中信地产转型城市运营商首单落定顺水鱼财经

产业的背后是资本。没有发动资本的原动力，再好的产业都很难真正被引入到特定城市区域里。资本运作正是' target='_blank' >中信集团的强项。

本刊记者江晓川 /文

中信地产副董事长、总裁宋川

中信地产自2010年成立城市运营部，力求推动公司从二级' 土地开发商向城市运营商转型。2014年3月，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，“鼓励社会资本参与城市公共基础设施的运营。”借政策东风，筹备三年多的城市运营项目中信海滨新城项目已正式落地汕头' （楼盘）濠江，成为' target='_blank' >财政部发布《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》以来PPP项目的又一案例。

转型城市运营商

2014年3月，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，“鼓励社会资本参与城市公共基础设施的运营。”中信地产借政策东风，其筹备三年多的中信滨海新城项目已正式落地汕头濠江，开启招商事宜。

中信地产的带头人、中信集团有限公司副董事长兼总经理' target='_blank' >王炯洞悉国家城镇化战略背后所蕴含的机会，其2014年7月在接受媒体采访时表示，“中信地产应紧扣国家发展战略抓住契机 与地方政府开展全面合作，积极参与国家新型城镇化的建设，履行央企的社会责任。”

在此一背景下，“单独的圈地建房”并不符合中信地产未来的战略定位，在王炯的表述中，“做最具实力的城市综合服务商”将是中信地产的转型目标——具体而言，中信地产“不单是致力于营造居住环境，更致力于打造一个高能级的城市综合服务商。”

中信地产转型城市运营商的构想并非在2014年首次提出，其在2010年即成立城市运营部，专门负责城市运营相关业务。中信地产副总裁林竹表示，在该部门推动下，2012年中信地产和汕头市政府领导达成了双方的合作模式，共同研究粤东新型城镇化的趋势和方向。中信集团及中信地产与汕头市政府、濠江区政府签署了汕头濠江滨海新城' 投资合作框架协议。

除中信地产外，众多建筑业央企相关人士亦在2010年表态：有关央企将尝试城市运营商发展模式——开发商替代地方政府融资平台功能，为地方政府做成片土地规划及一级开发、基础设施建设，并且参与地产开发。

中信地产与汕头市政府合作的城市运营项目汕头濠江滨海新城于2014年9月开始在广州' （楼盘）开展了首场土地招商推介会。整个滨海新城项目总规划面积为168平方公里，项目总投资预计超过500亿人民币，开发周期约25年，采取分片滚动开发的模式。推介会上首批推出的4宗地块位于南滨片区，合计面积242亩，其中住宅用地3宗、商业用地1宗。南滨片区系滨海新城项目的启动区域，规划面积为12.4平方公里，开发周期约7年。

除汕头项目外，中信地产在珠海' （楼盘）、深圳' （楼盘）及成都也拥有城市综合运营项目。以成都郫县中信蜀都项目为例，中信地产的工作涵盖了“城市基础配套建设、道路交通规划、公共区域打造、商业整合等”各个环节，打通了一级开发商的土地整理与二级开发商的物业修造等诸项内容。

四个项目中，中信地产在汕头项目中介入最深。有中信地产总部人士在接受媒体采访时曾表示，“此次（汕头项目）开发面积几乎涵盖整个汕头濠江区，不单是一级土地市场开发，更涉及文化建设、产业规划、园区设计、招商引资等深层次城市综合开发运营。”

PPP合作动力

在运作三年后，中信地产和其他地产商所青睐的“城市运营商”模式有了一个官方且更加宏观的称谓：“政府和社会资本合作”模式；在民间，这种模式更多地被称为PPP模式——系英文“公私伙伴关系”（Public-Private-Partnership）的省称，该模式又称“政企合作”或“公私合作”。

