领袖访谈：谈义良 九如城探险顺水鱼财经

编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

8月6-9日，2014博鳌 qk= page=1" （楼盘）房地产论坛海南 qk= page=1" （楼盘）再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

观点地产网 企业家、公益家、运动健将……在谈义良身上，类似的标签不少。

从最初的江苏中大地产集团到如今的九如城养老，体现的是60年代人的创业元素；黝黑的肤色，看似与企业家的特质不大相衬，但也正契合了谈义良的多重身份。

回顾谈义良的经历，撇不开的两个字就是“探险”：从“玄奘之路”到穿越亚马逊、从乞力马扎罗到南北极、从中大到九如城、从住宅到养老……不管在什么领域，谈义良的“探险”之路还在继续。

或许，这些行为正符合他所喜欢的一句话——“天行健，君子当自强不息”。

“行者”

在企业家、公益家身份背后，谈义良的“行者”形象同样突出。

他曾在自己的著述《走进亚马逊》中写到：“每个人的生命来自于自然，最终也将回归自然。我们能够把握的只是生命的过程。在这个过程中，我们认知的一切，都来自于自然；而一切所谓的成果，只有在和自然的交流中得到解释。这一点，我毫不怀疑。为此，我们抛开了所谓‘形而上’的意识，完全触入到自然中，在行走中找寻不一样的收获。”

为者常成，行者常至。

老谈曾说“登山前没有想过要登山，跑步前也没有想过要跑步，只是有这样的机会就去做了”，这也正应了那句“世上无难事，只怕有心人”。

如今，跑步、登山已经成为谈义良生活中的一部分。在采访中，谈义良告诉我们，从去年6月1号到我们采访前一天为止，一年的时间里，他共跑了3326公里，等同于上海 qk= page=1" （楼盘）至乌鲁木齐的距离，而他还会将运动的习惯坚持下去。

不管是在生活还是工作当中，谈义良都像是一个不留恋目的地的“行者”，或许正如他所言“苦行是极致的奢华”。

作为企业家，谈义良在公司管理的“苦行”中，同样追逐着“奢华”，不图安逸，追逐梦想，大胆尝试和探索正是外界给予其的评价。

2009年，正是房地产火热季节，时为中大地产董事长的谈义良宣布进军养老地产。即便是置身今日，养老地产的模式也尚未清晰，不得不说这又是谈义良的一次“探险”。

不过，在谈义良看来，这是一个实现个人梦想的机会，“市场好时需要考虑更为长远的企业的未来发展，做养老地产跟我个人的梦想有关，这就是我想做的事情。”

时至2014年，谈义良打造的首个养老养生综合体宜兴 qk= page=1" （楼盘）九如城项目已初具雏形，将于今年年底进入试运营阶段，老谈的梦想迎来检验时刻。

在与观点地产新媒体交流过程中，谈义良再次吐露：“当你心中的梦想实现时，你就会发觉收获的不在于有多少钱。”

谈及养老，谈义良的话语中渗透出根深蒂固的长者关怀理念，这与他的家庭和教育背景有关。

“从小在接受父母亲教育的过程当中，就经常看到他们在帮助一些需要帮助的人，因此能够感受到帮助别人总会比接受人帮助要好。”

谈义良介绍，在做养老地产之前，九如城就有一个公益基金会，这个公益基金会主要的方向有两个，一个是尊老，一个是爱幼。

“尊老叫老年关怀计划，又称之为O计划，而爱幼则是学生成长计划，称为S计划。在5年的时间里，我们做了将近8个免费开放的老年服务中心，提供老年人的照料服务。学生成长的计划旨在帮助学生成长，我们在贵州 qk= page=1" （楼盘）、新疆 qk= page=1" （楼盘）、西藏 qk= page=1" （楼盘）、甘肃、青海等地都有很多学校。”聊及此，老谈颇感自豪。

“探险”

