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“货卖识家”。这句民谚流行于晚清，原本是古玩玉器行里的用语，已演化成所有贵重物件出售时的信条，小到一枚玉佩，大到名宅花园，皆重然诺。
从晚清到民国再到今日的中国楼市，豪宅先来都是挑买家的，今天也不例外。昔日名宅易主，今日“顶豪”销售，道理却是相通，即皆不是“随来随买”、“随看随买”。顶级豪宅卖房，既看财富，又识身份，亦读“气场”。其所图，只为人群相近，互生和谐。所以，迄今为止，在北京' （楼盘）那些售价在10万元/平方米左右的城市顶级豪宅中，总有着各种各样的“不卖什么人”，总结起来，大致三点如下：
第一，除非主打，或者想以此为特色，顶级豪宅一般避走“高光明星”。这是开发商保持社区私密和居住者个人隐私甚至安全的刚性选择。试想，能购买总价2500万元以上房产的财富阶层，一定不愿自己家的社区门口被内地港台各路狗仔队蹲守、包围，以免额外是非。
所以，你很难想象，在北京' target='_blank' >柳传志的邻居是一线娱乐高光明星；你也很难想象，在香港，' target='_blank' >李嘉诚和刘德华做起邻居，当然，娶进家的儿媳妇不在此列。
第二，不到万不得已，绝对“暴发户”群体，也是北京顶级豪宅的“客户禁区”。诸位看官，切不要会错意。攸克君在此说的“暴发户”并非是你们想象的煤老板一类，这些人尽管资源成就财富，但也并非一夜暴富，无论怎样也经历了多年商业、社会的磨练。这里所说的暴发户，特指那些一夜暴富的短时致富者，你我身边，总有拆迁征地补偿而一夜暴富的富翁、彩票中奖者等等，当然，上市制造的“富翁们”不在此列。
对这类“暴发户”，顶级豪宅的开发商们绝大多数时会“忍痛拒绝”，他们要算的是大帐，一方面，这样的一夜暴富者往往难以改变各种生活习性，会给日后的社区管理形成巨大的威胁，试想，一个顶级豪宅社区中如果时不常的爆发各种矛盾甚至冲突，靠口碑卖顶豪的开发商，让她们怎么卖未来的顶豪？
另一方面，这些纯粹“暴发户”的财富，往往来去皆快，这向来与博彩甚至其他非理性行为伴生，这些，显然是真正的顶豪客户们难于接受的。开发商们不可能为这一棵树木而放弃整个森林。
第三，不卖炒房客。能买一套总价2500万元起的顶级豪宅的客户，其身价必在十亿元的量级。如果她们对邻居有要求，一定是邻居稳定，身份对等，可以建立长期、稳定和良性的邻里关系。说到底，花几千万甚至上亿元的房子，多半是用来自己的住的，坐享家庭天伦的。所以，她们肯定不愿意接触的是每天都会更换的邻居。
除此之外，更重要的是，精英阶层尤其是商业阶层的精英，最为看重稳定的信任关系的建立。对商业上的合作伙伴如此，对身边的邻居要求亦是如此，稳定是建立邻里信任的前提，这一点，很难从炒房者或者纯' 投资型的买家身上看到。
如果你认为刨除了上述三类群体，北京的顶级豪宅就少了一多半的买家的话，那就错了。保利海德公园项目是北京目前在售的顶级豪宅之一，位置位于北京蓟门桥，以9.5万元/平方米的价格起价，“不可谓不豪”，从其火爆的蓄客现状来看，恰恰证明了即使排除上述三类财富群体，顶级豪宅仍然可以卖得不错，毕竟，这里是北京。
说到这里，顶级豪宅们最为“心仪”的客户群体已经要呼之欲出了：
首先，一定是企业家群体。这里面分为知名的和不知名的两类。' howImage('stock','1_600048',this,event,'1770') 保利地产(' 600048,' 股吧)在蓟门桥的海德公园项目，在截至目前的蓄客当中，据了解，超过70%的客户可以归入企业家的类别。这一点，想必攸克地产的各位看官并不意外。
其次，是文化、科教领域的精英。这些人绝对不是明星，而是在特定领域内掌握优势资源，继而完成财富积累的人们。
据观察，在保利海德公园目前的蓄客中，至少有50%以上的意向客户属于这类人。这些人，有的拥有自己的企业，与企业家群体重合；有的则是“技术金领”，掌握着各种技术专利和科技成果转化及其带来的财富。聚集这部分人群并不意外，毕竟北京是高技术人才的聚集地，更何况这里还是学院路，还是' howImage('stock','2_000931',this,event,'1770') 中关村(' 000931,' 股吧)。
最后，“新贵阶层”。互联网和资本市场一直在中国造就着各种各样的财富神话，这些人不是“暴发户”，而是知识价值得到迅速兑现的一批人。（详情参见攸克君的《豪宅的114个程序猿买家》）这些人，对于豪宅来说，可遇不可求。
如果所有的顶级豪宅都有这样的买家，那么，未来的顶级豪宅，还愁卖么？
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