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你知道“蜂鸟移民”吗？
蜂鸟，有小、快、轻的特点，所谓“蜂鸟移民”，指以小投资、门槛低、灵活性强的方式，达到移民目的。通过海外买房移民，就是最现实的途径之一。
实际上，所谓买房移民更准确的说法应该是“买房换居留权”。在很多国家，买房换取的居留权只是临时居留，想要在移民意向国家永久居住，需要更多的条件。
目前，实施买房换居留政策的国家主要集中在欧洲和亚洲部分国家，《投资时报》选择了当下最热门、移民条件相对简单的圣基茨和尼维斯联邦、' 葡萄牙、' 韩国（济州岛）、' 西班牙、' 希腊、拉脱维亚、塞浦路斯这7个国家进行横向比较。
根据移民政策门槛、当地房价状况、房款下限、潜在风险等几个因素，《投资时报》对这些国家进行了移民指数满分为五星的评级。获四星及以上评级的有三个国家，分别是圣基茨和尼维斯联邦、葡萄牙和韩国（济州岛），这三个国家也是《投资时报》推荐的购房移居之地。
有意思的是，得分最高的是名不见经传的加勒比海岛国圣基茨和尼维斯联邦，获得四星半评级。它的优势在于，在该国购买指定额度以上的房产，即可一步到位获得护照，这也是全球唯一买房即可以拿护照的国家。另外，在该国包括个人所得税、资本利得税、遗产税在内的很多税费都无需缴纳。
获得四星评级的是葡萄牙和韩国（韩国买房获居留的地区仅限济州岛）。这两个国家并不能买房即获得永居，但是临时居留权的含金量也不小，购房者可以在当地工作、经商（出租房屋）。临时居留换取永居权也相对简单，5至6年后即可申请。两国对于购房者子女求学也有优惠政策。目前，通过葡萄牙的黄金居留计划移居的中国人已经接近300人，中国人在济州岛所占有的土地面积在两年中也翻了10倍。
获三星半评级的是西班牙和希腊。虽然同为欧洲国家，但是它们的购房换居留政策与葡萄牙却大不相同，购房者获得的临时居留权仅能供其在当地消费，不能工作也不能经商，包括不能出租房屋，因此也没办法享受当地的各种福利。不过，财务独立人士可以选择去那里度假或养老。希腊的度假屋就非常受来自中国、' 俄罗斯和阿拉伯国家人士的青睐。目前，西班牙的房地产市场已经有所回暖，购房投资的风险也下降不少。此外，西班牙和希腊都是申根国家，购房者在获得申根签证后，可以在申根区域的各个国家免签停留，这为往来欧亚的生意人提供了方便。
获得三星评级的同样也是来自欧洲的国家，只有200万人口的小国拉脱维亚也早早推出买房换居留政策。但是由于其人口少、经济活力差、房价涨幅快且入籍需拉脱维亚语考试，政策推出后并没有引起人们多大的反响。而且，获得临时居留权的购房者只能享有拉脱维亚的部分福利，不能延伸至其他欧洲强国，因此，选择此地的意义就不大了。
排名最末的是号称购房一步即获永居的塞浦路斯，获得两星半评级。因为在塞国获得永居的海外购房者不能在当地工作、经商，也没法享受当地福利。而且处在种族纷争中的塞浦路斯并未加入申根区，更谈不到由此免签前往欧洲各国了。塞浦路斯政府前一段时间曾试图向存在银行中的存款收税，此举被称为“政府抢银行”，虽然最终这一政策并没有被通过，但无疑增加了银行存款的风险。这里显然也不是理想的移民之地。
圣基茨和尼维斯联邦：买房之时护照到手
在各国移民政策趋紧的当下，中国富人移民的道路已经从' 美国、' target='_blank' >加拿大等大国转向低调的圣基茨和尼维斯联邦这种小国，正如' target='_blank' >俏江南的' target='_blank' >张兰。
