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从2010年至今，近三年的时间里，别墅再交易时总是难卖上价。数据显示，2010年北京' （楼盘）别墅的成交均价为24461元/平方米，而到今年10月份，别墅的成交均价则为30969元/平方米，三年间涨幅为26.6%，而同一时间段，无论是与别墅总价相当的高端住宅和还是低单价、低总价的普通住宅，三年间的价格涨幅都在50%以上，个别项目的售价甚至翻了一番。
别墅，这一' 置业终极目标，如今不论是在新房还是在二手房市场，都在遭遇寒冬。为了适应市场的变化，低总价的经济型别墅开始大行其道，总价在500万元-800万元之间，面积只有150平方米的类别墅产品频频现身京城楼市，业内人士预计，随着明年供应量的加大，别墅市场的一潭死水将迎来转机。
三年间别墅升值为26.6%
日前，身为律师的林先生因为工作关系想卖掉手中一套2010年买的别墅，去' howImage('stock','1_600098',this,event,'1770') 广州发展(' 600098,' 股吧)，可没曾想到，他这套别墅在二手房挂牌时刨去精' 装修的花费，几乎没有多大的升值，这令林先生倍感意外，“2010年到2013年这三年时间里，' 房价不是涨了很多吗?为什么别墅这种高端产品没怎么涨呢?”
林先生告诉北京青年报记者，他和好朋友周先生一起在2010年选择了出手买房，不过他出于家庭的考虑，在绿化率更高，远离城区的北七家区域买了一套温哥华森林的独栋别墅，当时总价接近900万元，并且花了一百多万用来装修。而周先生则选择了在离公司较近的CBD区域，买了一套首创[简介 最新动态]禧瑞都的170平方米三居，当时单价约为6万元/平方米，总价在1000万左右。如今，林先生处于工作变动的原因，想把这套别墅出手时，中介推荐他的挂牌价格却是不超过1100万元。这就令林先生犯了难，原以为在三年时间里，会给他带来不菲回报的千万级别墅，实际的升值不到百万元。而几乎同期买房的周先生所在的首创禧瑞都，新近开盘的新房价格已经报到了单价13万元/平方米。
事实上，不单单是林先生，别墅升值较慢的现象比较普遍，出售价格一直被同档次的住宅压着一头。望京的慧谷根园作为望京唯一的别墅项目，目前二手房均价约为5万元/平方米，原本应该是区域的标杆项目。但实际上，临近的洋房项目果岭里均价则为55000元/平方米，附近的' 我爱我家门店店长也表示，无论市场是涨是跌，这两个区域最高端的楼盘，价格差距都在5000元/平方米左右。
统计数据也显示，从2010年至今，三年时间里，别墅项目的涨幅不但低' target='_blank' >于平层的豪宅项目，甚至还远远不如普通住宅。根据亚豪机构统计，2010年北京别墅类型成交均价为24461元/平方米，到今年10月份则为30969元/平方米。将近三年的时间里，涨了六千多元，涨幅为26.6%。而同期的平层豪宅项目，三年间的售价涨幅几乎都在50%以上，例如位于芍药居的价格约为45000元/平方米，而如今的报价则为76800元/平方米，三年间涨幅约为70.1%。另外，即便相比于普通住宅，别墅的涨幅也十分“温柔”，像大兴区的绿地西斯莱公馆，在2010年一期开盘时的成交价格约为18000元/平方米，而如今该项目二手房的挂牌均价已达到35000元/平方米，三年间涨幅约为94.4%。
再交易周期长让高端人群远离新房别墅每天仅能卖出7套
不仅是升值幅度的差距，同样是高总价的产品，相对于普通的平层豪宅，二手别墅的周转成交更加缓慢，林先生将自己的别墅挂牌半年，但鲜有人问津，半年来只接待了5个看房人，并且这些人还大多选择了买新房别墅。
正是因为增值收益不明显，转手又较慢的因素，导致许多有实力的买房人近些年更倾向于城区的平层豪宅，有业内人士就认为，像金茂府、' 公园1872、西山壹号院[最新消息 价格 户型 点评]等单套售价超千万的豪宅受到热捧，进一步压缩了本就小众的别墅市场。这些客户群体的转向进一步加剧了京城别墅的销售困境。
根据亚豪机构最新出炉的数据统计，11月份截至上半月，京城别墅成交最好的项目为昌平区的园墅，但成交套数仅有8套，成交均价为2.77万元/平方米。而上半个月全北京范围内，别墅项目成交排名第十位的是朝阳区的康城项目，上榜门槛更是低至2套。在一房难求的背景下，京城别墅市场却遭遇整体冰封，着实让人意外。
其实，目前京城别墅市场上的烈烈寒风其实早在10月份就开始刮起。数据显示，10月北京别墅市场仅实现成交221套，这一成交量不但环比降低了近三成，更是创下了自2月份以来的月度成交新低，整个北京市场平均每天只能卖出7套别墅。
新供应挂零销售期频频延后
与成交惨淡相对应的就是新增供应的挂零，11月已经过去大半，全市尚无一个新别墅项目开盘。而在刚刚过去的10月份，原本被认为是别墅的供应旺季，也同样维持了“零”新盘的状态。
再加上目前主管部门对于单价超过4万元的项目不再发预售证，对于高档盘严格把控，直接导致原本预计在11月入市的龙湖双珑原著[最新消息 价格 户型 点评]、泰禾[简介 最新动态]北京院子、山水文园西园等高端别墅产品难以取证入市。亚豪机构副总经理高珊就断言，“4万元预售禁令直接导致了别墅市场2013销售季的终结，最后两个月供需均将受到较大限制。”
除此之外，奥北区域某在售别墅项目负责人也表示，自房地产市场开始频繁调控以来，限购令让有资格购买别墅的人群受到极大限制，导致别墅市场客群不断减少。虽然一些项目为了适应新变化，采取协助客户以公司名义买房;做成现房或准现房吸引买家;付款方式更加灵活，首付允许分批次支付等方式，但收效寥寥，大部分别墅项目蓄客不足的情况下不得不频频推迟入市。
500-800万元/套的经济型别墅最受欢迎
虽然整体销售呈现颓势，但一些价格在800-1000万元/套的自住类的别墅则成为别墅市场的主要力量。高珊告诉记者，今年销售排行前几位的项目如' 香江别墅、'龙湖好望山[最新消息 价格 户型 点评]等均属于这一区间。
此外由于市场中独栋类的千万级别墅产品在减少，而类别墅产品逐渐增多，许多洋房都以别墅的面貌入市，这些项目总价低的优势更容易吸引买房人。像刚刚开放样板间的房山某项目，一期主推洋房和别墅产品，其中叠拼别墅面积仅为153-155平方米三居、五居，但却利用露台等空间做出了会客区、休闲区、娱乐区、健身区、' 收藏室等多个空间，其项目负责人就表示，别墅本身的定位就是入门级的产品，意在降低购买别墅的门槛。
另外，高珊表示，别墅的销售瓶颈有望在明年得到突破，一方面是由于年底原本入市的别墅项目纷纷延期，另一方面是今年北京' 土地市场出让了多宗低密度住宅用地，可供开发为含别墅产品的混合居住社区甚至纯别墅社区。明年新盘别墅的入市量也将增加，有望促使遭遇寒冬的北京别墅市场恢复活力。
