去海外，买地建房顺水鱼财经

还沉迷在农场游戏里吗？去海外买地建房，把游戏场景搬进现实吧

本刊记者 田鑫

在风靡的农场游戏里修整土地、建造房屋、种花种草，是不是有种“自买自建”的畅快和成就？如果嫌虚拟世界不过瘾，海外国家的土地私有化制度则能帮你把买地建房的梦想搬进现实。

在新西兰最大的城市奥克兰北岸，坐落着一幢设计精致的三层别墅，这是海外投资者Raphael除了上海之外的另一个家。别墅正对温莎橄榄球场，透过窗户就可以看见比赛的实况。背后是全新西兰最大的中学，眺望远方还可以看见一线海景。说起这幢房子，Raphael的语气里透着十足的满意，而更令他兴奋的，是他全程参与了买地建房的每一个步骤--也正是因为如此，这片土地和这幢别墅的每一处细节都最大程度符合了主人对于生活品质的要求。

金融海啸后，Raphael在他所熟悉的新西兰投资了这块土地。由于贪图漂亮的景色和学区的位置，仅裸地就占去了买地建房总成本的一半。剩下的一半成本中，人工和材料各占20%，其余的10%用' target='_blank' >于利息等其他开销。所有加起来一共花了约400万人民币。地和房子能买到，在裸地上盖房子的经历却买不到。“盖房本来也是我投资的一部分，现在有了经验，就更有计划继续投资了。”

如今，Raphael往返于中国和新西兰之间，自嘲曾做过“全球豪华借贷版盖房出租再盖房模型Excel”的他，已经完成了买地、盖房、出租的第一次试水。“别墅正被几户人家分租，那里的环境非常好，等我不忙了，我也准备过去住。”

准备买地建房

与国内房地产开发商既开发土地又建造房屋不同，海外大多数国家的土地与房屋是由土地商和建筑商分别负责的。要想在合意的土地上建一幢满意的房子，你必须得做好和各种人员打交道的准备，了解当地的相关准则更是重中之重。

陈忆是一家大型海外投资置业公司的销售主管，他告诉我们，虽然国家间买地建房的具体标准有所差异，但大致方向依然有规可循。

拥有一块合适的土地

确定想要的区域

买地建房在地广人稀的国家十分普遍。' 美国、' 澳大利亚、' target='_blank' >加拿大是中国人最爱移民国家的Top3，即使没有相应的国籍，包括它们在内的绝大部分土地私有化国家也都允许海外人士买地建房。

不过，为了保障本国公民的权益和福利，有些国家会在土地和房产上对海外人士做出一些限制。贷款方面，排在中国人最喜爱移民国家第四名的新西兰，本地人可以自己首付10%，贷款90%，非本地人的首付和贷款比例则在3：7和4：6之间；金融危机后，美国不鼓励房产投资，因此外籍人士只能支付全款。澳大利亚虽然允许海外人士买地买房，却不允许其进入二手房市场，这就意味着失去了先买下一块地再将地上的二手房推掉、重建的机会。为了避免囤地炒地，有些国家还会规定海外人士在买地后的几年内必须在地上建好完整的建筑。

除了要顾及国家政策，还要对土地的位置进行综合评测—最起码，你得选一个政治经济稳定的国家或地区，还得考虑房子建好后的养房成本。以澳大利亚为例，它的经济主要依靠本国矿产，相对稳定，中国又是进口其矿产的主要国家，两国关系密切，且澳大利亚没有' 房产税，买地买房还可以贷款，除了每年千余澳币的市政费用外，房子建好后基本没有其他收费，成为中国人买地建房的首选之地理所当然。

如果是自己居住，你可以尝试风景秀美的海边地或湖边地，学校、医疗、交通和气候等因素也必然被纳入考虑的范围。如果你想去加拿大，首选即是温哥华，这是因为南岸气候比较好，相较于加拿大其他地区，低纬度的温哥华不至于过于寒冷。

政府往往会把具有一定面积的土地规划为一块独立授权的地，原则上，独立土地的所有人可以处理土地上的一切，而不用做每件事都要征得其他人的同意。因此，为了能在建房时更自由地发挥，建议你选择一块面积足够大的土地。

三个原因促使Raphael选择了新西兰：一是他认为投资新西兰的土地性价比较高；二是当时新西兰有新政府上台，而新政府的政策正好满足了他的需要；三是新西兰国家较小，又是老牌资本主义国家，' 法律体系齐全。而把土地具体选在奥克兰，则是因为奥克兰拥有新西兰超过三分之一的人口，公共设施相对完善，又由于偏爱西化的生活方式，于是选在了本土人更集中的北岸地区。再综合考虑景观、球场、学校和土地特性等后，Raphael最终将其敲定。

如果你不像Raphael那样十分了解当地的情况，则可以请独立经纪人帮忙物色土地。独立经纪人具备资格牌照，提供的服务受法律监督，了解的资源也会更丰富，往往可以找到你喜欢的、非本地人不知道的土地。

把土地变为己有

在允许土地私售的国家，找到合意的土地后，就可以直接与土地的主人签订合同。但若土地的主人已经和某位经纪人签下了独家经纪约，那么想签合同就必须通过这位经纪人才能执行。

