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本周六国家" 统计局将公布4月70大中城市房价数据之际，正是国务院出台新“国五条”楼市调控政策行将满三个月之时。彼时，“调控再度升级”的消息一出，恐慌情绪占领市场，各地房产交易中心人满为患，竞相争搭免征资本利得税“末班车”；此时，绝大多数城市“说好的”强力细则“悬空”，买卖双方回归理性陷入僵持，而“两个月里赚了一年钱”的各地" 税务部门、房产中介和地产商们则笑开了花儿。
当“十年九调，越调越涨”几乎成了业内外共识之时，" 华远地产(" 600743," 股吧)董事长、“房价预言帝”" 任志强又发话了：“什么时候买房，房价都会比原来高”，资深人士老顾“现在只要有购房资格，闭眼随便买都会赚”的言论也红遍网络。这么说来，中国房价上涨真的永无止境了吗？
政策“落地”细则“悬空”
新“国五条”出台之初，之所以引起激烈反响，在于其明文规定：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的" 个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
此后一段时间，许多地方曾短暂出现“假离婚潮”，争议矛头直指计征" 个税政策。上海市闵行区民政中心甚至专门打出展板，提醒卖房者“楼市有风险，离婚需谨慎”。中国房地产及住宅研究会副会长" 顾云昌对此表示，这些年房价早已翻番，资本利得税一旦全面开征，杀伤力很大，对其影响要有充分的估计。
然而，自3月底至今，包括北京、上海、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则，其中针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市仅重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。
即使是在“调控风暴中心”北京，首例需缴纳资本利得税的交易非但借助“阴阳合同”避税20多万元，纳税部分费用更是全部由买方承担。交易成本的转嫁，让打击投资需求的“大棒”落了空。更何况，目前当地征收20%个税尚属个案，多数中介均表示未曾出现过此类情况。“我们办理的二手房交易，没有征收过20%的个税，个税还是按照房屋总价的1%或2%征收。”北京某二手房中介负责人称。
据了解，包括北京在内，几乎所有城市房屋登记系统上线时间均不长，不少诸如老公房、房改房等“大龄房源”的核价难度很大；而由于“阴阳合同”不同程度存在，公平核价也并不容易。此外，住房购买、装修和使用过程中，涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，也有难度。
中原地产研究咨询部总监宋会雍分析称，单按目前市场的情况看，4月以来价格暂时较为平稳，买卖双方陷入博弈阶段，“一旦市场价格冲破这道束缚，呈明显上涨态势，引起民众反响并突破政府利益阻力，20%个税就能真正上场了。”
而鉴于宽严有别的地方细则，一二三线城市的新政效果也出现差异。
上海易居房地产研究院近日发布的《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，4月，20个典型城市新建商品住宅成交面积为852万平方米，同比增长24.7%，环比下降33.0%。4月份的成交数据，印证了细则出台首月楼市降温的市场判断。
当月，这20个被机构关注的典型城市中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交面积为257万平方米，同比增长8.3%，环比下降49.7%。其中，北京的跌幅最大，达61.9%；广州、上海和深圳的跌幅分别为54.8%、41.3%以及0.8%。
而二线城市天津、石家庄、青岛、南京、杭州、南昌、福州的新建商品住宅成交面积为390万平方米，同比增长39.4%，环比下降23.1%。
相比一二线城市，三线城市的环比跌幅最小。4月份，唐山、淮安、扬州、常州、九江、莆田、惠州、茂名、北海9个三线城市新建商品住宅成交面积为204万平方米，同比增长23.5%，环比下降19.1%。
对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，新政效力的继续释放及各地差异化政策的进一步深入，将促使未来楼市继续调整。“从需求方来看，市场已滋生出观望情绪，过去几个月保持的良好成交势头受到了阻碍；从供给方来看，各地楼市查处捂盘惜售的力度依然不减，同时对当前楼市需求亦应区别对待。”严跃进认为，只有强化“疏堵排漏”的需求引导模式，新政下的楼市才可能出现健康的成交环境。
土地市场躁动不安
那边厢，过于宽泛、缺乏针对性的细则饱受质疑，这边厢，耐不住寂寞的土地市场已经开始躁动起来。近日，上海" 世博板块土地6连拍屡创新高，不停被刷新的“地王”纪录和大批央企、国际企业争相竞拍的激烈场面，让人们感受到了上海土地市场的热度。
5月8日上午，华泰保险、深圳立业集团和益海嘉里投资以27075元/平方米的楼板价拿下世博