2014年9月，财政部发布《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》。在该通知中，PPP模式被描述为“政府和社会资本在基础设施及公共服务领域建立的一种长期合作关系”，基本模式是“由社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作，并通过‘使用者付费’及必要的‘政府付费’获得合理投资回报；政府部门负责基础设施及公共服务价格和质量监管，以保证公共利益最大化。”

财政部财政科学研究所原所长' target='_blank' >贾康表示，在这一合作中，“政府可以专注于发挥了统观全局的战略思考，企业可以追求自身的利益落实，而公众可以获得公共服务的快捷反应，获得了1+1+1大于3的结果。”

在房地产领域，地产开发商运用PPP模式，重要背景在于房市不振，单凭一级或二级开发已无力获得丰厚利润，开放商需要借政府之力，从产业链条上下游等更多层面入手，挖掘利润来源。

在企业与政府的合作中，央企占有一定优势：一方面，央企与各地方政府关系良好；另一方面，有央企招牌背书，其更容易从各融资渠道获得低成本资金。

而地方政府对于PPP模式也多持欢迎态度。贾康分析道，“政府在一个必须履职的主体地位上，PPP使其明显减少了财政支出的压力，提高了自己的履职能力。”更直白说，开发商为政府提供了一系列服务——帮助政府进行整体规划、开发实施及招商整合，却并不要求政府投入大量资金，这样的合作自然受到政府欢迎。

地方政府基础设施建设资金的缺乏可从中信地产副总裁林竹的表态中窥见一斑，“最近两三年，地方政府融资平台的杠杆已经运用到了极致，也希望和中信这种具备融资能力和影响力的央企合作，这是中信做城市运营商最大的优势。”

针对地方政府与企业合作的动力，林竹表示，“PPP解决的是在政府供给不足的情况下，如何拉动社会公共资源，来满足新型城镇化战略下生产长达20年、30年资源的需求量——政府有需求，要开发新城、要孵化产业、要增加就业和税收，最后根本一点，政府要向市民提供公共产品。”

企业与政府各自需求明确，看似前景光明、进展顺利，但合作并非没有崩盘的可能性。全程参与双方合作谈判订约的中伦律师事务所合伙人朱茂元表示，“由于PPP里' 法律关系非常复杂，若没有处理妥当，在未来20年、30年的运行中可能出现问题。”

这其中最常发生的情况莫过于当地方政府领导易人后，继任者对于前任所签合同条款并不认可，缺少了政府支持，开发商的项目进展则可能受到影响，甚至无法保证收益。此外，林竹还表示，“市场需求可能有部分跟政府的意图需求一致，也可能有一部分不一致。这个时候在PPP合作长期磨合当中，大家要筛选，要妥协。”

就中信地产与汕头市政府合作的汕头项目而言，在通过汕头市政府授权，以解决濠江区政府签约权限问题后，中信地产还追求以当地人大立法的形式确认合作条款的有效性，“非常期盼汕头市政府能够充分运用特区立法权发挥积极的作用，通过地方人大决议的方式来固化我们共同达成PPP交易成果。”中信地产副董事长兼总裁宋川表示，中信地产与汕头市政府在汕头项目合作上的基本原则是“优势互补、收益共享、风险共担”。

对于PPP合作中存在的问题，林竹表示，“大家通过智慧和勤奋暂时解决了一些问题，根本问题还是需要国家通过立法层面，保障PPP项目主体的地位，以及在项目长期运行当中的权益。”

首单落地汕头

位于汕头濠江区的中信滨海新城项目被媒体称为中信地产“转型城市运营商”的首单，在该项目的开发中，中信地产与得到汕头市政府授权的濠江区政府开展PPP合作，负责滨海新城项目土地的一级开发整理、海湾隧道及市政道路的建设，并提供公园、展览馆、博物馆等城市公共服务设施，同时协助政府招商引资。