历时3年的筹备，2012年秋天，中大集团斥资38亿元开发的全国首个养老综合体项目在宜兴破土动工，谈义良的梦想寻得落地契机。

但梦想背后是严峻的现实——虽然中国养老产业前景广阔，但眼下还处于摸索阶段，各路资金跑马圈地，商业模式探索止步不前，在外界看来，进入养老产业更像是进行一次“探险”。

鉴于现状，老谈也清楚地将自己定位为养老棋局中的“探索者”。

“我想通过早期介入这个行业，积极推动，还是会有一些促进作用。这涉及到我们每个人的问题，我们每个人都会变老，总要有一批人去推动，也许这一批人在推进过程中就变成了先烈，这很正常。早期的探索者要么是你，要么是我，要么是他，总归要有人做这个事。”

谈义良坦言，他从来没有想过现在这个项目什么时候能够赚钱以及赚多少钱，只是凭着内心中的一个模式去做。

“讲得大一点，也是帮社会来承担责任，推动社会的进步，探索一条社会资本进入养老产业的路子。”

在谈义良的想象中，九如城未来会是一个养老综合运营商，而不是开发商。养老地产的核心是养老，养老的核心是服务，服务的核心是运营。

宜兴九如城项目之所以选择自己开发，目的是建一个标准模板，告诉大家养老地产的运营模式和状况。

对于首次尝试便" 投资38亿元，谈义良解释道，之所以选择这么大的规模，也是为了把所有的功能齐全地展示出来。

至于这个模式到底怎么样，谈义良的心中也没底：“这个模式未来什么时候会成功，什么时候要盈利，完全是按照我脑中的设想。”

不过，九如城早期也做过模型测算，按照常规数据模型理论去测算投资、现金流、消费，在理想状态中，8年时间能达到盈亏平衡点，但这完完全全是理论测算。

在谈义良看来，只有当企业没有把盈利放在第一位的时候，才能够真正做好这个事情。“所有的投资商如果跟我来讲，要在几年当中实现盈利，实现多少回报，我会告诉他不要来做这个行业，因为这个行业还没有办法盈利。”

在外界看来，既然风险已在明处，寻求合作不失为好的办法。谈义良却表示，虽然眼下有人愿意投资，但是时机还不成熟。

在“单干”的背后，谈义良亦有自己的考量：“合作者进来了如果阻止我的方向，我的理想就会搁置。股东进来了，就需要选举、开会、投票。现在是自己的钱，即便做错了，也是自己承担和买单。如果有其他股东，就要为股东负责。”

谈及未来养老产业前景时，谈义良表示没办法描述，因为国外成熟的产业分化、细分是有很多社会背景、" 法律背景以及政策环境，当消费者、服务者、社会都不成熟的时候，只能慢慢地倡导这种关系的平衡。

虽然国外已有成功经验，但拿到国内来还是很难实现，因为市场不一样，客户不一样，历史发展的阶段也不一样。

在谈义良心中，没有哪一个国家的模式是最合适的，唯有各取所长才能觅得最终出路。学习欧美体系，用积极的养生养老心态对待老年生活；学习日韩，用标准的服务体系提升服务；学习古代，用孝、义、爱来服务长者。

登山探险家大卫 罗伯特在《犹豫时刻》中曾写道：“探险预示着一种对衰老、他人的虚弱、人际关系的责任、各种各样的弱点及缓慢而乏味的生活进程的青春年少式的拒绝。”

于谈义良而言，探险或许是逐梦的另一种方式。

以下为观点地产新媒体对九如城养老产业集团董事长谈义良先生的专访实录：

观点地产新媒体：当时为什么会把首个产品区域选择放到宜兴？

谈义良：养老产业选址有一个基本要求，不可能放在工业很发达的城市去做，对环境的要求跟普通住宅有区别。作为养老地产，首先要考虑到选址，有几大要素要满足，在长三角找不到比宜兴更好的地方。