圣基茨和尼维斯联邦，是一个独立的英联邦王国。它位于东加勒比海背风群岛北部，是一个风景优美的岛国。该国于1984年实施投资公民身份计划。只要申请人向糖业多元化基金会（公共慈善机构）捐赠25万美元，或在当地至少投资40万美元以上的房地产，作为回报，申请人及其家人将被圣基茨和尼维斯联邦授予完全公民权。这也是全球唯一买房即可拿护照的国家。
中国人情有独钟的是购房移民，申请人可以直接签署购房合同，不需要在该国登陆和居住。一旦移民成功，就会将护照邮寄给申请人。该项目最大的优势在于它是可收回的投资，参与投资房地产项目的公民可于5年后将其出售。在此期间，房产可以出租。
对于圣基茨这样的小国，买房仅仅只能作为移民的手段，更多人青睐的是它的各种' 税务利好政策。圣基茨是世界级的离岸税务天堂，很多世界500强企业都在当地设有分部。因为圣基茨具有无需缴纳个人所得税、资本利得税、净资产税、遗产税及赠与税等众多税务利好政策。于是，成功移民的申请人纷纷在圣基茨开设离岸公司和离岸账户，成就跨国生意。
因为历史原因，圣基茨与' 英国一直关系密切，隶属英联邦国家，所以当申请人依照圣基茨的联邦投资移民计划取得身份的同时，申请人及随同家属将享有英联邦国民待遇。
需要提醒的是，这个国家非常小，其国土面积仅为267平方公里，人口仅5.11万人，其中黑人占94%。另外，圣基茨与中国也没有建立外交关系。
圣基茨和尼维斯联邦移民政策
在当地至少投资40万美元以上的房地产即可获得该国国籍。5年内申请人可以出租收取固定收益，5年后可转售，并且该房产可出售给下一个新的申请人申请投资移民公民身份
适宜人群：希望快速获得有效身份、持有国际通行证、希望子女获得英联邦教育、希望避税的人群
房价状况：位于圣基茨岛上的约300平方米的独立屋，带户外游泳池，售价75万美元
房款下限：40万美元
潜在风险：如此微小的避税天堂，能否抵抗住风暴的席卷
葡萄牙：248位中国人“黄金居留”
用50万欧元购置当地房产，5年后就可以申请永久居民身份，葡萄牙的“黄金居留证计划”一经推出就受到不少投资者的关注。
相比美国、加拿大、' 澳大利亚等传统移民国家，葡萄牙的投资移民门槛较低，只要投资人没有犯罪记录、资产来源合法、购买当地50万欧元或以上的地产，2至3个月就可以获得临时居留权，还能自由通行欧盟申根国区域。
按照“黄金居留”新投资移民法的规则，购房后五年内的第一年在葡萄牙累计居住至少7天，接下来每两年里累计居住至少14天，5年后即可获得永久居留权。持有居住证满6年可申请加入葡萄牙国籍。入籍后，持葡萄牙护照可以享受全球180个国家免签或落地签，仅次' target='_blank' >于丹麦，居世界第二，适合那些有全球飞行需求的移民意向者。
葡萄牙买房移民最大的吸引力在于，房产跟身份并不挂钩，5年之后，房产可以用来售卖套现，但葡萄牙身份仍然保留。购房者子女还可以在葡萄牙接受免费基础教育。从这个角度讲，葡萄牙买房移民的含金量相对较高。
据葡方统计，截至2013年11月上旬，已有248名中国人依据这一政策获发签证，占签证总签发人数近八成。其中为数不少移民是为孩子上学着想。与葡萄牙有贸易往来的浙江商人也是置业移民葡萄牙的重点人群，买房移民是为了更好地在两地经商。
但是，投资者在葡萄牙购置房产需要缴纳印花税、增值税、交易税等，约占房产总值的10%，每年还要交大概千分之二的地税，这些费用算下来是比较高的。投资者首次购房除了50万元房款，还需另外缴纳8万多欧元的其他费用。
另外，目前葡萄牙的移民法里还没明确入籍条件，各家中介机构在此问题上也众说纷纭。购房者如果真的想入籍，最好每年住满半年，毕竟这些欧洲国家还是希望把入籍机会给真正想到那里居住和生活、并给当地的经济带来效益的人。
