160亿的地王，打包上市竟只值45亿！都是资本惹的祸顺水鱼财经

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2016/6/14 11:19:00 标签： 资本 摘要造价160亿的深圳新地王打包上市后，只值45亿元。股民通过股权换地权，把地王变成了自己的福利房，终于过上了幸福的生活。这是小说。现实里如果把全国的土地以股权形式分配给每个人，就是无视专业开发商的存在价值。再往深里扯就涉及到土地制度了。
造价160亿的深圳新地王打包上市后，只值45亿元。股民通过股权换地权，把地王变成了自己的福利房，终于过上了幸福的生活。 这是小说。现实里如果把全国的土地以股权形式分配给每个人，就是无视专业开发商的存在价值。再往深里扯就涉及到土地制度了。 我们是土地全民所有制的国家，每一寸土地都是人民的。但是，由地方政府代人民打理。到此为止，别再往下想了。 回到现实。   资本市场不认地王 土地房产的现实买卖价格（160亿），和资本市场的定价（45亿），出现了严重背离。 这是所有房地产上市公司的共同现象。拿深圳新地王的拥有者龙光地产来说，港股市值150亿港元（约合人民币125亿元），把所有股权质押，也不够这块地王的钱。但是拍到地王之后，股价反而下跌。 而龙光地产手中有1400万平方米的土地。 不要说这些土地有增值空间，就是有地价的变现价值，股价也不止此。因为市值已经跌破净资产。 龙光地产：资产VS负债 这现象引得华尔街日报都来操心：光房价涨地产股不涨，当心！ 文中提到了房地产公司飙升的债务： “Dealogic的数据显示，今年前五个月，中资开发商总发债规模是上年同期的三倍。仅第一季度，中国最大的开发商之一绿地控股集团股份有限公司的净负债就增长了16%，净负债股权比率上升至逾四倍。穆迪上个月将该公司评级下调至垃圾级。绿地控股集团上海上市股票 年初迄今累计下跌近30%。” 以上种种，都说明一个事实：股市既不认地产商的土地资产，也不认这些土地未来的变现价值，更不认同地产商的负债。 资产价格扭曲的功臣：银行 股市的价值就是资产定价。既然它不认土地，地产商为什么能以比自己市值还高的价格去买地？ 因为银行认。中国的银行尤其认。给了中国地产商远高于全球同业的信用额度。 中国的银行贷款近80%给了国企（包括国企地产商），另约15%给了买房者。剩下大约5%给了民企，其中又有部分民企直接间接在做房地产。。。 国企和地产，意味着政府信用+土地信用，而在地方，政府信用和土地信用又是绑定的。他们有一个共同的朋友：银行。 地产商如果真的想拿地，买上市公司更便宜。比如拍下地王的龙光地产，总市值才120多亿人民币，土地储备近1400万平方米，近30个光明地王的体量。花地王一半的价钱——70亿即可控股，拿到30个地王，包括光明地王在内。 因为大多数开发商的巨量囤地，是冲着资产价格上涨而非资产经营回报。目前开发商和地方政府已经是高度利益共同体，同样是债务经济，都需要地价上涨消化、对冲债务。地王是最好的工具，调高预期值，带动整体资产估值。 银行之所以愿意参与，是因为绝大多数的抵押物，都是房地产。 银行放贷的过程，也就是释放货币，简称印钞。资产做大、价格做高，可以更名正言顺地印钞。而且看不见坏账。 中国目前放贷的资产附着物就是铁公基和房地产。归根结底还是在于土地。所以土地信用成为各方欲罢不能停的药。 把增量空间用绝，再从存量开刀 地价和股价之间的偏离，也就是资产价格扭曲，都在于银行这只看不见的手。 其中体现的，是做资产价格和做资产回报的差别。 在十年前，资产价格和资产回报比翼齐飞，股楼双赢。 现在，已经是为了资产价格不顾资产回报的阶段，楼涨股衰。 所谓杠杆泡沫。 因为地产的增值在一定程度内对产业有带动效应（抢购、炒作），但超过这个阈值就形成对产业的挤压、对创造积极性的打压，进而体现在整体经济的绩效上。 但是区域性的楼市上涨已经带动不了全盘。未来的重点是，地产公司那些巨量土地都能变现、卖出，才能保障开发商周转、地方财政和银行不良贷款率。以及家电、家居、建材等实体产业链。 如果不能，就会从存量下刀，收资产持有税；从炒钱的下刀，收资本利得税。 再从实体产业增税，已经没空间了。