高房价逼刚需族买了还要租 上海买小租大盛行顺水鱼财经

近日，国家' target='_blank' >统计局公布统计数据显示，6月份全国70个大中城市有九成房价环比上涨，北京同比涨幅高达16.7%，广州排第二涨幅16.5%，上海以14.4%的涨幅排名第四。对此，业界普遍认为，下半年一线城市房价整体仍会呈现稳中有升，但成交量会有所下降，主要是房价上涨致购买力下降，还有产品结构不合理（豪宅和大户型产品过多）。而记者了解到，由于房价没有任何松动的迹象，在上海买房者中“买小租大”的模式逐渐盛行。

高房价逼刚需族“买了还要租”

“前天刚搬家，买的二手房放租给外地打工的一家人，我们在同一个小区租了一套的两房单位，不然一家四口人挤在一个房间，大热天实在吃不消。 ”上海市民程宇介绍，今年初他买入徐汇长桥一村的一房单位，38平方米总价100多万，单价每平方米近4万元。“两套房面积相差10多平方米，大房租金仅比小房多300元， 买小租大 很实惠。”程宇认为，由于房价太高且看涨，现在很多人买房首先不能考虑居住，而是“买得起就行，其他不能多计较”。

据上海中原全市租赁成交数据显示，6月上海住宅租赁成交套数为1631套，环比增加23.47%；其中中低端板块租金上涨明显。对此，德佑地产营运大东区副总经理林俊权分析说：“诸如 买小租大 、 买远租近 、 买旧（老房改房）租新 等 买了还要租 的情况出现，实际上都是刚需族为了尽快买房采取的变通方式。”据他介绍，这种情况在上海十分普遍，主要原因就是很多地段好的区域，房价早已让普通市民无力承担。

在中原地产张江店遇到的租客张友新告诉记者，他是上海人，之前在广州工作了十年，同样是一线城市，但广州和上海的楼价有差距，他最终选择了“广州买房放租，上海租房自住”的方式置业。“除了资金有限，在上海同等地段买不起同样大小的房子外，我还认为广州的房子升值空间也更大。”

外围大户型面临“两不靠”尴尬

“刚需买家嫌户型过大拉高总价，改善型买家买得起但嫌位置偏，单价2万以内，位于外环区域的大户型在上海一般都会遇到 两不靠 的尴尬。”某上市房企营销总监坦言，与广州郊区盘主打改善型买家的情况不同，上海外围区域新推的大户型项目销售难度比较大，远不如中小户型那样热销。

来自开发商的信息称，上海2个近期入市的外环外项目，包括：位于' target='_blank' >金山新城的金瀚园推出322套房源，面积在110平方米以上，优惠后均价1.3万元/平方米；以及浦东惠南区域的鹏润伊顿公馆计划加推43套花园洋房，面积在120~150平方米，总价在190~260万元。这两个项目售楼处的工作人员均表示：“买家现场看楼之后，由于位置、房型、总价等各方面综合考虑，入市意愿较之前未到现场时明显降低，普遍观望情绪升温。”

上海市统计局、国家统计局上海调查总队近日发布的《2013年上海市民购房意愿调查报告》（下称《报告》）提及，调查显示，71.7%的受访者购房预算在200万元以内，其中购房预算在100万-200万元之间的受访者占44.7%。这表明，目前上海市民购房需求仍以总价较低的普通商品房为主。

“广州的开发商可以借鉴一下上海的情况，以我个人的经验分析，外围大户型单价6000以下，总价100万以下的时候，客户无论是刚需还是改善型，一般不会过于纠结项目到市中心的距离。但单价超过每平方米10000元之后，相对好卖的就仅有刚需的中小户型了。大户型因为总价高，就会面临 两不靠 的尴尬。”某外资房企总经理福孝全分析说，广州外围项目单价过万是发展趋势，从化、南沙、增城、花都等改善型的项目应该坚持定位刚需，做主流市场，“总价越高，郊区大户型项目的销售难度就会越大。”