葡萄牙移民政策
购买50万欧元房产即可获得葡萄牙居留权，5年内是葡萄牙居民身份，五年后可以获得永居权，累计满6年后可以入籍
适宜人群：希望与欧洲、非洲和中东地区有贸易往来的商人、希望子女享受欧洲教育的人群
房价状况：位于首都里斯本历史文化区的一套135平方米的公寓，售价为62万欧元
房款下限：50万欧元
潜在风险：目前葡萄牙的移民法没明确入籍条件，各家中介机构也众说纷纭，购房者需要承担这方面的政策风险
韩国济州岛：
中国大妈最爱你
韩国移民新规显示，从2010年2月起，外国人只要在济州岛的度假村、酒店等“以休养为目的的居住设施”投资5亿韩元（约合283万元人民币）以上，先是获得济州岛生活5年的资格，5年后将给予韩国永久居住权，并与韩国国民享有同样的教育和医疗' 保险（' 放心保）。
这一政策实施之后，中国人购房热情大增。中国人拥有的济州岛土地由2010年末的4.9万平方米增加到了2013年3月末的48.5万平方米，在两年零三个月的时间里增加了近10倍。
购买济州岛物业的人群大概有三个目的。第一是' 旅游度假，这一目的如同在海南购买海景房一样。不少人愿意做这一投资，除绿卡外，还是因为韩国绿卡可以在180多个国家和地区免签，相当于有了一张世界通行证；第二类属于移民。除了朝鲜半岛局势偶尔会让人担忧外，济州岛是移民区域中性价比较高的选择，并且济州岛属于全家移民性质，但子女必须是未成年人；第三类是养老。济州岛是韩国人心目中最佳的养老地区。
不过，需要提醒的是，并不是所有的济州岛房产买了都能移民。首先，附送移民的项目必须是济州岛政府审批过的项目；其次，济州岛房地产政策和中国不同，购买的房产虽然是永久产权，但购买时需要一次性支付房产6%的取得税、印花税等税费；另外，每年还要缴纳0.2%的' 房产税。
韩国政府还规定，外国人购买韩国地产5年内最长的出租期限只有6个月。如果5年内出售将征收转让收益的35%~60%作为交易税费。持多套房产的人出售房产，转让费用更高。
韩国济州岛移民政策
投资50万美元或5亿韩元以上，购买济州岛相关' 法律批准的开发区域内的房地产，即可获得F2居留签证，居住5年后就可以申请永久居住绿卡
房价状况：济州岛的房价约为人民币2万~3万元/平方米。
房款下限：50万美元购买指定楼盘
适宜人群：希望高品质养老、与韩国有生意往来、希望去韩国留学的人群
潜在风险：如以投资为目的购置济州岛房产将遭遇五年内不得长期出租、不得随意出售和购买多套转让困难的尴尬局面
西班牙：抄底购房时机成熟
早在2012年11月，西班牙政府便欲推行买房移民政策，只因16万欧元移民门槛过低，加之西班牙国内经济较为低迷，故而将该项目暂时搁置。不过看到邻国葡萄牙的买房移民政策推行的风生水起，并为葡萄牙带来了看得见的经济效益后，西班牙政府终于重新修订买房移民政策，50万欧元买房移民政策得以正式通过。
2013年9月，西班牙宣布通过了《创业者法》，规定在西班牙花费至少50万欧元购买房产，购房者及配偶、子女就可以在西班牙获得两年的临时居留权。这类申请居留证没有在西班牙居住最短时限的要求，只要求在有效期内入境一次。两年期满后，如果各项条件仍然符合要求，投资者可以申请延期两年。
一般来讲，潜在的移民意向人群有一大部分是为了欧洲国家的福利和教育资源，但是西班牙经济与竞争力部负责贸易事务的国务秘书海梅·加西亚-莱加斯却明确表示，通过购房实现在西班牙居留的外来投资者不能够在西班牙工作，不享有该国公共医疗体系优惠，其子女不能够在西班牙入学，因为该居留只允许某一段时间内享受其在西班牙的度假用住房。
这样的条件，等同于去西班牙旅游。一旦购房者手中的钱告罄，那对不起，你就必须离开西班牙了。
