高力国际解读2014房地产两大热点顺水鱼财经

和讯房产消息 全球领先的房地产服务公司高力国际近日召开2014年第一季度广州 qk= page=1" （楼盘）房地产市场新闻发布会。会上华南区董事总经理林国东和广州商铺服务部高级副董事邓剑晖分别就 “走出去”和“引进来”两大热点进行探讨：“走出去”——" 投资者或开发商应如何抓紧当今的海外投资热潮；“引进来”——升级换代中的广州零售商业市场如何吸引外资品牌进驻。

海外投资的机遇与趋势

近年来，在国内投资渠道狭窄，和境外市场复苏的双重作用下，海外投资逐渐走热。同时，在十二五规划“走出去”战略的鼓励下，开发商近年逐渐到海外寻求机会以分散投资。欧、美、澳、英等主流发达国家的低贷款利率使融资成本降低，结合强势的人民币，亦使发展商海外扩充的步伐大大提速。

高力国际华南区董事总经理林国东表示，中国开发商涉足海外项目后，中国的海外投资呈现更多除移民、教育外的非刚性需求，并且更具规模。大部分的买家都是因为所在当地房产市场升值空间小，或过高的楼价已超出其可承受范围，而选择海外投资。以悉尼为例，超六成买家为亚裔人士，其中又以来自中国大陆、香港、台湾、新加坡为主。

就海外投资而言，“黄金机遇期”非常重要，外国政府会适时制定以刺激经济为目的的吸引外资政策，而当热钱影响到当地政府的民生问题时，就会收紧移民及外资政策，防止热钱推高楼价。林国东指出，目前" 美国的房地产周期正处于谷底反弹期，是投资的好时机；" 澳大利亚及" 加拿大均处于历史新高，但升值空间仍然巨大。

然而，开发商在海外也会因截然不同的投资环境而遇到一定的障碍。在中国大陆，城市市区的" 土地属于国家所有，开发商通过公开竞拍，获得国有土地的使用权；而对于外国大部分国家而言，大量的有市场价值的土地为私人所有，私人可以自由买卖、租赁，因此，优质的土地资源信息大多掌握在房地产服务公司手上，开发商难以取得一手资源。有鉴于此，开发商需通过专业房地产服务机构协助进行土地买卖，或通过专业的项目发展报告以得到当地政府的支持。

外资品牌立足升级商圈

随着中国经济发展，越来越多国际品牌走进国内城市、其规模也越来越大。而外资品牌进驻一个商圈，代表着它对该商圈成熟度、消费能力的信心。广州传统商圈大多为自然形成，集中在城市核心区，面积小、配套不足，难以支撑国际品牌的开拓，这也成为众多国际品牌在粤拓展的制约因素。

正在升级换代的广州商业，除了一些集中在天河路及珠江新城的优质商业外，随着地铁的延伸，商业热点开始离散，衍生出如白云新城、万博CBD、南沙新区等蓄势待发的新兴商圈。以万博CBD商圈为例，拥有便利的交通、大体量的建筑规模，还有多样化的商业形态，能够迎合不同品牌的需求。此外，万博CBD周边大量的成熟社区，区域内较强消费力的人群更为外资品牌进驻打了一剂强心针，预计在广州商业离散的过程中，万博商圈是众多商圈中发展最快的。

广州未来的优质商业由于发展潜力大，吸引了各种“新鲜”品牌的进驻，如快时尚品牌GAP即将进驻番禺万达广场，星巴克也已经进驻奥园广场，由此可见，万博CBD版块将会是国际品牌进驻广州的优先选择。

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