海外置业事前功课多顺水鱼财经

蔡为民

提要：有感于许多人对海外不动产认知、思考的偏差，极易铸成终身遗憾之大错，因此我把新的相关观察与信息，汇整成就本文。

中国购房团实力惊人

“' target='_blank' >李嘉诚效应”——海外置产，伴随着国内经济发展及楼市调控方向不确定性的加强，已有越演越烈之势。

之所以会做出如此判断，主要是近期咨询我这方面的消费者愈来愈多，有感于许多人对海外不动产认知、思考的偏差，极易铸成终身遗憾之大错，因此我把新的相关观察与信息，汇整成就本文。

根据2013年4月26日中国社科院发布《投资蓝皮书》表明，中国楼市上涨空间有限，且投资需求有诸多限制，而' 美国房地产正处于触底回升阶段，上升趋势大致能维持5~7年，有较大上涨空间，所以“投资中国楼市不如去美国买房地产”。是否果真如此并不重要，因为许多人已在采取活动——全美房地产经纪人协会数据：2011年起中国人在美购房占比达9%，超越' 墨西哥、' 英国人，仅次于' target='_blank' >加拿大人成第二大买家。

富人有意识地规避通胀风险

何以中国富人特别热衷购买海外房地产？除了“限购”使资金无出路之外，至少还包括：面对已经高不可攀的房价能否维持充满怀疑——中国不少一线城市的房价收入比动辄20倍以上（其实另有隐情），而许多国际大都市如：美国纽约（7.9倍）、英国伦敦（8.3倍）、日本东京（8.1倍）、' 澳大利亚悉尼（8.5倍）、加拿大温哥华（4倍）……绝少超过8.5倍，相形之下，海外不动产的体质显得健康、安全得多，从而吸引与掀起中国富人海外置业的热情与热潮。尤其是我国M2已达天量之110万亿元人民币，为了规避后续可能产生的通货膨胀风险，历经2008年国际金融海啸，迄今仍在谷底徘徊、尚未完全恢复元气的海外房产，理所当然是富人投资保值的首选。

在这样的情况下，善于精算的中国富人怎么会坐等自己好不容易辛苦赚来的货币贬值、财富缩水，却不采取“自救”行动呢？李嘉诚以乾坤大挪移的手法变卖内地资产，把高达千亿计的资金投资英国产业，其实只是冰山一角，而一般富人无此能耐，只能采取“购买海外物业”这种最朴素的“自保之道”。

购房≠移民

必须注意的是，有些人把购买海外不动产与移民之间划上等号，其实两者之间关联性并不强，虽然多数移民海外的富人几乎都会购买当地房产，但这并不意味购买海外不动产就可以移民。

当前购房就可以办理移民的国家只有三个——' 韩国（济州岛）、' 葡萄牙、塞浦路斯。但那也只是“可以办理”，并不表示“只要购房就可以移民”，基本上都存在附加条件，有些还显得颇为严苛。以塞浦路斯为例，首先你必须年满18岁以上，无犯罪记录，在塞浦路斯购买价值30万欧元或以上的房产（房产必须是通过当局认可并审核后才可申请)；

在个人及配偶名下有30万欧元资产证明，并提供证明文件（存款、房产、公司股份的合计）；首次入境或入境前在塞浦路斯开设个人账户，主申请人及配偶每人存入3万欧元生活' 保证金，子女每人存入1.2万欧元生活保证金；更“妙”的是，还要求“具备基本的' 希腊语技能”。简直有点“匪夷所思”。

下手需谨慎

当然，除了济州岛尚可称有其天时（PM2.5低）、地利（与中国大陆近）、人和（都是东方面孔）之外，其他两国是否值得移民（葡萄牙失业率约20%）？恐怕才是更值得深思的“大哉问”！

换言之，人们可以基于投资、保值、置产、自用，甚至炫富等原因购买海外房产，但必须将之与移民区别对待，否则极易受骗上当。目前便有许多海外房产的销售方为了强化卖点、增加吸引力，往往打着“购买房产可望移民”的旗号进行推广，其实质是刻意隐瞒或淡化其他配合条件，俟消费者付出房款发觉不是那么回事时，通常为时已晚。