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重圈地轻开发，海航地产是不是还将仅利用海航国有品牌，做" 土地资本和金融资本之间的嫁接？这一次，由深圳旧改退出事宜引发的一系列追问，再一次将海航地产推向舆论漩涡中心。
本报记者 " 刘娟发自广州
" 海航集团是中国企业当中的一个异类，骨灰级的资本玩家，其充满争议的商业模式和独特的企业管理让其实现了超常规发展，创业20年，年均增速45%。声名鹊起之后，关于海航系内部的现金流质疑、规模质疑、模式质疑不断。即便海航人也会自嘲说，对海航集团的质疑已具备了周期性的特征，“每隔一段时间就来一次。”
在海航系的产业王国中，" 地产板块无疑已经是举足轻重的一枚棋子。但信息的不透明，让外界很难对海航地产有清晰的印象，往往仅能用“跑马圈地”、“炒作土地”、“资本运作”等关键词去为它勾勒一个模糊的轮廓。
“看不懂”的背后，也深藏着外界对海航地产业务模式的不信任感：资金链不透明，零星信息里透露的土地、股权质押融资纷繁错乱。海航集团谋划多年布下的地产棋局如何解密，如何盘活旗下冰封多年的土地资产？上市未竟，但跟着城镇化政策扩张，这或将成为海航集团通过地产演绎的又一轮“实业+资本”的故事？重圈地轻开发，海航地产是不是还将仅利用海航国有品牌，做土地资本和金融资本之间的嫁接？这一次，由深圳旧改退出事宜引发的一系列追问，再一次将海航地产推向舆论漩涡中心。
昔日大地主兵败深圳旧改
僧多粥少，是近年来深圳土地市场一直难以回避的供应窘境。作为土地再利用的旧改项目，虽是不好啃的硬骨头，却依旧成为“吃不饱”的众房企纷纷抢食的目标。就在佳兆业和卓越为西乡旧改项目暗自较劲争破脑壳的时候，海航地产却在近日传出转手3个深圳旧改项目的消息。
这三个项目分别是新天地项目、坂田村项目、吉祥广场项目，总建面约600万平方米，均位于深圳龙岗，是海航" 置业力主拿下的重头项目。时间倒回至2009年，通过5个项目的灵活收购操作，外来者海航地产在龙岗旧改中分得最大一杯羹，并曾以总占地超200万平方米、总建筑面积687万平方米的土储水平，一度超越中信、华润、佳兆业等成为深圳旧改大地主。
“海航地产算一股神秘且另类的力量，声音不大但动作很大，”回忆起海航地产初进深圳时的光景，深圳资深地产评论人王世泰对时代周报记者感慨说，一下子在深圳获得几百万平方米的土储，海航地产的大手笔不可小觑。
如今的项目转让消息，让王世泰唏嘘。海航地产总部默认了这一动向，在回复时代周报记者采访时称，由于涉及公司商业合作保密条款的限制，还不便于透露这三个项目的拆迁进度、转手价以及接盘方身份等细节信息。
但在此前的报道中，深圳海航地产董事长兼总经理陈雪松已透露，三个项目是被深圳当地私人老板买走，他还以“水土不服”总结项目转手原因，“687万平方米土地储备很大一部分只是签了个协议，作为深圳市场的外来者，海航地产缺乏本地化优势，难以推进涉及拆迁的项目，玩不转旧改。”
这顶“玩不转旧改”的帽子，海航地产总部显然不乐意戴上。在回复时代周报记者时，他们竭力澄清称，不存在“玩不转旧改”或“退出深圳市场”的问题。一组用来佐证他们说辞的数据是，2013年推出一期356套房源的海航城项目，已销售334套，去化率达到94%，二、三、四期的拆迁前期工作正在稳步进行中。
不过，深圳业内并不买账。据深圳当地知情人士对时代周报记者透露，海航地产的几个旧改项目曾传出要与当地光耀地产合作开发，但最后不了了之，在2012年，就有他们退出旧改市场的传言了。目前海航地产在深圳的保留项目海航城，在2011年奠基后的一年多时间内，其实并无多大实质进展。原计划于2012年11月底即交付，但拖延到2013年10月底才开盘销售。而另一个保留项目—金稻田项目，原本预计在2013-2014年间上市，却因陷于与布吉股份有限公司的纠纷，至今连前期谈判工作也未有进展。
“事实上，大多数房企玩不转旧改，这是大实话，”协纵国际集团创始合伙人黄立冲在接受时代周报记者采访时表示，旧改项目容易拿却不容易做，向上连着政府，向下连着村民，情况复杂，甚至包括很多历史遗留问题，对资金和关系两样要求甚高，“如果缺乏手腕，光拆迁补偿这一块的投入就不得了，而一旦开发周期拖沓，成本也就高于回报。”
在黄立冲看来，宝源集团是深圳的地头蛇，海航地产是过江龙，海航地产当初从宝源集团和新鸿基手里直接收购了旧改项目，如果改为合作开发模式，现在就好运作多了。
如今，海航地产在深圳的规模骤减，总建面仅剩约85万平方米。陈雪松表示，今后在深圳希望尽可能多拿一些干净的地，更倾向于“短、平、快”的项目，拿地后可以直接报建开工。这并不是一件易事，干净的地块竞争热度可想而知，如3月中旬出让的宝安地块就经过漫长竞价。“从公司健康运营的角度，海航地产未来不会参与到抢地王的行列当中。”海航地产如是表示。