尔莱加斯也道出了“购房换居留”措施的真实目的，即尽快售出银行手中囤积的大量住房，提高银行流动性，进而帮助西班牙银行尽早解决房地产泡沫破灭带来的巨额坏账问题。
当然，临时居留5年后，购房者可以申请永久居留，10年后可以申请入籍。但前提是，购房者每年要在西班牙至少待上6个月，这与《创业者法》中临时居留没有最短时限的要求相矛盾。轻信西班牙没有“移民监”（居留时间要求）的购房者无论如何是没有办法申请永居的，自然也没办法享受当地的各种福利教育。
不过，对于在欧洲有业务往来的投资者，西班牙的购房换居留政策具有一定的吸引力。西班牙属申根国家，与其他25个申根国家的往来免签可以省掉不少麻烦。而且西班牙经济目前已经好转，房价也处低谷区间，且有小幅上涨，购房投资风险亦相对较小。
西班牙移民政策
凡欧盟外第三国公民购买西班牙50万欧元以上房产，可以获得临时居留身份，临时居留签证5年后，符合条件可以转永居，临时居留身份10年后，符合条件可以入籍
房价状况：西班牙2013年第三季度新房价格环比上涨2.3%，二手房价格上涨0.1%，平均1519欧元/平方米
房款下限：50万欧元
适宜人群：想要抄底投资和在欧洲有贸易往来的人士
潜在风险：国家经济何时复苏尚不明确。而且，西班牙的买房移民政策，对于如何获得永久居民权没有明确的规定，目前只能沿用旧法律，最终政策将如何落实也是一大风险
拉脱维亚：购房移居花费最低
2010年，新修订的拉脱维亚移民法正式实施，规定外国人在购买房地产后可获得该国5年期临时居留证。新法明确规定，在首都里加市或郊区购房，投资额为10万拉特（约14万欧元、115万人民币）；购买首都以外房地产，投资额为5万拉特（约7万欧元、58万元人民币）。这一额度为欧洲买房移民国家中最低。
5年后，购房者可申请永居权。这一“永久居留权”是指无限期居留在该国的权利，不受签证时间长短限制，福利只包括居住权、工作权、子女在中学及以下阶段的免费教育权，其他人口福利则不能享受。在成功入藉之前，购房者及其家属也只能享受拉脱维亚的福利，包括子女免费上中小学只能在拉脱维亚，去其他国家上中小学是不行的。另外，要入籍还要经过拉脱维亚语的初级考试。
在众多推出购房换居留政策的国家中，拉脱维亚的政策可圈可点，但其并没有像葡萄牙一样掀起一波移民热潮。身处东北欧的当地国民争相涌进西欧国家，也使得拉脱维亚的吸引力有所减弱。
尽管2013年前三季度，拉脱维亚GDP环比增长1.2%，气势喜人，但是仍不能摆脱“欧盟最穷困的国家之一”的称号。但其2013年二季度的房地产涨幅却接近9%，是欧盟房价涨幅最大的国家。
目前拉脱维亚首都里加市中心的物业均价约为2000欧元/平方米，低的则有900~1100欧元/平方米，地段绝佳豪宅5000欧元/平方米，但相对于欧洲一线城市市中心的房价还有很大差距。
近日，拉脱维亚正式加入了欧元区，这对于一个人口仅有200万人的小国来说，好处不言而喻。但对于众多购房者来讲，政策和经济局势的变化也是影响其去拉脱维亚购房的重要因素。
拉脱维亚移民政策
在拉脱维亚首都里加市或郊区购房，投资额为10万拉特；购买首都以外房地产，投资额为5万拉特，获得5年期临时居留证，到期可申请延续
房价状况：里加市中心房产均价约为2000欧元/平方米，低的有900~1100欧元/平方米，地段绝佳豪宅5000欧元/平方米
房款下限：5万拉特
适宜人群：希望子女入读欧洲院校、希望取得移民身份但是无法满足其他欧洲国家较高要求的人士、希望去欧洲养老人士
塞浦路斯：永居权含金量低