观点地产新媒体：您希望未来的客群是整个长三角客户？

谈义良：当然，一个城市没有足够的中高端以上消费者，在宜兴这个区域开发这么大的规模跟标准，吸引的肯定是整个长三角区域的客户。

观点地产新媒体：在您的规划中，九如城养老地产的盈利模式是什么？

谈义良：养老地产的核心是养老，养老的核心是服务，服务的核心是运营。所以，九如城未来是一个养老综合运营商，不是开发商。

为什么早期会自己开发？当还没有证明自己的运营是有谱的时候，就必须自己建一个标准模板，告诉大家运营模式和状况。九如城最终是一个运营商，现在是投资商和运营商并行。

早期有很多企业想进入运营商，但的确很困难，因为没有说服力，所以九如城这样考虑，最终的发展方向还是运营商。

观点地产新媒体：包括会组建自己的运营团队？

谈义良：我们已经在培训了。事实上，运营团队在前一两年就开始筹建了，已经培训了一些关键人员，并且已经搭好团队。

培训方式是跟国外合作。照护跟台湾合作，监护方面跟日本合作，养老高级管理则是跟" 美国合作，派出去的同时也请进来。

不同去向的培训有不同目的和要求，所以培养的方式也不同，但都是学习国际经验。这是根据未来不同板块，有不同的人才去做相应的工作。

我挑选的是需要的东西，监护这一块，我认为日本做得最好，就跟日本合作；护师跟照护，我认为台湾做得比任何地方都好，就跟台湾合作；高级管理人才方面，美国有所老龄学院是全世界最好、历史最长的，九如城送人过去在那里接受为期两年的学习。

当然，九如城也要结合中国政府的要求，对养老管理高级人才进行培训。

观点地产新媒体：对于养老地产模式，九如城今后考虑采用什么的模式？

谈义良：现行的模式都是投资商，只解决基础的问题，不能成为真正的商业模式。例如万科的养老地产，就是住宅加上一些涉老功能，不能成为独立的养老产业。很多企业都说要做养老，但概念讲得很泛。

买会员卡和持有经营是经营方式的问题，不是商业模式的问题。商业模式方面，开发商就是开发商，运营商就是运营商。比如说现在很多险资只是一个投资商，没有运营的能力，只是把" 保险产品延长一段，真正的运营商就是像九如城一样最终运营的。

模式方面是分阶段性，现在看九如城既是投资商，又是开发商，也是运营商。不管是险资、银行、地产商投资也好，都不可能去做养老运营。因为养老运营要花很多的时间、精力，并且是纯服务的行业。

当然，养老地产做好以后会有很大的空间。

观点地产新媒体：宜兴项目只是样本，所以才完全由自己打造？

谈义良：从运营的角度是这样考虑的，比如说和一个保险公司合作，规划65%的面积用来做床位，35%的面积做配套，那对方肯定不干，因为投资商会用投资回报、未来收益计算。

我从来没有想过这个项目什么时候能够赚钱以及赚多少钱，只是凭着内心中的模式去做。当然，这中间借助了很多市场调查、老人访谈，国际上所有最先进的养老设施研究，再结合中国人的生活习惯。

有很多是理想主义的东西，说好听一点就是实现自己的一个梦想。这个模式到底怎么样，我心中没底，未来什么时候会成功，什么时候盈利，完全是按照我脑中的设想。在这个项目实施之前，我花了4年的时间研究全世界40多家顶级的养老院，十几家研究机构，包括写了50万字左右的养老考察报告。当然，在国内也做了很多调查研究，作为这一商业模式的开拓者走得很辛苦。

