攸克地产：起底生命人寿张峻的地产生意顺水鱼财经

险资凶猛。先是生命人寿与安邦系争夺金地股权，接着是安邦' 保险（' 放心保）举牌' howImage('stock','2_000402',this,event,'1770') 金融街(' 000402,' 股吧)，生命人寿增持佳兆业，一时之间，股权分散的上市房企不免悚然四顾。

起底生命人寿张峻的地产生意

其中，生命人寿和它的实际控制人张峻，备受地产界关注。其实，生命人寿还增持了' howImage('stock','2_000061',this,event,'1770') 农产品(' 000061,' 股吧)、中煤能源、首钢能源等股票 。但今天攸克君主要扒一扒生命人寿地产业务的“内情”。如果诸位看官有耐心看完以下的内容，相信不再会认为张峻和生命人寿仅仅是个突然杀出的房地产“掠食者”了。

在此插播一句，以下内容不会涉及生命人寿和明天系之间的江湖传言，以及张峻那个高调炫富的小开儿子。

张峻是潮汕普宁人，从小讲闽南话，但在潮汕商人中，张峻的国语绝对算得上标准。2008年才接任生命人寿董事长的张峻，却早在1996年就是一名房地产开发商。只不过，他早年做的项目主要集中在深圳' （楼盘）龙岗一带，少为人知。

张峻的房地产作品，主要是新亚洲实业旗下的新亚洲花园、新亚洲广场，以及位于' howImage('stock','2_000062',this,event,'1770') 深圳华强(' 000062,' 股吧)北的新亚洲电子商城。而在新亚洲电子商城五层，栖居着张峻直接间接控制的近10家公司，坊间命名为“富德系”。

自2006年进入生命人寿，直至直接和间接持有其52.04%的股份，张峻被外界视作一个低调的“保险大佬”。但在此期间，张峻的地产业务并未停止。

生命人寿时代的张峻，其初期的地产业务平台是生命置地。它是生命人寿的全资子公司，主要从事基础设施建设、房地产开发、商业地产的' 投资以及运营等业务。到目前为止，生命置地只进行了两个项目的开发，一个是位于深圳福田的生命保险大厦，另外一个是位于长春' （楼盘）的生命金融城。

张峻地产生意倚为臂膀的关键角色是' target='_blank' >黄传奇。黄曾担任深圳市水务集团、深圳市机场集团的董事长，2010年突然转投佳兆业，任行政总裁。2012年3月，黄传奇被张峻挖角，任富德金融投资总经理，2013年1月又闪电辞任，成为深圳京华置地董事长。

无独有偶，正是在2013年1月，生命人寿展开了对' howImage('stock','1_600383',this,event,'1770') 金地集团(' 600383,' 股吧)的举牌和增持之战。

黄传奇同时还兼任新亚洲实业董事长，新亚洲和京华置地构成了张峻旗下一旧一新两个地产平台，但京华置地才是张峻强力打造的新舞台所在，那就是“生命金融城”。

张峻分别设立了襄阳' （楼盘）京华置地有限公司、扬州' （楼盘）德华置地有限公司，投资开发襄阳和扬州的生命金融城。生命金融城是一种多业态的复合园区，除长春、襄阳、扬州三个项目外，东莞' （楼盘）、西安' （楼盘）等地也已基本谈定。

生命金融城的最大特点，是以金融概念与地方政府谈判进而低价获取' 土地，如长春生命金融城的平均地价仅为444元/平方米。据生命人寿此前披露的信息，至2012年底，其对房地产业务的投资为103.17亿元，但实际上2013年才是张峻地产业务全面扩张的开始。

看攸克君一路叙述下来，诸君对张峻去年以来举牌或增持多家地产公司股份，就不会再表示惊讶了吧。简单来说，张峻是在两条路线吃进地产，一条实线是黄传奇操刀的生命金融城，一条虚线是险资吞进的' 地产股票 。攸克君提醒的是，如今，传统的“买地—卖房—买地”这一模式，差不多已接近地产行业的天花板；而像张峻这样，资本与实体并举，才是创立王国的新路径。据估算，张峻控制的“富德系”资产已逾1000亿元。

就地产业务的投资而言，生命人寿体现出了几个特点：

第一，杠杆化特征明显。每个生命金融城项目总投资额巨大，但均采用分期开发模式，首期投入资金较小。生命金融城包含公寓、住宅等可销售业态，可以很快回笼资金平衡现金流。这一点与万达广场相似。

第二，“定制化”拿地。生命金融城基本不参与激烈的拿地竞争，它的几个项目在土地出让环节，均由地方政府出具限定性条件，使生命人寿得以胜出。如襄阳生命金融城项目，土地出让中特意设置了“注册资本金10亿以上的保险机构联合体”条件，只有生命人寿能够中标。土地成本之低廉，只有万达可与之相比。

第三，预留资本运作空间。生命人寿的每一个地产项目，几乎都有相应比例的持有型物业，如商业、写字楼等。目的是在日后运用估值手段，实现这些资产的资本化运作。

再强调几句。第一，张峻不是房地产的“外来户”，其控制的“富德系”基因里有浓厚的房地产色彩。第二，生命人寿' 地产板块的操盘手是黄传奇，尽管他一直不承认与生命人寿的关系。第三，“生命金融城”是张峻在地产领域的最新和最大平台。

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