。高点低点的东西，从来都是只有在回头看时才能发现。其实，对于不是专业投资客或行业内的人来说，他认为低点与否并不重要，因为专业人士都踩不准的点，业余者要去踩准它更是难于登天。

“像我这样希望通过房产保值的，所需要的只是多一套两套的问题，货量很少，无法去控制涨落，也踩不准点。”陆先生说，事情总是要两面看的，“大家都买的时候价格可能判断是高，也可能反而低；大家都不买时判断房价是低是高，也很难说。”

陆先生总结，只能是选择熟悉的、适合的去买，每个业余投资者都要有自己的大方向，不能什么都想要。他自己有两个大方向，第一是买中心区的住宅肯定保值，因为城中心商业地带不是一天两天就形成的，它的形成是几十年的事情，所以要衰退必然也不可能是一天两天的事情，下跌不会太猛太快，出租的话也会更好租。市中心的住宅适合长线的懒人投资，不必花太多心思去打理，也不必花太多心思去盯住整个走势。

另外一个方向是投资正在引领或将要引领新生产生活方式的地方，比如天河北和珠江新城。“有人说珠江新城规划不好，但它毕竟是新的事物，引领着广东新的商业模式，其标志性是不可回避的，所以觉得去到那里应该也基本没问题。”陆先生颇为得瑟地说，在这两个大方向下买的房，目前都没有跌过，包括在楼市调控低潮时也未试过贬值。

暂不考虑买郊区也没打算出货

房产投资有种做法是趁这几年楼价飞涨将市中心的房产出货，将钱拿到郊区买更大户型更便宜的一手房，以期斩获更丰厚的上涨空间。

不过，陆先生却暂时没有去郊区投资买房的想法，他甚至将番禺南奥的房子卖掉了。

他说自己选择投资房产时，有一条标准就是自己也想住的房子，“如果我都想去住，就不用担心去租。”他曾经在番禺南奥小住过个把月时间，却觉得很麻烦。“大家觉得住郊区环境好，可能有鸟鸣山更幽的感觉，但事实上住到那个地方，如果小孩要在城里读书，自己又要来回上班，往往没那么多的精力。”郊区的居住生活让喜爱繁华市景的陆先生，平添了焦躁全无半点闲情，“离城里那么远，碰到有工作聚会时会急得跳起来的。而且，在那里好像隔离了时代，隔离了流行，隔离了热烈的生活。”

陆先生的许多朋友都觉得番禺板块升值空间很不错，陆先生当初至少该留着出租先不卖。“我是这样想的，既然郊区板块的都能涨，我买市区的房子更加能涨。郊区出租房，要处理租屋和物业管理很多事情，去一趟也常常要两三个小时。”陆先生说。

陆先生说，等到五十岁左右退休时，他也有想法要到郊区去住，只是那是十几年以后的事了，许多判断都认为房地产热不会一直持续，大约会在10年之后就退热，到时候房价会下跌。因为猜不到那时房地产市场情形，现在就不需要先去那里买一套房等着住，“如果到时候很多人都想住在郊区的大房子里，开发商自然会集中供应的，不用现在就担忧到时候房子都被人买光了，会好贵好贵。”

既然赞同房地产在10年左右就会走完好光景，会不会想瞅准时间点在近几年趁高价出货？陆先生的答案是不会，他更需要持有房产收租去维持家庭的日常开销运转。

目前投资方向：

正在选人气旺区域小商铺

在目前住宅已经限购没有名额再买、而写字楼又已在珠江新城和天河北各有一套的情况下，陆先生开始将目光投向商铺，这次是由老婆出马去“考察”。

“我跟她说，看商铺就是要看周边人气旺不旺，装成要租铺的去周边都问问，如果租不到就代表这个租赁市场好，可以买。”作为这次商铺投资的“军师”，陆先生还说，未来淘宝这种电商会极大地冲击零售业，以后实体店都是面积比较小，专门就卖那种很有特色的东西，所以选择商铺时一定面积不能太大。只要她是按照这几条去选的，感觉就不会错，他都会支持。

买楼故事

住宅：两次调控相对低点入市

虽然陆先生投资时只考虑是否合适去买，不在当下去纠结是否最低点入市。但很巧的是，他有两次出手住宅，都是在房地产调控的相对低点出手的。

地点：保利中环广场 时间：2009年年初

2008年楼市在金融危机和房地产调控等多重危机冲击下，部分广州个盘开始出现跌幅，全国各地都有因降价准业主砸售楼部的消息，甚至一度有担忧称中国楼市会出现断供。2008年年底，中国出台了罕见的鼓励购房政策，楼市从此逐步回暖。

