李晨：新国五条让房价飞得更高顺水鱼财经

国家高级理财规划师 李晨

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引言：新国五条政策出台，对于广大房地产投资理财爱好者, 笔者的建议是, 当下应选择回避房地产投资市场, 而更应选择安全边际较高的投资产品, 例如" 信托产品和固定收益类理财产品。

新国五条，这个被很多评论家称为中国有史以来最严厉的房地产宏观调控政策，实际上很有可能是中国政府非常无奈的选择，其所产生的政策后果也许会与调控的初衷背道而驰。

首先新国五条出台的时机有着特殊的背景，一方面，当前正值经济复苏的十字路口，匆庸置疑，此次经济复苏，房地产投资所起的作用功不可末，虽然这离" 十二五规划中经济由出口和投资拉动型向内需拉动型转换的目标渐行渐远; 另一方面，地方政府债台高筑，稍有不慎，一些三四线城市的地方政府将有财政破产风险。为了解决这两个主要矛盾，同时正值政府领导班子换届的敏感时期, 也为了不落下给新一届领导班子留麻烦的口实，国务院仓促颁布了这一个在笔者看来有待商榷的政策。

此次新国五条政策的重中之重是征收20%房产" 个人所得税，打击对象是二手房市场的卖方，然而由于税收转稼的问题,无易将会变向抬高房价，从而增加购房成本。而在房价偏高的一线城市中，这些问题越加严重。因为一线城市的二手房市场开发已经比较成熟，生活配套设施完备, 二手房市场的需求也更加刚性, 这就意味着, 在买卖方双方的房价博弈中,卖方将会有更多的话语权, 因此买方将会被转嫁更多的税负成本。这样的结果必将是房价高的地区,价格增长更快,而房价低的地区,价格增长更慢, 造成两级分化, 这样的政策结果与抑制房价增长过快地区的房价增长的调控初衷是背道而驰的。

另外, 通过上面的分析, 我们可以得出这样的结论, 在房地产新政下, 最大的利益受损方是购房者, 这其中也包括大量的刚需购房者和改善型购房者. 而宏观调控的最大获益者将会是新房开发商和地方政府; 因为政策的导向是使购房者转向新房市场, 远离二手房市场, 这必将刺激开发商的拿地需求, 从而为地方政府创造更多的土地出让金收入, 加上二手房卖方缴纳的售房个人所得税, 都会大大有利于地方政府解决天量地方债务问题. 同时新房的销量也将会为地方政府的GDP增长的政绩添砖加瓦。

新国五条的另一个杀手锏是增加二套房的首付款比例和贷款利率, 从而降低了房地产投资的金融杠杆和投资收益. 另外20% 的个人所得税, 也将极大的增加房地产投资的交易成本. 无论是2010年颁布的新国十条还是此次的新国五条, 宏观政策的意图非常明显地是打击房地产的投资需求, 而未来可以预见的是,当新国五条的政策效果不明显时, 将会有更加严厉的调控政策出台, 届时将会进一步增加房地产投资的风险. 对于广大房地产投资爱好者, 笔者的建议是, 当下应选择回避房地产投资市场, 而更应选择安全边际较高的投资产品, 例如信托产品和固定收益类理财产品。

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