A02A-03、A09B-01和A02A-04地块，尽管是以底价成交，但仍已远高于之前该地块成交水平。5月8日下午，中电投力压三峡集团，以33192元/平方米抢下A09-01地块；5月9日，台湾Maxbase公司以39932元/平方米的价格抢下A09A-02地块；台湾远东新世纪更以40079元/平方米的价格抢下了A09B-02地块，创下2010年3月以来的近3年地价纪录。
据悉，上海世博板块两天共出让6宗地块，原始出让金额总计45.57亿元，实际成交共计54.5亿元，溢价率达15.2%。自2011年10月出让首幅原世博园区地块至今，该区域已合计出让了多达18幅商办类用地，累计出让面积为15.6万平方米，出让总金额达137.6亿元。
在世博地区被广为看好的背景下，周边的住宅成交价也出现了上涨。以世博板块内的别墅项目尚东鼎为例，3月份成交的一栋联排别墅曾创下每平方米6.4万元的单价。据该项目销售负责人介绍，尚东鼎近期看房来客量大增，3月份成交了11套，4月成交量继续攀升到16套，占中环内别墅成交总量的八成以上。另外，万科五阶坊、合生前滩一号、凯德嘉博名邸等公寓楼盘价格也都上涨5000元/平方米左右，从年初3.2万元至3.8万元/平方米的水平迅速上升到如今的3.7万元至4.4万元/平方米。
“单价地王”频现，“总价地王”也不甘寂寞。上周五，今年1月4日宣布终止出让的徐泾镇会展中心3地块重新亮相上海土地交易市场。相同的出让面积，相同的容积率，挂牌起始价却已从2012年的13亿元直接飙升到逾44亿元，引起业内一片哗然。
根据上海土地交易市场5月10日发布的公告，该地块重新推出后只是在出让条件上进行一些变动，如土地用途从商业用地修改成了商办，出让年限从40年修改成商业40年、办公50年。大幅溢价后，该地块折合楼面地价约8000元/平方米。一位开发商代表认为，出让方有魄力涨价31亿元重推地块，必然已经找好了下家，或是意向买家较多，不愁“嫁”不出去。
业内人士指出，目前开发商似已达成共识，认为现在土地市场正处于相对低点，是拿地的好时机。数据显示，5月上海预计将有21幅经营性用地出让，合计出让面积为41万平方米，累计起始出让金额高达117亿元。
除了上海土地市场分外火热外，本月北京、广州等地也出现集中推地潮。
据北京土地整理储备中心网站数据，当地正在供应的经营性用地达到12宗，土地用途包括商业金融、混合公建、住宅等，总建筑面积达到90.54万平方米，集中在大兴、通州、丰台、门头沟等区域。其中，门头沟新城地块经过现场82轮竞标后，最终被北京当地企业夺取，溢价率高达104%。
而来自广州市国土局的信息则显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。5月6日，广州举行新“国五条”细则出台以来首次土地拍卖会，同宝路8号和10号地块在经过近200轮竞价后，由佳兆业以18.6774亿元、配建6.68万平方米保障房的条件拿下，折合楼板价25597元/平米，一举刷新该区域“地王”价。
商办用地的无限风光，也间接折射出住房用地供应的尴尬。根据" 国土资源部发布的2013年全国住房土地供应计划，今年我国住房用地计划供应15.08万公顷，为近三年最低值。业内人士指出，该计划明显释放我国土地紧张的信号，在总量减少的情况下，商品房用地将被进一步压缩，部分用地成本可能会转嫁到商品房上。
易居（中国）控股有限公司执行总裁" 丁祖昱也表示，土地市场过热或招致国家层面的重视，随时加码的调控政策会对企业控制成本、提升利润产生影响。
保障房暂难抑房价
自去年以来，保障房建设成果陆续得到验收，供应量呈明显增长态势。而作为新“国五条”的一部分，“继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配”将是各地住房主管部门未来一段的工作重点之一。
5月10日，北京市住建委发布《关于规范已购限价商品住房等保障性住房管理工作的通知》，明确今后家庭申请购买经适房或限价房时，必须夫妻双方共同签订购房合同，房产证上也要写上夫妻二人的姓名。对这一变化，北京市住建委相关负责人解释说，一方面，经适房、限价房本身就是以家庭为单位来申请的，应是家庭共有的房产，如果房屋产权只登记在其中一位申请人名下，与实际按照家庭人口结构确定的分配方案不符；另一方面，如果所购保障房登记在一个人名下，另一个人名下则是无房，则有可能出现钻限购等政策空子用个人名义去申请买房的情况。
据统计，2007年北京实施保障房新政以来，共配租配售了18.2万多套保障房，其中经适房和限价房14.3万套。
上海则在去年就已实施新的共有产权保障房准入标准。该次共有产权保障房准入标准的调整，有别于2010年、2011年单一地放宽收入和财产限额，通过针对性地大幅放宽户口年限、收入限额等准入标准，上海市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工以及引进人才等群体将成为主要受益对象。今年3月，《上海市经济适用住房管理试行办法》正式发布，规定经济适用房将实行备案抽查制度和接受社会监督，对涉及虚假申请、虚假证明等行为的相关人员和单位将按规定纳入上海市个人或者企业信用联合征信系统。也就是说骗购者将进入“黑名单”。
除了在保障房的建设和管理上需更加规范外，将符合条件的外来务工人员纳入当地保障房范围也是大势所趋。新“国五条”政策明确规定，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
