小型房企资金链紧张顺水鱼财经

东地产 魏晨伟 报道

近日，一家名为周康财富的公司通过各个渠道对他们的理财产品“四季盈”进行宣传。

根据宣传，该产品以“企业内部债券”的形式发行，起投金额5万元，保本保息，年化收益最高可达15%。

该产品计划募集3亿元，将用于周康财富的母公司和平企业集团下属的一个房地产项目——和平国际商务港的内饰装潢。

《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者调查发现，和平国际商务港项目曾被指烂尾和拖欠工程款，工程也因此一度停滞，在进行融资后才逐步恢复。

随着调控的深入，一些小型房企的资金链极为紧张，不得不采用各种高息的融资方式周转，生存处境艰难。

债券利息高昂

一般情况下，银行一年期的理财产品收益率在5%左右，' 信托的收益率则在9-10%左右。

相比之下，四季盈的收益率在9-15%，投资期限为3、6或12个月，使得人们对其风险产生了质疑。

对此，理财经理小黄对《东地产》解释，他所在的周康投资经营管理有限公司和融资方上海融御商贸有限公司同为和平企业集团下属企业，最终投资者签署的也为三方协议。他们的产品是以企业内部债券的形式发行，公司以和平国际商务港项目作为担保，总共募集3亿元资金。经大华资产评估公司评估，该项目价值24亿元。此前项目曾被抵押给银行贷款2亿元进行开发，投资者在购买产品前先和公司签订一份临时工的合约，万一公司破产，项目变卖后，投资者可获得仅次于银行的优先清偿权。项目的还款来源则是和平企业集团旗下其他几家正在运营的公司的日常收益。

“其实我们和发行信托原理一样，只是如果发行信托的话，信托公司会从中提成，而我们相当于把这部分利润直接给了投资者，所以我们的收益率高。万一投资者遇到紧急情况要赎回，作为违约只需赔付2个月的利息即可。”小黄表示。

目前，该产品已募集超过2亿元，投资者大多为50岁以上退休在家的人群。

投资者金阿姨告诉《东地产》，她已经买了100万元该产品，并且已经领到了利息。“我拿着合同去咨询了律师，律师说需要注意的一是合同上必须写好保本报息，二是要注意对方公司签字的必须是法人代表，以保障自己的权益。”

一位业内人士表示，采用这种集资方式并非先例，曾有不少房企在资金紧张时发行企业内部债券，利息通常较高，一般只要资金周转的过来都能还上。

不过，上海大邦律师事务所律师王秋瑞告诉《东地产》，以民间借贷之名，行向不特定' 大众集资之实，有被认定为“非法集资”行为的' 法律风险，甚至可能为此承担刑事责任。

项目曾因缺钱停工

《东地产》发现，网络上曾有人爆料“和平国际商务港”为烂尾楼。

在' 微博、某房地产网站的论坛等，均有人发表以下内容：“和平国际商务港本来应该在今年十月份全部完工的，可是因为开发商——上海和平企业老板周和平拖欠工程款项，导致工地停工，甚至连屈屈媒体费用也要以各种理由赖账不给，这样的无良开发商不曝光一下，说不上要坑多少人！”

除了文字外，还附有照片，上面显示和平国际商务港外的墙壁上，贴有“和平企业无良开发商还我血汗钱”的标语。

“这么大工程，又是私营企业肯定资金紧张的， 现在很多商业项目要验收了银行才放贷， 总的来说装修还是在进行 ，上半年是停滞了半年。”

“昨天去收房问我的小区物业，物业都知道这家的开发商周某某资金链有问题的事情。”一些家住康桥的业主在后面跟帖。

对此，小黄向《东地产》解释，去年年底公司资金链的确有些紧张，因此停过工，当时也拖欠了一些工程款，但早已偿清，目前项目已经封顶，正在进行内部装潢。

据了解，和平国际商务港位于浦东沪南路2653弄1号，总建筑面积约9万平方米，包括南侧一幢15层的5A甲级精装饰写字楼，北侧一幢17层五星级酒店，地下一层下沉式广场，地上5楼为超大精品商厦。

项目周边有康桥半岛、中邦城市花园、御水湾等住宅项目，以及刚刚发布的大型商业中心复地万科活力城。

《东地产》在现场看到，项目的确已经封顶，工地上也有人在工作，商场外墙上挂有一些即将入驻品牌的广告牌。

一位工地人员告诉《东地产》，项目目前正在进行内部装潢，全部建完大概还需要半年时间。

小型房企生存难

事实上，装潢所需的3亿元在房地产行业内并不算是一个大的数目。

但就是这3亿元却难倒了开发商，迫使开发商进行高息融资。

作为理财产品的发行者也是项目的投资者，上海和平企业（集团）有限公司为周和平创立的私营企业，主营房地产开发经营、汽车服务贸易、现代金融服务。公司以汽车服务发家，并逐步涉足房地产，持有华美达和平大酒店等资产。

2010年，公司成立了周康投资经营管理有限公司，发展金融业的同时也可直接为公司旗下房地产项目进行融资。

小黄告诉《东地产》，公司接下来还会发行产品为位于莲花南路金都路的伦敦广场项目融资，项目为9栋高层别墅，总投资约70亿元。此外，公司还会代理一些房地产信托。“我们老板想将地产金融产业结合起来。”

和平企业的情况也从一定程度上折射出了小型房企资金链紧张，从银行等利率较低的渠道取得贷款难的现状。

克而瑞机构分析师朱一鸣告诉《东地产》，小型房企获得贷款的途径少，银行贷款放不出，信托方面可能装潢也没办法做，只好走这个渠道，只有资金非常紧张时才会采用这种方式。

就在6月29日，' target='_blank' >金山楼盘华丰格兰郡被曝在20日以4758元/平方米远低于10000元/平方米报价的价格，售出101套楼盘。后经调查发现，这些房源实际上是被抵押给了一家小额贷款公司。

此外，随着土地价格上涨，小型房企可能逐渐面临“拿不起地”的困境。

小黄表示，公司旗下的土地大多为10年以前所拿，成本十分低廉。

朱一鸣则指出，今年上半年，大中小房企卖得都不错，品牌效应也下降。但可能从今年下半年到明年上半年会有变化，钱荒造成信托融资有一定困难，因为小型房企走这块渠道的多，融资就会出现问题，如果销售回款不好，拿地资金就没有了。

“基本上小型的房企拿地可能性比较小，上海本土小型房企还有可能。不排除小型房企逐步退出房地产行业转型的可能。”