3月北京豪宅量跌价涨 千万级豪宅强势抢滩7成市场顺水鱼财经

1季度公寓豪宅成交量同比锐减7成

和讯房产消息 据亚豪机构统计数据显示，2014年3月份，北京' （楼盘）57个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交135套产品，同比下滑7成，处于波动曲线的低位，创下了除今年2月份以外、连续15个月以来的第二低值。至此，2014年1季度，北京公寓豪宅市场仅成交了399套产品，同比、环比分别降低了68%、100%。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，3月份，在楼市整体预期走低的背景下北京商品住宅成交量回暖乏力，尤其是刚需项目“平价跑量”的现象扩围并渐成趋势，令刚需客群的观望情绪加深，伴随着预期的前置性特点，承载了部分' 投资属性的公寓豪宅市场，其客群也出现了一定的观望情绪。另外，今年前2个月高端市场供应乏力，缺少新项目的刺激，成为1季度成交低迷的直接原因。数据显示，1、2月份北京虽然有紫辰院和五矿万科 如园两个项目入市，但是截至3月底，紫辰院项目仅成功网签了9套产品，而五矿万科 如园在2月份仅放量40余套房源，虽然3月份以21套的成交量位居公寓豪宅市场榜首，但是小幅放量的策略也难以对整体市场销量造成实际拉升。

千万级豪宅强势崛起，带动3月成交均价破历史新高

据亚豪机构统计数据显示，3月份，北京24个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目成交中，包括五矿万科 如园、紫御华府、西山壹号院、红玺台等项目在内，共有16个项目的套均价格超过1000万元，而96套的累计成交量在整体公寓豪宅成交中占比高达71%，同时高于1月份53%及2月份68%的占比。

同时，3月份，单套天价房源也频频出现。根据住建委签约数据显示，3月17日，'钓鱼台七号院以14万单价成交一套370平方米大宅，位居3月北京商品住宅成交单价榜首. 除此之外，红玺台在3月份也成交了2套9.5万元左右单价的住宅，霞公府虽仅有一套成交，单价也达到8.8万元/平方米。

在高价房源与千万级豪宅的拉升下，3月份整体市场成交均价也强势上扬。据亚豪机构统计数据显示，继1、2月成交价格连续微降3%后，3月份，北京399套公寓豪宅产品的平均成交价格高达60026元/平方米，环比、同比分别大涨12%、20%，这也是有统计数据以来公寓豪宅成交价格首次突破6万元大关。

在亚豪机构副总经理任启鑫看来，2014年以来，在整体市场及豪宅市场成交缩水的整体态势下，公寓豪宅的成交结构却反向单价的上游偏移，更彰显出客群对高净值豪宅产品抗跌保值优势的认可。任启鑫分析，在刚需市场进入以价换量通道的同时，抗跌属性较强的公寓豪宅产品反而会因为对稀缺资源的独占性价值，而被买卖双方看高预期。对卖方而言，优质项目地段难寻，成本居高，降价反而会降低项目品牌价值，所以越是顶级项目，越不存在轻易贱卖的可能。对买方而言，高净值豪宅产品所带来的稀缺复合资源以及圈层优势都是不存在贬值之忧的，因此其出手' 置业也并不会受到行业趋势的影响，反而会在整体行业景气指数下滑的趋势下凸显其增值避险能力，更受到财富人群的青睐。

另据亚豪机构统计数据显示，3月份，北京公寓豪宅产品成交量虽然同比锐减7成，但是在整体市场中占比5%，比1、2月份3%的占比上扬了2个百分点。市场份额的增加趋势也表明，与整体市场相比，公寓豪宅市场目前仍处于一个相对稳定的阶段。

多方因素下供需或将回暖，后续走势可期

虽然1季度开局不利，任启鑫仍然对公寓豪宅市场的后续走势表示了乐观预期。一方面，高端市场面临的政策环境将长期向好。无论是1月底高价项目预售管制的逐渐开闸，还是' 两会期间对楼市的双向调控定调，都预示着一旦' 房价压力走低，市场化定位的高端市场的放行趋势将先于刚需市场。而伴随自住商品房的大量上市，整体市场走向也将趋于明朗，带动客群预期波动性特征走弱。其中刚需市场虽然进入以价换量通道，高端市场却很有可能保持量跌价增的态势，而随着高端项目价格坚冰的稳固，高端客群的市场信心也将有所恢复。另一方面，' 土地成本高企、融资环境不畅令房企资金压力加大，越来越多的高价地正在走向高周转模式，因此今年房企对高端项目的推盘积极性都将增高。今年，包括融创农展馆地块、中赫 万柳书院、骏豪中央公园广场在内，一批高水平的豪宅项目与昔日地王项目都有可能启动入市，在现有老豪宅项目水平参差不齐、处于缓慢去化期的现状下，新项目的出现将重新定义豪宅标准，以更具品质化、个性化的产品满足新兴财富阶层的需求，届时或将对市场形成强烈刺激，从而引发成交反弹。最后，2014年两会期间政府制定的经济增长预期目标为7.5%，通胀目标为3.5%，与去年持平，在稳定增速的经济预期下，财富人群的置业需求也将出现部分回流。

据亚豪机构统计数据显示，3月份，公寓豪宅市场有亚奥 金茂悦和望京 金茂府两个明星项目在月末入市，新增供量144套，两个项目分别以54000元/平方米及70000元/平方米的均价入市，提价幅度虽然均在10%以上，但是致力于改善市场的金茂系产品一向拥有不错的市场表现，据称此次两个项目的楼王放量也取得了热销，在新开盘项目的带动下， 4月份公寓豪宅市场的成交反弹也将成为大概率事件。

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