2010年，地中海最东面的一个岛国—塞浦路斯推出移民新政：在塞浦路斯购买30万欧元（约247万元人民币）的房产，就可获得该国永久居留权（即PRP，相当于绿卡，不是国籍），并且对申请者不设“移民监”（居留时间要求）。
相比于法德动辄10年、8年的“移民监”及各项严苛条件，塞浦路斯的移民门槛可以说非常低，因而受到大量中国移民意向人群的青睐。
但是，若真要移民塞浦路斯，实际要求显然没有那么简单：一，购房者可支配年收入须在3万欧元以上，收入必须是在塞浦路斯以外的地方所得；二，购房者提交办理PRP的申请表时要附有房产证或者交易合同，房产的市场价值最少要30万欧元并证明至少已经付款20万欧元；三，购房者必须提供塞浦路斯银行关于其已经存入至少3万欧元的确认信，这笔钱至少要在银行存3年。
更重要的是，购房者还需要声明，他无意在塞浦路斯工作或者涉及任何形式的生意，租房也不行。而且，塞浦路斯的永居权也不能享受当地人的许多福利。也就是说，非塞浦路斯国籍的海外的买房者只能在塞浦路斯花钱，而不能在这里找工作挣钱。
塞国也有规定显示，外籍居民获得塞浦路斯永久居住权5年以上，就有资格申请塞国国籍，但最终入籍仍非易事。一般情况下，能入籍的大多是和塞国公民有婚姻关系的外籍人，其他人很难被接受入籍。另外，目前塞浦路斯虽然已签署了申根协定，但迟迟没有实施，购房者即便拿到塞浦路斯绿卡，到其他国家（包括欧盟国家）仍需要办理签证。
目前，塞浦路斯情况非常复杂，加入欧盟的塞浦路斯，只是政府控制的希腊族塞浦路斯人聚居的塞浦路斯岛南部地区，' 土耳其族人居住的北部地区则处于土耳其控制之下。塞浦路斯希土两族一直在努力通过和谈寻找一条统一之路，但到目前为止前景仍不明朗，因此如果塞浦路斯问题得不到解决，加入申根区基本没有可能。
而经历塞浦路斯政府“抢银行”风波后，一些把钱放在塞银行里本打算买房或投资的人，存款已面临缩水。这场仍在发酵的危机提示人们，小岛上的银行或许是避税的天堂，也可能被风暴席卷。
塞浦路斯移民政策
拥有30万欧元资产，并在当地购买30万欧元房产，即可获得与护照有效期相同年限的绿卡，8年之内住满5年可以入籍
房价状况：位于塞浦路斯西南部帕福斯的一处半山之所的别墅售价约272万元人民币，由此即可看到地中海景色
房款下限：30万欧元
适宜人群：希望能低成本移民欧洲的人士
潜在风险：因为塞浦路斯还处于分裂状态，申根协定迟迟没有实施，买房移民政策大打折扣。购房者存放在银行的金融资产的风险、房价下跌的风险都难以回避
希腊：
度假屋受青睐
希腊议会在2013年4月9日正式通过了投资移民促进法，将“买房送居留”的“门槛”从原定的30万欧元降低到25万欧元。俄' target='_blank' >罗斯、阿拉伯国家和中国都有对购买希腊房产有“浓厚兴趣”的客户群，其中以希腊群岛的度假屋和雅典的办公楼最为吸引投资者。
根据《希腊投资移民促进法》以及执行细则，非欧盟公民在希腊境内购买价值不低于25万欧元的一处或多处房产，或者在希腊境内租赁金额不低于25万欧元，租赁年限不少于十年的酒店或度假屋，即可申请5年希腊居留许可。
买房获得居留后，只要该房产的所有权不出售，其拥有的居留权可以顺利获得延续。投资者在获批5年居留许可之后，并没有硬性要求在希腊境内必须居住的时间。
但是，法案明文规定持有此类居留许可的人士“不能在希腊工作”，这意味着购房者不能申请希腊' target='_blank' >社会保障基金，以及享受社保规定的福利。
此外，法案明确规定，“购房者所取得的居留年份不能算入申请国籍时所要求的居住时间内”，这也意味着未来购房者不能凭借此居留许可申请加入希腊国籍。因此，希腊的这一居留政策也只能纯粹供你来消费，不给你享受社会福利。
