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按照平均售价16.5万元/平方米计算，北京' （楼盘）农展馆项目总货值在97.6亿元左右，如果后续项目有一定溢价，其总货值可以突破100亿元
来源：《' 投资时报》
文｜《投资时报》记者 杨秋波
融绿案中对外界一直守口如瓶的融创，近日因农展馆项目的惊人定价，再一次被推到风口浪尖。
北京市住建委12月13日晚发布公告，曾经创下北京楼面价纪录的融创农展馆项目观澜嘉苑正式领取预售许可证。其中包括40套住宅、11套商服产品。住宅产品均价达16.5万元/平方米，预售单价最高达19万元/平方米。单套住宅总价超过7000万元，最低的总价也接近4000万元。
此前已有诸多业界高管以及学界专家向《投资时报》记者表示，明年的北京顶级豪宅市场将进入单价10万元的时代。融创此项目的入市，无疑将进一步推高北京豪宅市场的定价。
据《投资时报》记者了解，高端豪宅开发都有一套既定的推广流程，首先树立市场形象，进行蓄客，然后当客户累积数量达到一定规模后，再取证开盘。而农展馆项目，却还未进行上述动作，就选择于京城豪宅的销售淡季，取得销售许可证。
融创这种独特的营销思路颇值得玩味，其核心在于缩短周转周期，跳过一系列冗长繁琐的常规动作，这样在战略上明显更为简单、直接、高效。
均价逐步上调 位居房企前列
作为一家于香港联交所上市的从事住宅及商业地产综合开发的企业，融创专注于高端物业的开发和管理。迄今，该公司在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。
实际上在创立之初，融创就确定了专注于高端物业开发管理的发展路线。
克而瑞分析师沈晓玲对《投资时报》记者分析称，“融创产品定位本身就是偏中高端，且采取高周转策略，快速拿地开发销售。其实在拿地的时候，公司就已经想好建什么房子。融创的领导很多都是营销出身，在豪宅方面，也可以说是以销定产。他们甚至会事先关注客户需求，然后调整产品，客户要什么，就做什么产品。”
长富汇银基金于茂华向《投资时报》记者表示，豪宅高周转并不好做，主要是靠后面的不断溢价来赚钱。“农展馆首先开盘部分预售单价为16.5万元，其成本价已经达到14.5万元/平方米，这样赚不到什么钱，主要靠后面的溢价操作来引领。溢价空间，主要看户、楼层、附近的配套，通过前期楼盘的营销，把价格弄上去，而把好的楼层留着卖高价。”
事实上，融创销售额近年高速增长源自两方面。一方面是因为公司推盘迅速，大量的盘子高速释放；另一方面是因为产品销售单价上涨较快。
据高通智库统计，2010年融创有9个在售项目，销售单价为10571元，平均项目销售额为7.87亿元。时至2011年，有14个在售项目，销售单价为15769元，平均项目销售额为12.6亿元。2012年，公司销售项目达26个，销售单价也涨至17830元（销售均价仅次于绿城，排名全国第二），项目销售额达13.7亿元。
可以看到，近两年融创项目的销售均价也进一步上涨。2013年，该公司合约销售额达547.3亿元，均价升至21840元/平方米。
据融创中国控股有限公司12月5日公布的数据，截至11月底，该集团实现合约销售面积约为305.8万平方米，合约销售均价约为20960元/平方米，合约销售金额为641亿元。其中，合同销售金额为596.4亿元，预订销售金额为44.6亿元，同比增长25%。
项目百中挑一 为高周转奠基
高通智库首席分析师张宏向《投资时报》记者分析称，“两万多的销售均价在房企当中排名非常靠前，除了绿城，也就那么几家。万科的销售均价是一万多一点。这种中高端的定位，要实现目前这种高周转的速度，非常需要内功。”
张宏分析称，“融创相比顺驰的最大改变是在项目遴选研判方面更为精细，会在研究的一百多个项目中，只拿下一个项目。在严格遴选之后的产品研发方面，融创自身也做了一些定制的产品，比如玖玺台，开发口碑是不错的。同时，它与绿城的合作也可以学到很多质量控制方面的东西。融创本是做代理行出身，企业领导人与核心人员，在市场判断上有核心的能力，对市场更为敏感，从拿地的投资逻辑、产品研发的逻辑到后期销售，这些都是实现高端项目高周转的核心能力。”
张宏表示，经过前期的消化阶段，融创产品可以比较好地实现市场价，通过高周转快速回流现金，可以化解这种地王项目带来的资金压力。农展馆项目的推盘节奏还是比较快，根据这个项目的稀缺性以及融创对市场的研判能力可以了解，这应该是一种理性行为。
张宏表示，目前宏观经济正在探底，调控政策逐步出台，利好楼市，在大环境方面，这个项目的推出时点是不错的，明年的大环境应该能支撑首先开盘的部分销售。
融创农展馆项目可售面积在9万平方米左右（包含地下车库），北京中原地产首席分析师' target='_blank' >张大伟对《投资时报》记者表示，如果按照平均售价16.5万元/平方米计算，农展馆项目总货值在97.6亿元左右，如果后续项目有一定溢价，其总货值可以突破100亿元。
周转率保持领先 加快现金回流
提到融创，就离不开顺驰。作为融创的前辈，顺驰是由' target='_blank' >孙宏斌一手导演的神话，顺驰在2004年的疯狂扩张中倒下之后，融创在顺驰的余晖中慢慢成长起来。
顺驰的核心是高周转。这一模式虽然以万科最为著名，但是顺驰则是将其发挥到极致的企业。高周转的真正窍门就是尽一切可能缩短项目运营时间，加速资金的内部流转，实现“现金流—' 土地—现金流”，一个字概括就是“快”。但是伴随着“快”而带来的是“高”：高拿地成本、高销售成本、高财务成本、高运营成本。
有了顺驰留下的“快”的经验以及“快”的教训，融创在平衡快速发展与风险控制方面更加游刃有余，既保持了顺驰固有的活力与进取精神，也更加注重财务的稳健，稳中有进、步步为营。
与同样定位高端的绿城相比，融创更加注重目标客户的广度，使项目定价相比同城的居民可接受价格不会偏离太大，这是融创与绿城主要的区别，也是平衡周转速度与盈利能力的关键所在。正是高周转保证了融创可以快速地扩张，迅速回流现金，以确保现金流的健康。
今年以来楼市明显下行，在市场低谷阶段依然能够保持较好的销售业绩，显示出融创准确的市场定位与较强的产品竞争力。大量库存能够迅速被市场消化，快速回流现金，缓解资金压力，这是支撑融创快速发展的基石。
在实现较好的盈利能力的同时，融创也能够维持较快的周转速度，提高资产利用效率。
根据高通智库为《投资时报》提供的数据显示，2010年，融创的总资产周转率为52.3%，这是连以快速周转著称的万科也望尘莫及的水平。虽然近几年总资产周转率有所下降，但依然维持在较高的水平。
Wind数据显示，2013年融创的总资产周转率为0.37次，也远高于行业平均水平的0.2次。
通过与同样定位高端的绿城对比，更可以发现融创同时实现较高的利润率和周转率的难能可贵。较高的价格是实现快速周转的最大障碍，比如绿城2010年的总资产周转率仅为11.1%，这样的资产周转率使得销售回款较慢，资金沉淀量大，这也是造成绿城财务危机的原因之一。
(完）
