“老有所居”需求旺顺水鱼财经

文/本刊记者 陈婷

“老有所居”，已经不仅仅是“年老后有个地方居住”的简单要求，而是包括了医疗护理、同伴文化、亲情关注等各方面的软、硬件需求。

随着老年人手中财富的积累，这一族群对于养老生活条件的品质要求越来越高。特别是在大中城市，传统的“低端”养老院模式对银发族的吸引力越来越弱，不少人都希望自己的老年生活能在医疗、护理、同伴等软硬件较好的老年公寓、养老社区机构度过。

为此，中国的' 保险机构、' 房地产商、养老院经营者也已经开始发力，兴建各类品牌、各具特色的养老社区。

险企：养老社区是一片“大蓝海”

2015 年6 月，国内最大寿险公司' howImage('stock','1_601628',this,event,'1770') 中国人寿(' 601628,' 股吧)正式揭开其首个养老社区项目的面纱——座落于苏州的阳澄湖半岛养老养生社区。中国人寿称，其将联手' 美国最大的非上市养老运营管理机构魅力花园公司(Merrill Gardens)，将该项目建成一个囊括“健康文化、养老康复、活力养生、颐养天年”四大功能在内的复合型养老养生社区，目标锁定高端客户群。

中国人寿并非保险机构兴建养老社区的探路者。在此之前，泰康、合众、太平、新华、太保等保险机构，早已布局养老社区的建设。

比如，作为保险机构兴办养老社区的“第一个吃螃蟹者”，' target='_blank' >泰康人寿董事长' target='_blank' >陈东升就认为，养老社区可以将寿险产业链延伸至医疗等领域，还可与保险资金在时间周期上相匹配，符合寿险资金对安全性、流动性的要求，未来将是保险资金重要的投资方向。

' target='_blank' >陈东升对本刊记者表示：“未来5～8 年，泰康人寿预计将在全国投资1000 亿元，兴建15～20 个养老社区，先期构建拥有超过5 万名客户的连锁养老网络，长期将达到20 万名客户规模。”

“养老社区从拿地、建设到入驻，至少需要8 年的周期，长期平均收益水平预计在5.2%左右，不属于暴利。但需要看到的是，养老社区将寿险产业链延伸至医疗等领域，还与保险资金在时间周期上相匹配，符合寿险资金对安全性、流动性的要求，因此养老社区未来肯定会是保险资金重要的投资方向之一。”陈东升认为，目前来看，养老社区还是“一片大蓝海”，属于朝阳产业。

而早在2014 年9 月，' howImage('stock','1_601601',this,event,'1770') 太平洋保险(' 601601,' 股吧)集团也在上海' 自贸区成立了' howImage('stock','1_601099',this,event,'1770') 太平洋(' 601099,' 股吧)保险养老产业投资管理有限责任公司（简称太保养老投资公司）。其区域布局将以开发上海中心城区市场为起点，逐步辐射长三角、珠三角、环渤海地区。位于上海市徐汇区的“南山居”首个示范项目预计2015 年底竣工运营。

据介绍，太保养老投资公司未来将全面发展以“南山居”为品牌的机构养老服务，为失能、半失能及失智的长者提供以专业医护为主的“享老”服务，重点构建“生活服务、健康护理、文化娱乐”三大类、99 项餐单式的专业养老服务体系，致力于打造长者的“第二个家”。

房企：打造个性养老住宅

2014 年10 月23 日，“万科·幸福家”养老品牌在北京正式亮相，同时亮相的还有北京万科倾力打造的首个社区化养老服务项目——万科·幸福家（窦店）社区养老中心。据悉，北京万科目前已初步选定10 个项目布局社区养老中心，将初步形成服务网络，总面积达9 万平方米，预计可提供近3000 张床位。

早在2006 年，万科就介入了养老产业，经过多年的潜心研究和积淀，万科已经在全国各地展开养老产业实践。2013 年，万科在杭州良渚文化村试点的高端养老地产——“随园嘉树项目”一亮相即被售罄。万科在青岛打造的主要面向活力长者的全租式养老项目——“万科怡园公寓”也已经在2014 年亮相。

“万科·幸福家”养老品牌打造的“社区化养老”模式，主要是在传统住宅项目中拿出一幢楼做养老，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。同时，社区养老中心作为城市配套的重要组成部分，服务社会养老。

“万科也正在不断探索不同的模式，很难说哪种模式必然成功，哪种模式一定失败，只有让这些模式去接受市场检验，才能找到符合国情、契合不同区域、不同环境的模式。”万科相关人士表示。

而在' howImage('stock','1_601318',this,event,'1770') 中国平安(' 601318,' 股吧)旗下子公司平安不动产看来，国外公认的理想退休生活模式—CCRC（持续照料型养老生活社区）是个不错的蓝本。平安在浙江桐乡打造的“合悦·江南”项目定位于中国式亲情养老住区，即以“三位一体”的全龄化养老社区为核心，创造出一种更符合中国人的亲情需求、居住习惯及支付能力的综合型养生养老亲情社区。

养老社区建设可享政策优惠

不论是险企，还是房企，各路民间资本积极参与养老社区、老年公寓等投资建设，除了看中老龄化趋势下庞大的品质养老居住需求外，也享有一定的现实利益。

比如，2013 年9 月国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（简称35 号文）中规定：“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策”，这一政策意味着盈利性养老机构建设用地有“国家政策扶持”。

2014 年8 月，国务院发布《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》（保险“新国十条”）第三十一条则提出了“加强养老产业和健康服务业用地保障”，“各级人民政府要在土地利用总体规划中统筹考虑养老产业、健康服务业发展需要，扩大养老服务设施、健康服务业用地供给，优先保障供应。加强对养老、健康服务设施用地监管，严禁改变土地用途。鼓励符合条件的保险机构等投资兴办养老产业和健康服务业机构。”

2015 年2 月，民政部等十部委联合发布《鼓励民间资本参与养老服务业发展政策意见》，再次提出“保障用地需求”：“民间资本投资养老服务设施所需建设用地，适用国家规定的养老服务设施用地供应和开发利用政策，国土资源管理部门应按照《国土资源部办公厅关于印发 养老服务设施用地指导意见 的通知》(国土资厅发〔2014〕11 号)相关规定，积极做好用地服务工作。”

地方政策方面，比如，《上海市养老机构条例》中对营利性养老机构建设用地，规定“依法办理有偿用地手续，优先保障供应。”

运营方面，养老机构依法享受国家规定的税收优惠，减免有关的行政事业性收费；养老机构使用水、电、煤气、电话按照居民生活类价格标准收费；使用有线电视，享受付费优惠等。

当然，即便有政策和资金的支持，养老社区建设也并非一帆风顺。除了养老社区环境的硬件设施，老年群体对于医疗、护理、文化、休闲等各类软性服务也有着很大的需求。然而，当前这个市场鱼龙混杂，专业服务队伍的缺乏仍是一个软肋，也是痛点。未来，标准化、品牌化、高品质的连锁养老社区可能更容易在激烈的竞争中脱颖而出。