另外，在这个过程当中需要解决很多相关的问题。不像其它的地产，养老地产所有的配套，包括供应商都要很齐全。市场调查、产品定位、企划设计、养老产品综合化功能等都必须自己去想，唯一可学的就是国外一些成功经验。但国外的成功经验拿过来在国内很难实现，因为市场不一样，客户不一样，历史发展阶段也不一样。怎么把好的东西嫁接到国内来是很大的事情，嫁接的可能性更多在于自己的智慧，当然还有一些运气。

九如城一直用心去做事，如果这个行业的确做不成功，那证明社会背景、市场环境包括消费理念还没到达这个程度。

观点地产新媒体：您对产品成功怎样定义？

谈义良：九如城早期也做过模型测算，按照常规数据模型理论去测算投资、现金流、消费。在理想状态中，8年时间达到盈亏平衡点，但这完完全全是理论测算。政府有一项政策推动说不定就可以提前三年，某一个关键环节没做好，也有可能要推后两年，这很难确定。

只有当企业没有把盈利放在第一位时才能真正做好这个事情，所有的投资商如果跟我说，要在几年当中实现盈利，实现多少回报，我会告诉他不要来做这个行业，因为这个行业还没有办法盈利。

观点地产新媒体：经营过程当中需要投入很多资金，九如城的资金渠道有哪些？

谈义良：在做这个项目的时候，我们已经把钱准备好了。这个盈亏平衡点的说法有两种测算的概念，后期是现金流概念，8年盈亏平衡点说法是投资回报概念。

相信在早期硬件设施跟培训能力投入到一定程度的时候，未来现金流平衡还是会比较快。投资养老产业的企业就是要有钱，没钱也不要做，现在宜兴项目已经投进去12个亿。

第一个条件就是要有钱，如果有5亿，就做小一点的规模，有10亿就做中等规模，如果有更多的钱，那就做大一点的规模。

九如城之所以做这么大的规模，是因为只有这个规模才能把所有功能齐全地展示出来。所有人都会想，九如城前期是开发商，而提及开发商第一个想到的就是要赚多少钱，有多少盈利能力跟回报。

但是我在各种场合讲过，考虑盈利就不要来做了，九如城不是说有多少利润，而是利用这样一个项目来做自己心目当中的一点事情。讲得大一点，也是帮社会承担责任，推动社会的进步，探索一条社会资本进入养老产业的路子。

观点地产新媒体：您现在有找到愿意一起做这个事的人吗？

谈义良：好多人来找过我，我告诉他们，现在没有想要找投资者，因为我不会告诉他们这有什么样的回报，也不会告诉有多少盈利。

另外，合作者进来了如果阻止我的方向，我的理想就会搁置。股东进来了，就需要选举、开会、投票。现在是自己的钱，即便做错了，也是自己承担和买单。如果有其他股东，就要为股东负责。

有人愿意投资，但是现在还不成熟，当成熟的时候，我可以告诉投资者，未来的产业空间很大，大概会达到一个什么样的标准。

观点地产新媒体：养老地产项目承担了某种社会功能，政府会在税收方面优惠吗？

谈义良：政府有很多政策，第一，建完以后有一次性的床位补贴；第二，未来床位上入住的老人，每个月都有补贴；第三，在税收上会给予一定的优惠政策；第四，在早期建设、投融资问题上，政府会有专项的融资条件，所以财务成本低、周期更长、利率更优惠。

观点地产新媒体：现在最大的困难是哪些方面？

谈义良：人才是最大的问题。中国只有一所民政部护理学院，也没分高端、中端、低端，解决不了养老市场的基本需求。这有各方面的原因，一是从事养老行业的人员很少，这方面的学校更少之又少；二是毕业出来的人大多数都转行，没进入养老行业，甚至更多地进入管理养老机构的部门。真正的高级管理人员、专业护理人员，因为就业和职业受社会尊重的关系，没有一家学校愿意培养。

