攸克地产：揭秘万达快而不倒的五大原则顺水鱼财经

和讯房产消息 依攸克君的长期观察，在排名千亿元的大房企中，万达与绿地是最饱受媒体扫视与拷问的两个，而问题又高度一致：为什么它们可以快而不倒？

2013年，" 王健林宣布启动哈尔滨 qk= page=1" （楼盘）、南昌 qk= page=1" （楼盘）、合肥 qk= page=1" （楼盘）三个万达城和青岛 qk= page=1" （楼盘）东方影都项目，这让资金链条的质疑更加普遍。但是，" 王健林有问必答，从不回避。他的答案是，四个城市的万达城项目总" 投资高达1400亿元，但是，当年投资仅有40亿元。并且，万达本身也只需出资40%左右，其他资金通过银行和预售等来解决。

攸克君认为，这个回答可以秒杀发问者，但是，万达快而不倒的资金秘密，另有原因。

一位长期跟踪万达的研究人士说，每个万达广场，只要卖掉住宅和临街的商铺，就可实现项目资金的平衡，剩下的物业租金就全是收入。而要降低负债率很简单，把扩张速度降下来就可以了。某一天，如果万达每年只新建一两个项目，它一定是全球负债率最低、租金收入最高的不动产企业。

在万达速度没有慢下来之前，靠什么保证万达的资金安全？在公开出版的《商业地产投资建设》一书中，万达慷慨地给出了对其资金链条质疑的回答。这五大原则，想必可以解释出万达快而不倒的全部真相。

外界都知道，万达是一个高度集权的企业，项目公司拥有的更多只是执行权，财务系统最能体现这种集权：所有的财务人员都是集团财务部外派或任命。他们的任务只有一条：忠实执行资金计划管控，而资金计划是优先于业务计划的。

万达资金计划管控的原则主要有：

1.全覆盖。财务拥有的权力接近于一票否决，任何阶段任何节点只要不符合资金计划，模块系统一定会亮红灯。资金计划要求覆盖项目开发的整个周期，而不是仅仅预测某一个阶段、某一个时段。

2.封闭性。每个项目全程封闭运行，不允许项目之间拆借资金，单独考核。用王健林10年前的话说，十几个万达广场，一两个出现问题，不会影响其他。最极端的案例，像" 沈阳太原 qk= page=1" （楼盘）街万达广场，拆了重建，其他没有一个项目受到牵连。

3.动态调整。资金计划虽然说是按年度编制，但是每一季度都更新，每月调整并且细化到每一周。王健林强大的领导力，以及贯彻公司上下的执行力狼文化，保证了令达必行。一般的公司，只要上面给一个动态调整的口径，最后可能就活学活用，偏的很远了。

4.定期考核。这个不难理解，为了推动考核，万达的经营指标都围绕资金计划制定，而且强调它的可考核性。考核成绩与当月奖金、内部升迁无缝挂钩，这一切都由系统自动给出，省了人情关系，考核的激励力度就变的实实在在啦。

5.现金为王。万达的模块化管控系统，现金为王是贯穿始终的核心原则。在内部，万达将财务、成本与发展做在了一个例会制度里，每15天会有一个固定的例会，集团领导挂帅。虽然外面看万达节奏很快，但是内部的基调是，速度服从安全。

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