如今，湖北已率先落实中央政策。5月10日，湖北省政府办公厅就加强保障房竣工、分配、入住管理下发通知，对保障房建设交付期限、配套设施和分配范围，以及“捂盘”不分配、不退房等问题进行明确要求，当年基本建成的保障房60%以上必须分配入住，并提出地级城市及有条件的县级城市要将外来务工人员纳入当地住房保障范围。
“加大保障房的建设，可以改善商品房的供需关系。”有业内人士持有如此观点。也有人判断，保障房能影响商品房房价。" 万达集团董事长" 王健林去年曾对媒体表示，只有保障房总数占到商品房约一半的时候，房价才不会增长，而这个过程还需要8到10年。全国人大代表李永忠则相对乐观，他认为，政府供给的三种房源（即公租房、廉租房以及经适房）如果能达到市场份额的35%，“那么房价自然就下来了”。
然而，国家" 发改委副主任徐宪平在今年" 两会上的表态则是，“未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%”。
对此，协安置业营销总监胡军辉指出：“就当下而言，国内的保障房和商品房是两个不同类型的物业，从实际操作经验来看，保障房影响商品房价格几乎是不太会发生的事情。”他分析道，保障房解决的是“居住”层面的问题，而不是“居者有其屋”的问题，所以难以直接影响商品房的出售。
中原地产品牌部总监荆海燕则表示，“从理论上来说，保障房的供给力度会对起到平抑的作用，但现在没有明显的效果。目前的保障房政策主要针对中低收入群体，难以辐射到社会的主流群体。基本与买得起房的人没太大关系，所以似乎也不会太多波及到商品房市场。”
长效机制亟待建立
“十年九调，越调越涨”的说法虽略失偏颇，但足以折射出老百姓对于高房价的怨声载道。
近期有消息称，新任政府正就楼市调控“长效机制”进行相关调研。业内人士表示，调控不能仅一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革土地财政等方面作出制度安排。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌建议，要调整财税体系和中央地方事权体系，加快建立替代税种、加大转移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依赖切实降低。
对于目前的局面，上海易居房地产研究院副院长" 杨红旭认为，调控政策确实存在问题。“一是抑制需求，而增加有效供应不足；二是过多使用了行政手段，而对经济手段重视不够。”杨红旭指出，“宏观调控本身很难掌握火候，市场冷时加柴，可一不小心火势就会失控；市场热时浇水，弄不好又会熄火。”
美林国际（香港）有限公司执行董事刘芮东表示，“从现在情况看，房价还会涨，新的"国五条"如果能强硬实施，坚持较长一段时间的落实，肯定能起到抑制房价的作用，其中的关键是地方政府的态度。”刘芮东认为，从总体来看，调控是没有打在房地产的“七寸”上，只靠行政上的对策与方法，肯定会造成“屡调屡高、屡高屡调”的现状。
中国旅游地产服务集团副总经理王路则提醒政府一直犯了方向性的错误，“目前这些计划性措施，实际上反而起到了让房地产开发商卖出更高价格的作用。”他认为，是政府用错误的计划性调控手段对待相对市场化的房地产商品住宅交易市场，但在关键的土地供应市场上没有限价，土地供应规模也没有放开，生产成本不断上升，再加上销售价格人为限底，银根又持续紧缩，反而加剧了供应短缺，限价变成了刚性涨价。
有意思的是，尽管调控未能抑制房价上涨，上海市民的购房意愿并未下降。
近期，上海市统计局、国家统计局上海调查总队在继2009、2011年后，第三次通过“中国上海”和“上海统计”门户网站开展上海市民购房意愿问卷调查。调查结果显示，有40.7%受访者表示出较为明确的购房意愿，计划近三年购房。与2011年开展的购房意愿调查结果相比，具有较明确购房意愿的受访者比重保持稳定。
年龄分组显示，青年群体购房意愿最强。20－29岁和30－39岁受访者中，分别有45.4%和41.6%计划三年内购房。同时，老年群体为帮助适龄子女购置婚房，购房意愿亦呈现增强趋势。60岁及以上的受访者中有37.9%计划近三年内购房，比重较2011年上升了6个百分点。
虽然计划三年内购房的受访者比重保持基本稳定，但调查同时显示，短期购房意愿增长明显，计划一年内购房的受访者达到18.9%，比2011年调查结果上升4.6个百分点。分组资料显示，四类人群短期购房意愿较为强烈，一是40岁以下青年群体，有20.4%受访者计划一年内购房；二是60岁以上老年群体，有19.4%受访者计划一年内购房；三是外地户籍在沪群体，23%的非上海户籍受访者计划一年内购房；四是家庭年收入20万元以上的中高收入群体，一年内购房意愿达22.3%。
对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，必须遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀，通过建立健康的资本市场，丰富人们投资渠道，从而为楼市合理“减压”。
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