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搜狐焦点产业新区
终于，各地地方政府在沉寂几月之后按捺不住了。继' target='_blank' >沈阳之后，石家庄' （楼盘）、杭州' （楼盘）等地近日均放开了普通住宅的限购。这让房地产对地方经济的支柱作用再次体现得一览无遗。【巨头胜出是业界悲哀?大佬座谈产业地产新玩法】
如果把“地产”比作血液，各地开放限购的行为无疑是在“喊渴”。
信奉快进快出、高周转、挣快钱，一直是住宅地产得以捧出多个行业大咖、造富不止的法宝。
尽管多数产业地产开发商打从心底压根儿鄙夷“地产”二字，但不得不承认，看似“无欲无求”颇为“高大上”的产业地产商还得靠“地产”活命。
多位产业地产开发商在接受搜狐焦点产业新区采访时均表示，做产业地产，产业是核心是灵魂，但产业园区还是没有办法脱离“地产”独活。
如果“产业”是圈内开发商的终极梦想，那么“地产”一定是渡开发商到达彼岸的船。
政府承诺的兑现，廉价' 土地的产值，居民就业的需求，区域经济的繁荣……这些是产业地产开发商通往“彼岸”的船票，也是上岸后必须实现的责任与价值。
“接地气”毫无疑问是业内共识。在圈里，唯一需要区别的是“地产”这艘船载了开发商一程还是最后共远方。
业内，' howImage('stock','1_600340',this,event,'1770') 华夏幸福(' 600340,' 股吧)、北科建、光谷联合等对于“产业+地产”的提法都比较“大方”。相较前者，联东、天安数码城等老牌产业地产商则稍显“羞哒”。我们发现各家到彼岸的“玩法”大不同，搜狐焦点产业新区就为大家盘点一下产业地产开发商们是怎么“接地气”的。
主角：华夏幸福
产业代表作：固安工业园、大厂潮白河工业区
地产代表作：孔雀城
玩法：20%产业+80%地产
手法：通吃
借势京津冀一体化政策，上市公司华夏幸福今年上半年销售额已超240亿元。“园区运营+地产开发”是华夏幸福的主要运营模式。华夏幸福董事长' target='_blank' >王文学认为，这种双轨并行、平衡加速的运营模式，从开发企业角度看，可以保证拿地的成本把控，和园区的正常、快速开业和运作；从地方政府方面说，随着园区的逐步成熟，入园企业数量及' 投资将不断增加，政府可以零成本零投入地实现财政收入和区域GDP 的双重提升，还能解决很大一部分就业问题，完美地契合当地政府的政治诉求。
园区方面，华夏幸福通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，全权接管园区开发的所有事宜。目前已有固安工业园、大厂潮白河工业区等成功代表作。
在住宅地产开发方面，华夏幸福也有“' 孔雀城”这一品牌，销量可观。此外，华夏幸福还打算进行新产品研发，针对养老社区、青年公寓、商务酒店、镇区商业等开发新型产品。
那么在“产业+地产”的玩法中，华夏幸福是怎么做的呢？
搜狐焦点产业新区盘点华夏幸福2013年年报发现，其房产收入占8成。报告期内，华夏幸福销售额共计374.24亿元，较上年同期增长77.07%。其中，园区开发结算回款75.77亿元；房地产销售额占79.75%—包括城市地产签约销售额59.16亿元、园区配套住宅签约销售额236.06亿元和其它业务（物业、酒店）销售额3.22亿元。【华夏幸福去年营收突破200亿 一哥地位无悬念】
搜狐焦点产业新区又对华夏幸福在2013年4月—2014年5月期间的大动作进行了盘点。这一年期间，华夏幸福攻城六座，建园十一个，拿地超五千亩。就拿地一点开口，其商业用地和工业用地拿地占比合计11%，其中工业用地占比5%，商业用地6%，而剩余的89%均是住宅用地。【华夏幸福这一年：攻城6座 建园11个 拿地五千亩】