作为启动区的南滨片区工作中，中信地产需要完成汕头海湾隧道的建设、土地整理、学校、医院等公共配套、以及涉及三个村的“三旧改造”。

地理上，滨海新城项目所在的濠江区与汕头市传统发展较为兴盛的金平区等北岸地区隔海相望，通过东西两侧的跨海大桥与北岸地区相连。交通不便一定程度上阻碍了濠江区的开发进展，因此项目中包含的汕头海湾隧道工程对于滨海新城的开发至关重要。

在项目运作中，中信地产与汕头市政府通过“庞大的交易架构，将特许经营权、土地开发结合在一起。”具体交易结构上，根据2011年《汕头市濠江区城市运营和苏埃通道项目招标公告》及招标结果，中信集团在汕头市设立城市运营公司作为城市运营主体，向从事中信滨海新城项目168平方公里中的4580亩统征地一级土地开发及苏埃海湾隧道项目的项目公司增资至该公司持股51%的股东；此外，该城市运营公司还成为汕头市濠江区168平方公里（除去4580亩统征地）土地的城市运营和土地一级开发公司。

中信地产获得如此机会，与汕头市政府合作开展PPP业务，深度开发大面积土地，建设运营被媒体称为“汕头30年来最大城市综合项目”的滨海新城项目，中信地产的优势何在？

对此，林竹表示，第一，“金融服务团队所支撑的资本运作能力”；第三，“中信非常强大的非金融板块有跨越55个行业的产业链，能够带来可能谈成的服务。”第四，“有运营能力。”中信大型央企的身份亦为合作加分不少，林竹表示，“中信的品牌有输出能力。”

除此之外，中信地产在汕头扎根多年，丰富的人脉也有助于业务开展。中信于1980年代在汕头创立分支机构，在汕头开发了大量房产。

滨海新城项目预计直接投资超过500亿人民币，单就启动区域的投入而言，“整个海湾隧道投资高达60亿，捆绑土地需要30多亿，加起来100亿的投入，怎么获得资本？”

郑通声的答案是：中信内外都合作，各种工具都使用——“充分依托中信集团的金融优势 通过与集团内部金融机构以及' howImage('stock','1_601988',this,event,'1770') 中国银行(' 601988,' 股吧)、' target='_blank' >中国农业发展银行等集团外部金融机构建立战略合作伙伴关系，充分运用国家政策性贷款、商业银行贷款、' 信托、基金、债券等金融工具，引导社会资金进入城镇化的公共设施和土地整理领域，形成了多元化的项目融资渠道。”

林竹对此的回答更为直接，在海湾隧道项目中，针对建设方面，“我们（中信地产）与广东省粤东西北振兴基金及中国银行一起，逐渐解决建设资金问题，通过股权合作，最后撬动银行。”针对运营方面，“与濠江区政府达成共识，建立运营基金以解决海湾隧道通车后需要的维护费用。基金来源包括车辆收费、年票收入分成及向濠江区所有经营性土地收取的隧道配套费。”

如何能够整合资源，快速推进滨海新城区域的开发进度？林竹在项目推介会上表示，“中信地产想和所有房地产公司和资源运营商达成合作，共同挖掘项目所在城市的总体功能。”这样的表态意味着，在城市运营的过程中，中信地产将一级开发定位为推进城市运营的工具，“以传统一级开发模式为基础整合资源，在这个过程中也并不排斥二级开发。”

二级开发是中信地产的主流模式，也有大量资源投放，在林竹看来，二级开发的主要目的是服务于城市运营模式，并不单独存在。“比如在一些重要区域，在市场启动方面，可能慢于城市运营的总体策划要求，这是中信地产的二级开发就会进入。”

对于城市运营中可能存在的空城问题，林竹将空城问题的原因归结为“产业配套在大规模新城开发里的缺失。”在分析既有产业园成功率不高的原因时，林竹表示，“产业的背后是资本。没有发动资本的原动力，再好的产业都很难真正被引入到特定城市区域里。”而资本运作正是中信集团的强项，林竹希望中信城市运营落地的第一单不会因为缺乏资本的支持而落空。