杭师大地块年内出让 楼面价或超2万顺水鱼财经

自打被纳入2013年的第一期读地手册之后，杭师大地块的走向就备受关注。作为一块宝地，它被业内寄予厚望，却在今年上演了一波三折的命运：原定10月中旬出让的杭师大地块突然被叫停；在时间即将走到2013年末之际，又再起波澜，杭师大的两宗地块合二为一、用地性质转变为纯住宅、容积率调整为2.8；年内预估会重新出让。

这块宝地的规划指标为何会做出如此重大的调整？这块地最终出让后，杭州' （楼盘）的' 土地纪录是否会被刷新？

原定10月18日出让

却因故暂缓

今年年初杭州出炉的2013年第一期《读地手册》中，将杭师大的两宗地块，即翠苑单元FG03-R21-05（77号）住宅地块、FG04-R21/B1-01商住地块（78号）地块收录其中。

两块地的出让面积总计4.55万平方米，总体量达13.15万平方米，起价229696万元。其中，77号地块东至翠苑单元FG04-R21/B1-01地块，南至规划道路，西至翠苑新村二区、翠苑单元FG03-B2-10地块，北至余杭塘河，出让面积33785平方米，可建面积84462.5平方米，起价155428万元，折合楼面起价18402元/平方米；78号地块东至规划道路，南至规划道路，西至翠苑单元FG03-R21-05地块，北至余杭塘河，出让面积11764平方米，可建面积47056平方米，起价74268万元，折合楼面起价15783元/平方米。

在当时，这两宗地块的挂牌出让文件显示，77号地块为纯宅地，限高90米，地块内部需要配建幼儿园，由开发商代建，建成后须无偿转让给政府，相关的开工建设、交付时间等都有具体要求；78号地块为商住用地，面积不大，同样限高90米，其中至少30%为商业，且需要独立建设。

在看到地块条件设置之后，就有业内人士表示，78号地块体量小，形状不规则，且有30%为商业，难度较大。

根据据国土局的公告，杭师大两宗地块原定于10月18日出让，不过在10月15日杭州市国土资源局又发布公告称，以挂牌方式出让的杭政储出[2013]77、78号地块，因需规划完善等原因暂缓出让。

出让条件

  作出三处变更

果不其然，一个月之后，地块的规划条件进行了大幅调整。11月19日，杭州市规划局的项目批前公示中显示，杭师大两宗地块的相关规划指标有三处重大调整：一是地块合并。原77号地块和78号地块合并成一块地，取消了地块内部的道路，合并后地块面积为4.71公顷；二是用地性质转为纯住宅。原来两宗分别为住宅和商业，其中原78号地块的商业占比30%；三是容积率变为2.8，而原宅地容积率为2.5，商住地为4.0。

三处调整几乎都在要害上。从地块属性上看，新地块形状规整，住宅体量大，条件远比之前两宗单独地块来得优越。从项目设计上来看，两块地中间的道路取消，地块居住氛围进一步提升，设计难度降低，排布上会更加容易。

为什么要做这样的调整？是不是为了暗合做地单位的意思？

“这也不是哪一家开发商的意思，只要是准备去拿地的，基本上都想要那块77号宅地，78号商住地则没人要。”记者从一位资深业内人士处了解到，原先两宗地块中间的一条道路，也是大家不愿意拿78号地块的原因。“本身就是一条小道路，做商业的话不伦不类，如果是单独拿下78号地块，设计是很困难的。”

据知情人士爆料，之前' target='_blank' >国土部门就一直提出想要更改规划，而规划方面则一直没同意，“78号地块不但没人要，而且会对77号地块中配建的幼儿园日照' （楼盘）有影响。双方一直僵持着，后来还是把规划调整了。”

“两块地合并之后，无疑将地块的利益最大化了，政府也能卖出更高的价钱。78号地块本身起价就低，想要的开发商又少，如果一家开发商能全部吃进两块地还好，万一人家不想要78号，那么78号就尴尬了。”业内人士指出。

起价更高

多个大鳄虎视眈眈

在此前，杭州的单价地王地块要数滨江西溪明珠，当时的拿地楼面价为25735元/平方米。在这之后，由于杭州调整了土地出让政策，溢价率超过49%之后，要竞拍保障房面积，所以一直没有单价地王的出现。

在杭师大原77号宅地中，楼面起价为18402元/平方米，而77和78号地块两块地合并之后，业内人士预测，楼面起价起码要在20000元/平方米左右。按照这个价格竞拍的话，基本是奔着破西溪明珠单价地王的节奏而去。

要说能成为单价地王，也并非没有依据。“现在90/50（即90m2户型占50%）基本是没有问题的，90/30听说还在考虑。”相关人士称，杭师大地块有着好学区，行知小学加上直升13中，属于小学中学都能一条龙搞定，基本可以秒杀其他一切学区房，所以不少开发商已经摩拳擦掌，准备打一场硬仗。

据记者多方了解到，虽然杭师大地块已经在进行拆迁工作，不过交地仍要到明年，“三通一平还没有弄好，所以拍下来的不是块净地。”

根据杭州市规划局显示，地块指标调整公示时间截止到11月29日，在这之后，才能知道具体的拍卖时间，目前还没有单位进行勾地。“肯定会在年内举行拍卖。”某兴趣颇浓的开发商表示。

记者了解到，目前万科、龙湖、融创、世茂、绿地、复地、九龙仓、滨江等公司都对杭师大地块虎视眈眈，可以预见的是，在这块城西老文教区内难得的宝地上，年末又将上演一场大鳄抢地的血雨腥风。