主角：北科建
产业代表作：' howImage('stock','2_000931',this,event,'1770') 中关村(' 000931,' 股吧)软件园、中关村生命科学园
地产代表作：领秀·智谷、领秀·慧谷
玩法：50%产业+50%地产
手法：对开
北科建集团董事总经理郭莹辉曾在2013年接受搜狐焦点产业新区采访时表示，北科建的科技地产开发模式即园区市场化开发，把科技园区与房地产开发跨界整合，将产业集聚功能和城市配套服务相融合。郭莹辉认为，新型城镇化为科技园区的发展提供了巨大空间。郭莹辉称北科建未来将斥资400亿元在北京' （楼盘）、无锡' （楼盘）、长春' （楼盘）、嘉兴' （楼盘）以及青岛' （楼盘）等多个一、二线城市投资布局。北科建对于资金的投入一分为二，400亿中有200亿集中在园区开发，剩余部分做住宅开发。
据了解，北科建的收益渠道主要有四方面：一级土地开发；二级开发；持有型物业经营；园区股权债券等投资收益。目前，目前北科建主要做二级开发，一方面结合产业资源选址做产业园区开发，也在公开市场通过招拍挂方式拿地做住宅配套开发，每个项目的配置比例都不相同。不少布局产业园区的开发商大都通过一级土地开发的成本优势获得快速扩张。而对于北科建来说，一级土地开发在其产业地产的盈利模式中已经不再居于主要地位。
“北科建先建产业园，再做配套商务和住宅开发，这种开发模式虽然前期投入较高，资金压力较大，但从长期效益来看，能与合作伙伴保持紧密度，大客户随着公司扩张，同时带动下游企业与人口聚集。”北科建一高层如是说。
主角：天安数码城
产业代表作：深圳' （楼盘）天安数码城、龙岗天安数码城
地产代表作：青岛天安数码城檀府
玩法：60%产业+35%地产
手法：混搭
天安数码城总裁戴宏亮在接受搜狐焦点产业新区专访时称：区别于传统的住宅地产，产业地产的回报周期漫长。天安数码城的盈利模式是三个方面投资回报的组合。首先，销售必须保持一个重要比例。如果没有充足的销售额，就难以支撑规模化的开发建设。住宅产品、部分的商业产品会直接销售，这与传统地产区别不大，只是我们的产品类型更为丰富，并且面对的客户主要是企业。总部楼、产研大厦等产品，也会部分直接销售。其次，我们会自己持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。第三就是用各种方式将持有的物业资本化。我们有战略合作的' 创投公司，并新成立全资下属的创新基金，针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。
对于园内产品布局，天安数码城基本按照3：1：1划分。以天津' （楼盘）天安数码城为例，总计拿地150万平米，90万平米土地用于产业建设、分别有30万平米用地用来建设配套商业设施和住宅。也有另外一说：“一般拿地是60%的产业用地，或者是商业，或者是工业，另35%是住宅用地。”
搜狐焦点产业新区在网上搜集到了青岛天安数码城檀府的部分简介。项目被这样介绍：“天安数码城一期北临春阳路，南临瑞阳路，东西两侧是规划的' howImage('stock','1_600332',this,event,'1770') 白云山(' 600332,' 股吧)路和荟城路，总占地238亩，总建筑面积32万方：其中靠近春阳路的北侧为产业园区和商业区，共约20万平米；檀府为住宅部分，总建筑面积约12万方。檀府产品类型多样，类独栋别墅、联排别墅、平层官邸和高层住宅，整体面积区间是89-334，产品组合比较多样，可满足业主的多样需求。绿化率：30%；容积率：1.54。目前，住宅类的项目平均单价为8300元/平米。”
