那么本地市场是否出现提前还贷潮?提前还贷是否划算?
20日,记者就此进行了采访。
本地
提前还贷潮暂未显现
据近期媒体披露的消息,受到“认贷不认房”政策出台影响,在重庆、天津等地都出现了“老房贷”提前还贷业务咨询、办理增多的情况。不少改善型购买二套房的房奴表示,将此前的房贷提前结清,再贷款能够享受到“低首付低利率”的政策。
不过,20日记者从本地多家商业银行了解到,理论上因政策影响将会出现的提前还贷潮目前并未有明显体现。“刺激提前还贷潮关键得有一点,得有许多再贷款购房意图,而现在购房成交量没上来,提前还贷这种"次生影响"体现不出来。”某银行个贷部的一位负责人坦言。
“提前还贷业务这方面,近期咨询的比较少,我们跟客户沟通的过程中发现,更多客户还是比较理性的。”另外一家大型商业银行的一位工作人员表示。
提前还款三种方式
1.全部提前还款
即客户将剩余的全部贷款一次性还清
适合:
手上余钱多且没有其他投资渠道的房贷借款者
2.部分提前还款
但剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短
适合:
未来有可能每月收入减少或者家庭将来需要开支逐渐变大的人群,比如有小孩目前读小学,未来十年后考虑出国留学等。此种方法节省的利息也较多
3.部分提前还款
使得每月还款额减少,但保持还款期限不变
适合:
可短期内减轻月供负担,但是长期来看适合收入较为稳定的家庭,也可以满足家庭其他财务规划需求,但是节省利息的强度不如第二种
部分银行提前还款细则
(以下信息由金融搜索平台融360提供,仅供参考,具体操作请咨询各放贷银行,并以合同约定为准)
中国银行:
贷款期限满6个月后可申请提前还贷,需提前2周向银行预约,每月1~15日可办理,还款额度不低于1万元,每年有2次提前还贷机会。
建设银行:
贷款期限满1年后可申请提前还贷,每月2~14日可办理提前还款,如想一次性还清,需要提前1周预约;非一次性还清,即到即还,每年可办理2次提前还贷。
工商银行:
贷款期限满1年后可申请提前还贷,需提前15天预约,然后到贷款支行签字确认,最低还款额度不低于3万,每年只有2次提前还贷机会。
农业银行:
贷款期限满3个月后可申请提前还贷,需提前15天预约,每次还贷不低于1万元整,一年有2次提前还款机会。
交通银行:
需提前15天向银行约定还款日期,然后存入还款金额,带上身份证和扣款的银行卡去相应支行确认即可,每年只有2次提前还款机会。
算账
40万元20年期贷款少还利息3.7万
以目前打算购买一套全款100万元左右的房产为例,按首套房贷还是二套房贷政策执行,首先最大的差别在于首付压力的高低。因为,按首套房贷政策,首付最低只要三成,而二套房贷则要求为六成。对于手头资金不是很充裕的购房者来说,前者的压力要小很多,同样的100万元的总房款,按首套房贷执行,首付只需30万元,而按二套房子政策执行的话,则需准备出60万元的闲钱来交首付。
此外,在' target='_blank' >于利息支出的成本上,假设同样是贷款40万元20年期的话,按首套房贷政策执行,目前本地部分银行首套房贷利率为基准利率6.55%,采用等额本息还款方式,月供约2994元,利息总额近31.9万元;按二套房贷政策执行,利率最低上浮10%。按5年期以上贷款利率6.55%基础上最低上浮10%(即7.21%)来计算,同样贷款40万元期限20年,选择等额本息还款方式,月供约3152元,利息总额约35.6万元。两者相比之下,同样40万元20年期的房贷,按首套房贷政策执行的话,月供少还约158元,利息少还约3.7万元。
业内
新政下是否适合提前还贷?
通过银行贷款购房,需要支付贷款利息,对于很多借款人而言,都普遍抱有“无债一身轻”的想法。不过,记者在采访中了解到,提前还贷是否划算因人而异。
金融搜索平台融360的信贷专家徐瑾在接受本报采访时表示,央行房贷新政后只要还清首套房贷就能首付三成买第二套房,还可能享受到利率优惠,对于有改善型需求的购房者提前还贷是一个不错的选择。特别是贷款余额较少的购房者,还清贷款后,享受首套房待遇,在首付和贷款利率方面都有很大优势。
不过,也有例外情况。徐瑾认为,比如对于此前曾享7折(4.585%)、8.5折(5.56%)利率优惠的购房者来说,由于已享利率优惠,目前不少理财产品收益率可跑赢该贷款利率,对于借款人而言,等于是借用银行的钱来获取投资收益,是一笔比较划算的买卖。此外,记者在采访中了解到,由于部分银行收取提前还贷“违约金”,加收“融资顾问费”等,比如,有银行关于提前还贷违约金的规定是“按还款额的3%收取违约金”。那么,假设某客户的剩余贷款本金为3万元,剩余还款期为1年的话,他提前还贷要支付900元违约金。而这剩余的3万元本金如果按4.585%贷款利率计算,利息支出约750元。相比之下,提前还贷反倒会多支出约150元,并不划算。
徐瑾认为,决策者在目前市场利率偏高的情况下有意推动房贷利率下调,房贷新政如不见效,各地有望进一步放宽二套房贷款政策,央行也可能会采取定向降准、降息来刺激市场。所以,有贷款余额购房者,又考虑买二套房的话,建议可以考虑观望一段时间。
本报记者 黄艳丽