在2009年年初，陆先生以300多万元总价，出手购买了保利中环广场一套三房单位，现在价格已经翻番。他并不会时不时去问中介房产值多少钱，知道这套房子价格翻番了，是因为隔壁差不多面积的，刚以二手房卖出。“新邻居交流起来说，买了600万左右。”在形容对比完房价瞬间的心理活动时，陆先生爽朗地笑着说，财富对开心的刺激度还是非常大的，“我要强制压抑住兴奋，要用讶异的方式表达自己的狂喜，跟那个新邻居说，"真的，真的有涨这么快？不是吧？"

而当初出手中环广场房的时候，列在同期选择名单上的还有天河的一个新盘和麓景路上的一个新盘。“从刚知道有中环广场这个盘，到最后决定出手大概是个把月的时间。当时主要是觉得它很方正，而麓景路上的盘则房型有问题，转弯地方太多不方正；天河则总是觉得住宅气氛和学位配套等没有越秀好。”

在出手后，他也不会专门再去留意对比当时放弃的这两个盘的涨幅情况，“这种好奇心是没必要没好处的，我猜测涨幅悬殊不大。”

唯一让他有点后悔的，就是当初这套300多万元的房子只留下了90万元的房贷，其余的都在首付给了钱。“其实当时应该按政策少交点首付，将钱拿去多搞几套，交太多首付有点傻。但我想自己也只是有点傻，还不至于傻到完全不出手，所以也知足了，财富是有定数的，只能这样。”

地点：富力君湖华庭 时间：2011年年底

2011年房地产调控出台限购政策，且进一步升级限贷政策，广州楼市在2011年年底到2012年春节前的一段时间，部分中心区一手楼盘出现了给力促销的“笋盘”价。

2011年最后一天，陆先生又在流花湖公园旁出手了一套富力君湖华庭住宅。这次买房经历很能表现他投资买房的特点，就是只找熟悉的核心板块去买和快速决定出手。当时他和老婆开车路过流花湖公园，看到附近有这个楼盘在卖，就说过去看看，结果三个小时内就成了业主。“原来在附近住过，熟悉配套环境，知道可以在湖边走走散步，感觉是闹中取静，这样就下手了。”

现在这套房并没有租出去，而是空置着。“要不要租也很迷茫”，陆先生说，“新房子不舍得，还是想去住一下再去租，体验下新房子的感觉。”

写字楼：不到半年升七八十万

地点：耀中广场 时间：2009年年底

2010年开始陆续实施的限贷和限购等楼市政策，尤其是最近新“国五条”出台提出的执行高标准住宅转让" 个税，使得商业地产开始成为投资客资金进入重镇。早于这批潮流，陆先生在2009年买进环市路中环广场住宅后不久，就动了心思想要投资一套写字楼。

“当时大家都说买写字楼不要再买天河北，要往珠江新城走。但我觉得珠江新城没那么快，还需要时间。而天河北也没那么快过气，大家天天在那工作、吃饭和玩，会有路径依赖，除非有重大的刺激才会搬办公室。”决定下手天河北后，陆先生开始花时间去各个大厦现场走一圈，锁定要投资的大厦，“对比其他楼的特点，这点不用找专家，因为专家是搞研究。锁定大厦时更需要模糊的感觉对比，因为我个人生活和情感不偏激，因此相信自己代表了大多数人的感觉。”

“看中了耀中广场，它没有附近的中信嚣张、市长大厦像张着个大口、外经贸大厦又太老气。它很大气方正又内敛，大堂很大气，一走进去，踩在地板上，有种优秀杰出人的感觉，”于是他谢绝了中介在没盘源时都会进行游说推荐的其他大厦，“我说所有的都不要，只盯住这个（耀中广场）。告诉周边的所有房地产中介，只要有人放出来就盯住，告诉我。”

在当年的市场环境中，他等了两三个月就有人放出盘源，于是出手买下。“大概三四个月后，就涨了七八十万元，确实比创业还好赚钱，创业一年下来要赚这么多钱是需要付出很多东西的，但买房了什么事情都不用做就可以赚到这么多钱。”陆先生说，“有些人可能干脆就不创业了专门去投资房产，来钱快。不过我从来没动摇过去创业的念头，现在投资拍电影是自我价值的实现。”