“穗六条”周岁成绩单：成交降了价格照涨顺水鱼财经

记者 费国海

昨日“穗六条”周岁“生日”，一年前提高二套房首付比例、提高外地人购房门槛的这条限购措施，诞生于' 房价疯涨之时。当时的意图也是合理调节房价防止继续暴涨。随着时间的过去，“穗六条”交出周年成绩单，数据显示，广州' （楼盘）市在这一年中成交同比下跌了三成，但是房价同比依然涨了超过11%。将不少改善性买家和外地买家阻挡在购房门槛外，“穗六条”对价格的抑制作用似乎不如信贷政策明显。

一年前“穗六条”诞生 一线城市调控政策全面收紧

继深圳' （楼盘）、北京' （楼盘）、上海' （楼盘）加码调控政策之后，2013年11月18日下午五时后，广州出台了“穗六条”，即《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号），内文共六条意见。其主要内容包括调控' 土地供应和规范市场秩序两大方面，标志着一线城市调控政策的全面收紧。

从内容看，“穗六条”和购房者最休戚相关的条款是第二条“抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会' 保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。”和第四条“人民银行广州分行应在国家统一信贷政策的基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。”

一方面对外地人购买广州房屋进行限制，一方面提高二套房购买门槛，“穗六条”遏制炒房的意图十分明显。政策出台后，有业内人士从广州二手住宅市场成交情况估算，约有一成买家的购房计划将受到“穗六条”中提高二套房贷首付比例和提高外地人购房门槛两大新政的影响。

“穗六条”首月就发威 全年成交同比跌三成

“穗六条”诞生于房价快速增长、房地产销售风生水起的2013年下半年。稳定市场预期、巩固调控房价的力度、表示调控楼市的决心是其主要目的。然而随着时间的推移，2014年楼市开始进入“冰冻期”，开发商库存高企、成交量萎缩、房价滞涨甚至下跌成为楼市的主旋律。不少城市纷纷开始放松此前的限购政策“救市”，但是作为一线城市的广州，依然坚持咬定限购不放松。

一年过去了，“穗六条”成绩如何？据网易房产数据中心数据显示，广州（2013.11.18-2014.11.17）全市网签67899套，同比（2012.11.18-2013.11.17）97137套，下跌30.1%。全市均价则为14781元/平方米，同比(13261元/平方米)上涨了11.46%。

从数据上看，“穗六条”对楼市成交方面的作用大于对价格的抑制。有专家表示，“穗六条”十分严厉，剥夺了不少外地人和改善性买家的购房权利。新政出台后首月，也就是2013年12月，全市仅网签一手住宅6488套，同比2012年12月份的10755套，下跌39.67%。

在“穗六条”出台三个月后，很多买家入市的可能性被扼杀，楼市成交量继续明显回落。随后的2014年，楼市又开始步入调整，2月份的信贷紧张、市场冲高回落等情况，也让成交量下滑。截至2014年9月，广州全市的成交量普遍维持在五六千套的水平，其中7月份网签4462套，创下前9月来的新低。

当然，楼市成交下滑，并非单纯“穗六条”的影响。有业内人士分析表示，“穗六条”提高了' 置业门槛，在一定程度上影响了市场成交，除此之外，更受到大的经济环境、信贷政策、购房信心等多重因素叠加的影响。

均价同比涨11% “穗六条”抑制房价不如信贷政策灵

出台首月就在成交量上取得明显成效，“穗六条”对房价的影响又如何？

数据显示，在“穗六条”出台的一年时间里，广州全市均价则为14781元/平方米，同比(13261元/平方米)上涨了11.46%。

事实上，“穗六条”出台的初衷是抑制房价过快上涨，稳定价格。在该政策出台当月（2013年11月），广州全市网签均价为11709元/平，环比2013年10月13051元/平，下跌10.28%；但是在新政出台后首月，广州全市均价反而环比上涨13.4%至13279元/平方米。也就是说，新政实施首月，虽然成交量下跌了近40%，房价却不降反升，上涨了超过13%。

反而是进入2014年以后，楼市由于受信贷等因素的影响，1月份广州全市成交有所回跌，均价也环比出现下降。2014年1月，广州楼市网签均价为12536元/平，创下前10月来的新低。而纵观广州前10月的网签均价走势，广州房价在1.5万/平上下徘徊。其中，6月份网签均价为16822元/平创下前10月来的新高。

对于房价来说，“穗六条”的抑制作用，似乎不如成交量来的明显。广州楼市的价格下降，出现在信贷政策收紧之后。

在低迷的市场下，' target='_blank' >央行于2014年9月30出台房贷新政，据央行发布的房贷新政显示，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。

有市场分析人士表示，在政策的利好之下，释放了一部分需求。就广州成交数据而言，可以得到印证，10月份广州成交有所回暖，网签7222套，环比上涨59.96%。

《' 投资快报》发自广州