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在12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长' target='_blank' >姜伟新在部署明年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。
那么，这三个信号对于2014年房地产市场来讲意味着什么？基于上述信号的市场背景下，2014年房地产市场将呈现出哪些特征？
同策咨询研究部总监' target='_blank' >张宏伟认为，本次' target='_blank' >住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，调控政策总体偏中性，不会有持续从严的措施，房地产市场则总体呈现“逆经济周期”的发展特征。同时，在这个阶段，强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。具体来讲：
本次住建部工作会议提出2014年要保持楼市调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，同时，强化对于不同城市的“分类指导”，北京' （楼盘）、上海' （楼盘）、广州' （楼盘）、深圳' （楼盘）等' 房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来讲，2014年调控政策仍然只是针对房价过快上涨的少数城市而来，具有明确的针对性，从全国市场来看，并不会有“一刀切”持续从严的措施，楼市调控政策相对来讲偏“中性”。
此外，从宏观经济发展的角度而言，宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续，2014年的经济增长目标仍然不会太高。从当前政府表态、住建部政策部署特征及市场基本面走势来看，全国市场来看，并不会有“一刀切”持续从严的措施。退一步来讲，即使房价上涨过快的城市也不会持续从严，政策层面会给予市场放量的阶段性“窗口期”，因此，在2014年保持楼市调控政策的连续性和稳定性的市场背景下，房地产市场' 投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。
因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征，在2014年呈现出总体上继续回升的迹象。
第二、本次住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
拿今年来讲，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，尤其是芜湖' （楼盘）、舟山' （楼盘）、温州' （楼盘）、徐州' （楼盘）等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。
在这样的市场背景下，今年芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市出台了定向宽松措施，而北京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州' （楼盘）、西安' （楼盘）、武汉' （楼盘）等部分热点二线城市地则有出现“阶段性”收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来讲，2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
第三、强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧
此次住建部工作会议上' target='_blank' >姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。” 同时他指出，2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。
此前，中央经济工作会议也提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。
从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，做好住房保障和房地产市场调控工作，其实是在为积极稳妥推进' 土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。
原因很简单，新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。
尽管从保障性住房领域来讲利好消息频出，比如，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免；最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式；新华网记者调查的16个城市中，北京、上海、深圳、广州、西安、无锡' （楼盘）、大连' （楼盘）7个城市提前超额完成2013年障房建设计划。但是，这些“数字游戏”将在农民转化为市民的新型城镇化过程中显得更加力不从心。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房保障和房地产市场调控工作，是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面，从其作用和目的来看，不可懈怠。具体来讲，一方面，要切实落实各地住房保障计划，不能玩“数字游戏”，切实可以做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题（不一定是购买住房的问题），另外一方面，也要继续做好房地产市场调控，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用，但是，也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。
文/同策咨询研究部总监 张宏伟
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