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文｜攸客
北京市住建委官网12月14日一早挂出消息，融创农展馆项目一期房源于12月13日获得预售许可证。住宅均价达16.5万元/平方米，单套最低总价也接近4000万元。
农展馆项目何时入市，一直是业内尤其是豪宅开发商关注的焦点。除了入市时点，就是售价。5个月前，业内还在争论，农展馆项目若申报15万元的预售均价，可能很难拿到预售证。其实，16.5万元的售价申请，两周以前就报到了市住建委，主管部门对此创纪录的售价非常谨慎，想必对其可能带来的市场影响和舆论反应都作了多重评估和研究才予以放行。而选择在周末发布此消息亦让人玩味，颇有点' target='_blank' >央行选在周五下班后发布降息降准消息的风范。
每平方米16.5万元的售价得以放行，有两个原因。
第一是农展馆项目成本实在太高。地价款21亿元，还要异地配建27.8万平方米的医院，后者实际上是直接以每平方米8000元付给了有关部门，实际总地价约43.22亿元。据了解，融创为此进行了一笔巨额融资，付出的利息高达15%。按全额地价款计算，每年的利息是6.48亿元。而所有费用平均分摊下来，农展馆项目的成本是14万元/平方米左右。这样的成本，清楚地阐释了什么叫“时间就是金钱”，并可以部分解释为什么哪怕是在最寒冷的年末，融创也要开盘。
第二，政府部门和社会舆论对豪宅售价上限的容忍度越来越高。以北京为例，今年保利海德公园批准预售价格为9.7万元，北河沿甲柒拾柒号的最高售价也超过10万元。同是现房的万柳书院，业内传闻开盘均价在13万元左右。有一点可以肯定，北京万柳书院、北京佳兆业广场作为现房去申请高售价更有了底气。
其实，这些顶级豪宅的售价，无论是10万元、13万元还是16.5万元，就交给市场，像北京、上海、深圳这样的城市，高端住宅尤其是顶级豪宅的定价，政府部门本就不应该过多干涉。
从目前来看，农展馆项目16.5万元的放行，至少带来两个效应。
其一是，北京顶豪项目的整体价格水平将被推高。今年11月下旬，北京万柳书院、北河沿甲柒拾柒号、北京佳兆业广场、泛海国际、保利海德公园、远洋刘娘府地块的主要营销负责人参加的一个业内' target='_blank' >沙龙上，大家一致认为，2014年北京顶豪的均价门槛在8万元，2015年应该在10万元。若以此为基准，2015年顶豪项目涨价是大概率事件。
其二是，北京顶豪市场的竞争将更加惨烈。根据中原地产分析师' target='_blank' >张大伟的研究，2011年—2014年，北京均价10万元以上的顶豪项目，年成交量均只有20多套，2011年最高，28套，2014年到目前只有21套；均价8万~10万元的项目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。
如果维持前四年的年均20多套的去化速度，2015年，仅仅是农展馆项目、万柳书院和佳兆业广场三个售价铁定超10万元的项目，再血战死拼也没戏，平均一家只分得10套，指标全给一家占了也不过30套，何况还有保利东坝项目、中央公园广场这些铁定单价过10万元的纯新盘项目。再加之北河沿甲柒拾柒号、霄云路8号、保利海德公园、泛海国际等“巨量”在售盘，2015年各家唯有寄希望于单价10万元以上的项目，成交量能够放大数倍，至少要与2013年单价8万~10万元的成交量持平，160套左右—即使如此，也仍然远远不够分，还免不了要残酷厮杀。
现在来看，2015年，无论是普通住宅还是顶级豪宅，大家的日子都没那么好过。且卖且小心。
（作者系资深地产人士）
(完）