签完合同并不代表万事大吉，你还得通过土地委员会的审批，将土地过户到自己名下才行。这时候，你需要找一位律师帮你进行产权的过户。在澳大利亚等国家，律师会帮你向外国人投资委员会申请批准，将你的身份和看好的土地向上呈报，符合标准就可以进行产权的过户。办完这些手续，这块土地就归你所有了。

建自己的房子

设计及审批

在房型的敲定和具体设计上，你可能会面对“建筑商参与建房”和“自己全权建房”两种情况。

有些建筑商会用付给土地商定金的形式对土地进行锁定，如果你喜欢的这块土地正好是被建筑商锁定的，建房就会和土地捆绑销售，也就是说，如果你想买这块土地，就必须以此家建筑商为建房总包商，总包商再指定具体的分包商。这种采用“一站式销售”的建筑商会直接让你在几种至几十种政府批准过的房型图纸中进行选择，再在单子上勾选出你想要的装修类

型和材料配件，就不用操太多心了。建筑商总包的形式也适合于对建房程序不太了解的买家。

若想抛开建筑商完全自己建房，首先要做的就是去城市管理委员会确认自己土地的情况。你可以通过一套数据量非常庞大的房地产产权产籍地理信息系统，知晓名下土地的面积大小、土地类型、可分割现状、可建房种类等情况，拟建房人自行确认这些信息后，就可以根据具体情况设计房型了。

设计房屋时，你务必要找一位专业的设计师。在国外，地区的划分相当细致，一个地区内可能再被划分出几百个区域，而每个区域房屋的占地面积、楼层等都有着缜密而严格的规定：为了保证市政景观统一，有些区域严禁建造联排别墅；为了不影响其他住户的采光和走水，有些区域不允许修建三层以上建筑及挖建地下室。在新西兰，政府规定房子的任何一个高度到土地的边缘的角度都不能高于45度--这在当地俗称“阳光角”，这也是为了避免影响邻居的采光；某些材质会影响整个区域的排水系统，因此用水泥还是其他材料铺垫庭院也会有所规定；甚至连庭院里供孩子游戏的使用面积都会有具体要求。建筑设计事务所的设计师们会接触到相当多的案例，因此，如果对自己不是很有把握的话，从大型设计事务所中挑选自己的设计师会相对有保障一些。

如果你和Raphael一样想将房子用于租赁投资，就要找到投资和自用的平衡点，留出可以变通的余地。格局上，在准备把房子租给几家人时，每户间就要修建一道门，但考虑到今后有可能把房子收回来自己住，因此在初建时就要把这些门做成活门。还有一点要注意的是，千万不要只专注房前的景观而忽略了房子的朝向--把房子整体调个方向可比拆几道门难多了。

当图纸设计好并拿到相关部门进行报批、批准通过后，就可以正式开工了。

建房过程中你需要注意的

国外没有严格的“物业管理”一说，因此，如果你是和邻居共用某块土地，建房前就要与其做好充分的沟通。最简单的，如果你与邻居共用同一条车道而在建房前没有与其协商好，邻居就完全有权利阻止你的卡车从这条共有的车道上开过。即使是自己独立的土地，也会有和邻居交界的地方，若想把篱笆重新做得更漂亮，一样要和邻居协商资金分摊和篱笆朝向的问题。开工时间不仅要避开冬天，也要避开雨季--雨季潮湿的气候为许多细节都带来了不稳定性，下雨后的潮湿天气也会让许多施工步骤都无法进行。

确定每个步骤的分包商也是一项大工程。Raphael邀请了经验丰富且对外拥有全包业务的朋友Gracie替自己把关。挑选分包商最简单的方法，就是检查他们历史上做过的项目，越早的项目越能暴露其建筑的隐患。

建房过程中，各种分包商团队都会和你进行接触，测量师、水工、电工等单人作业的项目也是数不胜数，做好每个步骤的协调和规划就十分重要。光是刚开工的某天，Raphael的土地上就开进了运土的、挖圈梁的、打桩公司的挖土机，还有打桩机和运送打桩机和挖土机的大型12轮卡车。除此之外，还有分包商的车、工人的车、挖土公司的车，甚至还有他自己的马车……幸亏周围全是空地，Gracie也在协调上经验十足，否则非得派个交通警到现场指挥不可。如果规划不利，在拖延工期的同时还会造成成本的损失，“比如规划木工能周日做完，周一让油漆工来，但木工耽误到周三才结束，即使油漆工来了干不了活，我还是要把油漆工的费用付给他，类似的事情太多了。”

遇到问题不能及时进行下一步，你最好也能利用等待的时间做些相关的事情。比如你可以在等待模具的同时，把付着押金的剩余建材清理好退还给建筑商—此类在时间上的灵活变通能为你节省出不少的开销。

在某些国家，建筑委员会还会在建房的各个阶段检查你的房屋，不停来核实你的每一步是否合法、是否完全符合原定的图纸。比如，政府会在房屋做好排水排污防漏项目后进行评判，看其是否符合与公共水系统接入的标准。只有这一步骤施工合格，并得到相关负责人的签字，你才可以进行到下一个建房步骤。若是没有经过批准就进行下一步，被发现后就会影响终身

的信誉。即便没有法律规定，你也要对自己的房子负责，最好主动找专业人士进行审查，不要留下后患。房子全部建好后，政府还会发给你一个房屋合格证书，以证明你的房子在报批、步骤、质量等方面都是合法的。辛苦了几个月，你终于可以住进自己盖的房子啦！