家庭农场不是梦顺水鱼财经

文/ 本刊记者 刘畅

新一轮土地改革不仅事关土地和农民，在电子商务、金融、房地产市场等领域都催生了更为广泛的投资机遇。

电商版土地流转

2014年1月，国务院印发《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，其中指出，“鼓励有条件的农户流转承包土地的经营权，加快健全土地经营权流转市场”。尽管目前相关的法规还有待完善，但关于土地流转的试点已经在全国各地如火如荼地展开，而“电商版”土地流转更是让人眼前一亮。

2014年3 月，阿里巴巴旗下的聚划算网站在其平台上推出一项“聚土地”的活动，其广告“老乡喊你来分地”一时红遍大江南北。短短3日，全国共有3500名用户认购了安徽省绩溪县总面积为456 亩的土地。

在这个名为“聚土地”的项目中，网友只要点击鼠标就能买下一小块土地当上农场主。这个“农场主”拥有在一定期限内决定农地里种植什么作物的权利以及这些作物的所有权，并可免费到当地住宿旅行。

事实上，“聚土地”就是土地流转的电商模式。其运作流程并不复杂，即农民将土地流转至电子商务公司名下，电子商务公司将土地交予当地合作社生产管理，淘宝用户则通过网上预约，对土地使用权进行认购。交易完成后，淘宝用户获得实际农作物产出；农户除获得土地租金外，参与项目生产环节还可获得工资。

9月底，“聚土地”第二期开团，土地的范围扩容至安徽芜湖、绩溪，浙江诸暨，江西婺源，海南三亚，重庆巫溪，北京延庆以及' target='_blank' >吉林通榆七省八地。

据中介平台土流网发布的数据显示，截至今年上半年，中国土地流转面积已经达到3.8亿亩，占全国耕地面积的28.8%，达到2008年土地流转面积的3.5倍。其中，各类专业大户达到367万户，还包括98万个合作社。当前土地流转类型主要有转包、合作、转让、互换、入股和租赁等。从所有类型土地来看，土地流转的主要方式为租赁和转让，其占比分别为55.12%、29.73%。

农业金融正当时

长期以来，与服务工商的主流金融业相比，我国农业金融服务发展落后、缺乏创新。而本次新土改的核心任务是赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承等6项权能，通过确权赋能，最终把集体经济组织的所有权和农民手中的使用权变为永久性物权。这一“确权”的过程将大大激发农业金融的发展。

日前中央农村工作领导小组副组长、办公室主任' target='_blank' >陈锡文透露，现在' target='_blank' >央行有关部门正在研究制定方案，对农村土地承包经营权抵押贷款试点工作进行整体部署。业内人士分析，若土地产权制度改革政策落地，农地抵押贷款将成为可能，届时银行以及非银金融机构将在这场改革中分得一杯羹，相关的农业金融市场规模可达万亿元。

值得关注的是，国内已经有银行先行一步。今年12月9日，' howImage('stock','2_000001',this,event,'1770') 平安银行(' 000001,' 股吧)专门成立“现代农业金融事业部”。其总裁张俊涛认为：“农村土地确权，将导致农民拥有的土地具有商品属性，银行将在产业跨界整合、并购等方面发挥重要作用。”

而从最近的实践来看，目前农业金融在创新上比较活跃的是“土地流转' 信托”。

自去年10月，' target='_blank' >中信信托推出第一单土地流转信托后，' target='_blank' >北京信托、中建投信托、百瑞信托等也都陆续推出了土地流转信托项目。相比传统的土地流转，有了信托的介入，对于出让土地经营权的农户的利益更有保障，而对于经营这些土地的企业而言，可以获得一定的资金支持。已经推出的这些土地流转信托项目中，各家操作模式均不相同。

例如，“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的基本模式为“委托+信托”。具体如下：由农户将农村土地承包经营权委托给当地政府，由当地政府与信托公司签订土地承包经营权信托合同，再由信托公司出租给第三方经营，信托公司在获取收益后转由当地政府向农户进行分配。

中建投信托是通过发行专项集合资金信托计划，为“镇江森禾现代高科技花卉苗木生产示范基地”项目募集资金（首期投资金额不低于1000万元）。对于购买了该款信托产品的投资者而言，其最终收益的实现与这1750亩农村土地所种植花卉而获得的收益直接相关。

而北京信托的“无锡桃园村项目”涉及的158亩流转土地，采取的是“土地合作社+专业合作社”双合作社的设计结构。农民遵循自愿原则，以其土地经营权入股土地股份合作社；流转后由成立的专业合作社种植水蜜桃，农户可分享每年每亩1700元的土地租金收入，待土地、果树培育投入期结束，农户还可按一定比例获得浮动收益。

土地供给多元化

在城市化进程中，农村土地成为中国房地产市场获得增量土地的重要源泉之一。然而，过去在征收农民土地时，长期存在两个问题：一是农民土地被征收后，土地所有权都转为国有；另一个则是征收集体土地对农民的补偿标准比较低。

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了“建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市”。在12月2日召开的全面深化改革领导小组第七次会议上，进一步明确了“集体建设用地入市”的实现形式和分配形式，即通过“集体资产股份权能改革试点”，真正做到产权明晰到人，收益按股分红。

今后农村集体经营性建设用地（如过去的乡镇企业用地），在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等的权利和价格。对于农民来说，集体建设用地的入市将给予农民更多的补偿，并可以运用股份占有等方式来运作增加农民来自土地的收入；对于房地产市场来说，则意味着打破了过去增量土地只能通过公开市场从各地政府手中获得的单一途径，增加了土地供给的渠道。

小产权房命运多舛

与房地产密切相关的还有农村宅基地制度改革。' target='_blank' >国土资源部党组成员、总规划师严之尧日前在接受《人民日报》采访时表示，本轮土改将完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。

关于宅基地的改革，势必会影响小产权房的命运。

所谓小产权房，通常是指“在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅”，在普通商品住宅价格高企的今天，小产权房因成本和价格较为低廉而受到欢迎，但其存在却没有名分，也不受' 法律保护。

原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为，未来对小产权房的主要处理，无非就是转正和拆除两种措施。把部分符合一定条件的存量小产权房，通过补办相关手续，缴纳相应的税费之后，纳入廉租房、公租房、经济适用房等保障房系列内；而对一些严重违反城市规划和土地利用规划，非法占用耕地和基本农田的，建筑设计施工质量存在严重问题的小产权房，则采取改建或者拆除的强制办法。

他强调：“需要尽快统一有关方面对‘建立城乡统一的建设用地市场’的认识，在此基础上再出台更为具体的政策措施，这样才能真正解决长期遗留的小产权房问题。”

还有土地方面的专家透露，农村宅基地管理办法目前正在研究中，但各方观点仍不统一，多数专家支持“宅基地流转范围仍然限制在农村集体组织内部”。