在2013年，天安数码城在成立22年之后将原有的企业标识换成了全新的LOGO。转型“城市综合运营商”，不再强调科技地产，其实是天安数码城在给自己打开了一扇门。用戴宏亮的说法来讲，这叫产业地产的“混搭术”：即在一个园区内，有产业楼、商业、配套住宅等类型的业态。天安数码城绝不会把自己关在科技地产的领域闷头独干，将更大的地盘拱手相让，给对手啃食。
主角：光谷联合
产业代表作：光谷软件园、创意天地
地产代表作：丽岛花园、丽岛·2046
玩法：65%产业+15%地产
手法：进化
和众多园区操盘者遮遮掩掩的态度不同，光谷联合董事长黄立平并不急于和社会形象存在争议的“房地产行业”划清界限，而是坦率指出，产业地产的服务基础、专业基础之一就是房地产，不必自我标榜、不必刻意回避、更不应自为耻辱。放下这一点，或许更容易说清楚产业地产到底是什么。
他认为，整个房地产行业的发展成就体现，首先是住宅开发走向成熟，以产品标准化、标准产品可复制等技术环节的成熟为标志；商业地产在最近10年也逐步开始走向成熟，多种形态的商业地产呈现共同繁荣，包括购物中心、商业街、写字楼、商业综合体等等。相对而言，产业地产的发展还比较滞后，由于其所服务的对象是“企业”，这要求开发商非常了解“企业”，熟悉其所在行业的运作规律、供应链规律，乃至工艺流程规律。而行业不同，产业集聚方式不同，城市文化特点和资源结构不同，所有这些规律的发生方式也不同，这成为产业地产发展的难点—如果把一项工作大致分为“成熟部分”和“创新部分”，那么，产业地产需要攻克的“创新部分”还相当多。
“过去，我们就凭一个基本看法：不可能无休止地把住宅这么到处盖下去，缺乏产业基础的城镇化是会出问题的。现在，随着更多参与者入场，这些战略性的判断得到了印证”，黄立平说，与此同时，最大的挑战在于，产业地产开发企业的综合能力、资源整合能力仍然不足，特别是试图从住宅、商业地产转型而来的企业。
在这种情况下，黄立平认为，一段时间内，产业地产市场可能会出现一些混乱，真正意义的产业地产、打着产业地产旗号的商业地产，以及打着产业地产旗号的住宅地产将充斥市场，难以分辨真假。当市场回归理性，形成整体甄别能力时，也是这个行业走向成熟之时。
对于“65%产业+15%地产”的得出，我们可以从光谷联合的招股书中看到：产业园项目和住宅项目的配比均下来约为：65：15。其他则为商业等业务。
值得一提的是，向来把产业地产做得相当纯粹的联东集团，在几大房产门户网站的项目信息列表里，联东U谷的Loft项目都被当做住宅项目来标注销售。“在售LOFT4.6挑高毛坯公寓，面积为45-95平米，均价7500-8000元/平米。”部分网站更显示了购房优惠，譬如购商住两用房享1万抵5万。而联东U谷无锡总部商务园LOFT公寓的销售动态则被标为：预计9月推400套LOFT挑高4.6米毛坯公寓，为45-95平米户型，主推45和55平，总价为30万-50万。而对于产业和地产的关系，联东集团高层此前曾一直强调“去地产”和“纯粹产业地产”的理念。
结语：
以上我们盘点的几大产业地产开发商中，玩法“20%产业+80%地产”的华夏幸福活的最好；玩法“50%产业+50%地产”的北科建行得稳健，有消息称正在谋划上市；玩法“60%产业+35%地产”的天安数码城，虽有部分项目陷入产权分割的纠纷中，但其上市计划传闻也于今年3月启动；玩法“65%产业+15%地产”的光谷联合已经成功在香港上市，前景还有待观察。
此次盘点并非要深究产业地产开发商的发展模式。产业和地产的配比多少，不过都是通往彼岸的工具。只不过有人有本事坐着豪华游轮到达，有的人选择了一叶扁舟。“船只”的优劣考验的是政企关系，考验的是企业实力，也考验商业模式。但，也有人选择游过去。如果彼岸都是一样的地方，那么选择的到达的方式重要吗？
也有人说：只有在退潮的时候才会知道谁在裸泳。
到达彼岸是否必须要“裸泳”？这个思考留给业内人共同探讨。