移民如果想有申请希腊公民身份的资格，必须经过近12年的漫长等待，希腊申请永久居留的条件也比其他大部分欧洲国家更加严格，移民想申请配偶和子女来希腊团聚也十分困难，甚至在某些情况下根本不可能。针对移民在希腊出生的子女，必须满18岁才能申请希腊公民身份，而且还要证明在长达12年的申请程序中他们必须在希腊合法居住至少10年。
对以投资为跳板的中国人来讲，希腊并非投资移民的上选，但是如果希望在欧洲养老，希腊可以选择。
希腊移民政策
非欧盟公民在希腊境内购买价值不低于25万欧元的一处或多处房产，或在希腊境内租赁金额不低于25万欧元，租赁年限不少于十年的房产，即可申请5年希腊居留许可。10年后可以申请永居
房价状况：一般25万欧元在希腊首都雅典市中心能买到60平方米左右的公寓，周边岛屿的房价则稍贵一些
房款下限：25万欧元
适宜人群：财务自由人士，希望在欧洲退休养老人士
潜在风险：房地产业低迷，临时居留不能享受当地福利，而申请希腊公民身份的时间却很长，申请希腊永居的条件也比其他大部分欧洲国家更加严格
名词解释
移民是一个宽泛的概念，如果严格定义，应该把它理解为“通过各国移民法律，申请人进行申请，符合条件后，该国移民局授予的永久居民身份”。这里提到永久居民身份，也就是大家俗称的“绿卡”（欧盟国家类似的叫法为“永久居留许可”），获得该身份后，原则上是可以享受移民国除政治权利以外的所有待遇，比如医疗、社会福利金救济金、免费教育、养老金等。
不过文章中提到的国家，除了塞浦路斯、圣基茨与尼维斯联邦以外，其他国家买房换居留政策给到买房者的都是临时居住权，在经过不同时间的等待后，购房者才能申请永居权。这种申请的难易程度每个国家都不一样，所以，如再次申请失败，可能有房都住不得。
而在获得永居权之后，购房者可以继续申请入籍，也就是拿别的国家的护照，宣誓成为别国公民。虽然有些国家支持双重国籍，但是因为中国不允许公民有多重国籍，所以你拿别的国家国籍即意味着放弃中国国籍，以后回中国要申请中国签证。
讲的再具体一点的话，如果在英国，你拿到永居，即移民英国了，但出去还是拿中国护照，只是来往英国不需要再签证，而且可以永久居留了。另外，如果你有孩子出生在移民以后，那么他可以直接申请加入英国国籍。
申根国家
《申根协定》，亦称《申根协议》、《申根公约》或《神根公约》，最早于1985年6月14日由5个欧盟国家德、法、荷、比、卢在卢森堡的一个小城市申根签署。该公约于1995年7月正式全面生效。申根公约的成员国亦称“申根国家”或者“申根公约国”，成员国的整体又称“申根区”。
申根公约目的是取消相互之间的边境检查点，并协调对申根区之外边境控制。就是在七个成员国中的六个国家之间取消边境管制，持有任意成员国有效身份证或签证人可以在所有成员国境内自由流动。根据该协定，旅游者如果持有其中一国的有效签证即可合法地到所有其他申根国家参观。
公约签订以后不断有新的国家加入进来，截至2011年，申根的成员国增加到26个：奥地利、比利时、丹麦、芬兰、' 法国、' 德国、冰岛、' 意大利、希腊、卢森堡、荷兰、挪威、葡萄牙、西班牙、瑞典、匈牙利、捷克、斯洛伐克、斯洛文尼亚、波兰、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、马耳他、瑞士、列支敦士登。
申根签证
以上26个申根国家根据申根公约，可以为短期往返访问的外国人签发“申根国统一签证”，得到其中一国的申根签证，可前往其它申根国家访问，无须其它签证。这在很大程度上方便了人们的日常生活，既可在业余时间自由旅游、打工，也可在将来转入其他国家就业，创造了广阔的发展前景。
（完）
