绿维创景林峰：新型城镇化与文化旅游地产如何结合顺水鱼财经

最近几年，文化" 旅游地产的概念在市场上被应用的非常多，问题也出现的很多。事实上，文化旅游地产的发展，不能就楼盘做楼盘，应该把房地产的开发，放在文化旅游产业的区域发展结构中，在新型城镇化的结构中，形成" 土地价值、房产价值，依托产业价值升级房地产价值，结合文化旅游运营，实现房地产开发运营。对于地产开发商而言，做产城一体化的新型城镇化开发运营商，是未来发展的金光大道。

1、新型城镇化是未来我国经济发展最重要的动力机制

中国整个经济增长特别是近十年，一半以上靠的是土地升值、房产升值。土地升值的关键是城市化，由于城市化不断发展形成了由原来边缘性土地、非城市用地变成城市用地，城市周边土地变成城市中心用地，土地价值变了。如曲江模式可以看成两个版本：一是用旅游文化形成区域的价值升值，另一个版本是郊区城市中心化带动土地升值效应。

土地升值效应有客观的结构，这个客观结构就是中国巨大的人口和城镇化率的缺口，从量上算，城市化需要的土地，整个配套建设以及由此带动内需消费规模是巨大的。可以说城市化这个蛋糕是中国经济发展最没有办法丢开的，它是我们不得已的选择，也是客观上有依据的选择，也是带着最大风险的选择。

新型城镇化一方面是客观的，是未来城市化发展最重要的动力机制，通过它的发展对中国整个经济保持持续较高速的扩张是非常重要的。但同时新型城镇化面临着人的城镇化，如解决户口、社会保障、教育平等、农民工的城市化和农民的城市转型等诸多问题。

2、人的城镇化是新型城镇化的前提，要靠产业来实现

人的城镇化实际上要靠改革增量去实现，如果没有产业发展，没有土地升值效益，人的城镇化一样没法实现。要实现有效的人的城镇化，必须靠产业。我们提出一个重要观点：产城一体化是新型城镇化中最有价值的手法模式。如果没有产业支撑和发展，农民工要拥有城市户口、享受城市待遇以及城市生活方式都没有依据。因为没有城市化就业，没有城市生活的收益水平，不可能支撑城市生活方式，那么人的城镇化就没法实现。所以在产业结构上，产城一体化是未来新型城镇化的主流模式。由此产业的贡献率和土地升值带动房地产升值的贡献率会成为新型城镇化的两个动力结构。

3、用文化旅游引导特色小城镇建设

建设文化旅游引导的特色小城镇，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游产品设计是关键。小城镇核心吸引力的构建首先是核心吸引力打造，没有吸引力，没有吸引核，文化旅游小城镇都是虚的。

在旅游文化小城镇建设中间，游客量与游客滞留时间是重点，有多少游客量就有多大规模的小镇。有五万游客量可以做小街，十万游客量可以做一个街区，三十万游客量可以做小镇，五十万游客量可以做中心镇，一百万以上游客量原则上可以建城。这里的游客量不是旅游人次的概念，游客量在某种意义上意味着旅游搬运，搬运来的是巨大的消费，由游客量带来的消费构成了旅游小镇最重要的支撑。游客量是预估做什么样的小镇、做多大的规模和怎样做旅游小镇的前提。

休闲聚集是产业发展的基础。游客的水平、游客层次、游客的消费模式以及游客滞留时间形成的人均消费水平将会形成整个区域产业发展的基础。文化旅游带动的旅游城镇化是文化旅游产业发展核心，是文化旅游产业发展的支撑。旅游引导的新型城镇化的发展更多的是依靠旅游产业链中休闲产业聚集模式，就是休闲产业业态的多样化而形成的多种聚集，这种聚集主要形成的是吃、住、行、娱乐、游乐、购物等等，由此形成我们称之为旅游休闲产业多种业态发展结构。这些不同层面的模式形成旅游业态多样化，业态多样化形成业态聚集，业态聚集形成产业聚集，所以旅游带动的产业模式是多样化产业聚集模式，业态问题由此形成的休闲聚集是我们产业发展的基本模式。

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