亿翰观点：究竟买不买万科顺水鱼财经

和讯房产消息 万科于2014年5月28日晚发布公告《关于境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易进展的提示性公告》以及 《关于公司事业合伙人购买公司A股股票 的公告》。因此，万科面临着在香港市场的再一次价值重估，而万科目前在两个市场存在明显差价，究竟买不买万科的确是个非常重要的问题。在此又回到了最根本的问题，究竟为什么要买万科，当然我们也深知，不买万科的理由有很多，包括房地产行业即将崩盘、万科体量大没有弹性、万科具有成长的天花板、快周转模式已无提升空间等等。

其一，快周转只是表象，快周转是管理能力和开发经验积累的体现。有能力将十余个项目的开发周期控制在10个月左右不是难事，但是将400多个在售项目的周期控制在10个月左右已经是能力的体现。至少目前看，还没有一家公司能够做到在如此大的体量下能够整齐划一地控制如此多的项目，能够保障项目的均好。

其二，战略领先。万科的运行效率不是最高，万科的质量也不是最好，但万科在如此大的体量能够保证均好，就是万科战略领先的表现。在如此规模下，万科将' 投资策略框定在量入为出，无论市场如何波动不轻易进行择机。同时，万科也开始关注互联网改造，我们认为万科互联网改造的成功概率更高，非常符合O2O的模式。万科至2015年上半年前后所有物业的管理面积将超过1亿平方米，这还不包括如果万科做第三方物业的可能性，而且每年万科将增加至少1000至1500万平米的物业管理面积。万科可以将物业视作互联网接入客户的一个端口，只要实现对端口的控制，万科就能够掌握线下的大量资源。

其三，不必为万科的规模担忧。房企成长的天花板大约在什么位置？若在商品住宅的销售金额大约占35%的一二线城市中，房企的单城市市场占有率达到8%，而且在规模中位数以上的三四线城市的加权平均市场占有率达到3%。如果如此假设的话，房企的销售金额天花板大约市场占有率能够到4.5%-5%之间，对应着市场数据大约在5000亿左右的销售额。按着这套模式来进行对应，区域性的地产公司的成长天花板大约在400亿左右。按目前的企业发展速度，企业的销售规模

天花板基本在未来5-8年就有可能触及。在5-8年以后，企业的规模分段将更趋于明显，而企业要打破竞争格局则更为困难。

其四，万科的ROE会一路下滑？行业一直有ROE危机，此前万科已经实现了两次对于ROE下滑的挽救。其一，通过基于标准化的快周转来实现ROE；其二，通过精' 装修来提升ROE；其三，通过合作（小股操盘也属于）来提升ROE。以后万科还有招数吗？我们相信万科未来是基于行业的深度挖掘来实现ROE的提升。虽然万科依靠目前的方法来在3年内维持当前的ROE水平是没有问题的，但此后万科的确需要转型。我们认为万科在海外业务、在商业地产方面的尝试、在融资渠道的扩展方面均为这种转型提供了依据。

回到此前，万科的公司事业合伙人制度开始实施，是万科在治理制度上的重大突破。既然万科人对万科有如此高的信心，那投资人准备好了吗？

附：万科《关于公司事业合伙人购买公司A 股股票 的公告》原文

2014 年5 月28 日，代表公司1320 名事业合伙人的深圳' （楼盘）盈安财务顾问企业（有限合伙）（以下简称“盈安合伙”），向本公司出具《关于深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）购买万科A 股股票 相关事项的告知函》（以下简称“告知函”）。根据“告知函”，盈安合伙通过证券公司的集合资产管理计划，于2014 年5 月28 日，通过深圳证券交易所证券交易系统购入本公司A 股股份35,839,231 股，占公司总股本的0.33%。

事业合伙人制度是公司为进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，为股东创造更大的价值，而于今年推出的举措。2014年4月23日公司召开事业合伙人创始大会，共有1320位员工自愿成为公司首批事业合伙人，其中包括在公司任职的全部8名董事、监事、高级管理人员。

事业合伙人均已签署《授权委托与承诺书》，将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理，包括引入融资杠杆

进行投资；同时承诺在集体奖金所担负的返还公司的或有义务解除前，以及融资本息偿付完成前，该部分集体奖金及衍生财产统一封闭管理，不兑付到具体个人。

根据“告知函”，盈安合伙本次购买股票 的平均价格为8.38元/股，共使用约3亿元资金。其中一部分资金来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余为引入融资杠杆而融得的资金。

“告知函”表示，基于投资判断及对公司未来持续稳健发展的强烈信心，盈安合伙将继续通过证券公司的集合资产管理计划在二级市场购入公司A股股票 。盈安合伙将督促集合资产管理计划的管理人严格按照《深圳证券交易所交易规则》等相关' 法律、法规规范进行相关投资操作。

“告知函”承诺，盈安合伙在未来两天，通过二级市场增持万科A股股份后将及时告知公司。之后，每次累计增持金额达到4亿元时将及时告知公司。

公司将敦促盈安合伙履行告知承诺，公司也将根据相关信息及时进行披露。

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