在国外，不管是在老年护理单位的护士还是高级医生，都是一种职业，受到的认可和社会地位是一样的，只是用掌握的技术、技能去换取应有的报酬。

解决的方法就是自己办学校，九如城的培训已经跟国外机构在合作，学校的事情很快就会定下来，研究培训中心主要承担的是培训任务，我们第一个建的就是研究和培训大楼。

观点地产新媒体：您对于长者关怀的想法是源于什么？

谈义良：跟我自己的家庭和教育的背景有关。在做养老地产之前，九如城就有一个公益基金会，主要的方向有两个，一个是尊老，一个是爱幼。

尊老叫老年关怀计划，又称之为O计划，而爱幼则是学生成长计划，称为S计划。在5年时间里做了将近8个免费开放的老年服务中心，提供老年人的照料服务。学生成长计划旨在帮助学生成长，我们在贵州、新疆、西藏、甘肃、青海等地都有很多学校。

当然还有家庭的影响，从小在接受父母亲教育的过程当中，就经常看到他们在帮助一些需要帮助的人，因此能够感受到帮助别人总会比接受帮助要好。

观点地产新媒体：您跟" 宋卫平一样都具有理想主义情怀，有没有办法能够在公司方面更好地体现这种情怀？

谈义良：老宋是我比较尊敬的一个人，也很认可他的很多做法，他的理想主义可能是对品质的不懈追求，我们要学习他对品质要求的执着。

理想主义在经营企业当中存在很多问题，但是总要有这样的人去做。在一个新的行业和产业当中，必须得要有一些先烈，就像房地产行业，早期也有很多人用尸体来填满那个壕沟，让我们平坦地走过这段路。

谁也不愿意去做先烈，在理想主义色彩的氛围下，怎样才能够把事情做实、做深？梦想跟理想在现实工作都是飘在空中的，就看有没有落地的具体行动，如果全部是空的，那么所有的理想都会随风而飞。

观点地产新媒体：您认为成熟的养老产业及成熟的市场应该是什么样的？

谈义良：没办法描述成熟的养老产业的前景，国外很成熟的产业分化、细分是有很多社会背景、法律背景以及政策环境。

当消费者、服务者、社会都不成熟的时候，只能慢慢地倡导这种关系的平衡。真正进入理想模式还要有一段过程，这个过程才是全社会进步的过程。当然，九如城早期做的时候，可能会有些难度。

观点地产新媒体：您比较认可的国内养老项目有哪些？

谈义良：有很多，我每年大概要参加五六次各种养老产业的论坛，在论坛上也会讲我们的理念。现在各种险资、银行都关注到这个行业，我认为这是很好的事，当有更多的人关注到这个行业的时候，这个行业就要发展了，就是自己没发展，别人发展了也是好事，因为在这个行业推动过程中，你也是一分子。

观点地产新媒体：养老机构收费不低，一般的老百姓也享受不了。

谈义良：社会资本投入的养老机构去承担普通老百姓的养老责任是不现实的，政府每年花了很多的财政拨款承担着兜底的事情，普通老百姓的问题应该是政府解决的，我们承担的是想享受更高境界老年生活的老人。

政府把孤寡老人解决好就不错了，我们也不能够要求政府解决所有的养老问题，未来的社会保障体系健全以后，也没有必要由政府来承担。

国外很多都是社会保障、保险加储蓄，很合理的体系，未来中国一定也会这样的，只是时间没到，我们的观念没到。

观点地产新媒体：您考察了这么多国外地区，哪些国家的模式比较适合中国？

谈义良：学习欧美体系，用积极的养生养老心态来对待老年生活；学习日韩，用标准的服务体系来提升我们的服务；学习古代，用孝、义、爱来服务长者。中国也有好的东西，中国古代的孝文化、爱文化也是很值得倡导的东西。

日本最好、" 韩国最好还是台湾最好？必须得通过实践。现在执行的人有一些是外国人，但服务对象还是中国人，在中国文化背景下，需要双方的沟通和交流，所有的养老服务机构产生矛盾都是沟通的问题。

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