高盛又发警告：要小心中国房地产风险 是时候削减中国房地产风险敞口了顺水鱼财经

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高盛又发警告：要小心中国房地产风险 是时候削减中国房地产风险敞口了" /> 虽然中国楼市依然火爆，但高盛却建议投资者削减对中国房地产股票 的敞口，因为库存高企仍是个大问题。此外，社科院也发布蓝皮书指出，现阶段" 房地产市场面临结构供需严重失衡，预计2017年楼市或全面下滑。 高盛：是时候削减中国房地产风险敞口了 高盛提出，在一线城市房价过去一年出现飙涨之后，政府有可能收紧政策。事实上，楼市过热已经引发多个城市出手调控，比如上海新房价格飙升势头就因“史上最严”楼市新政出现减速迹象。 库存也是高盛下调中国房地产股票 评级的重要原因。尽管过去几个月，全国多个城市在政府去库存新政下出现房价和成交齐齐大涨的局面，但高盛认为，中国房地产库存仅消化了1/3左右，预计还需两至三年。总库存的过剩规模依然很大，特别是在规模较小的城市和商业办公类地产领域，这些潜在库存可能需要10年的时间来消化。 高盛认为，中国整体房价已持平长达五年左右，但大城市价格却翻番上涨。政府应当聚焦财政政策、推进去库存进程，并对过度投机及杠杆保持警觉。若处理不当，地产市场可能引发比股市震荡更大的系统性问题。不过，高盛称，目前中国楼市的系统性风险有限，因为抵押贷款比例仍低，风险主要集中在地产商及影子银行。 社科院警示：明年房地产可能重回下滑通道 5日，中国社科院发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告（2016）》指出，2015年全国" 房地产市场反弹迹象明显，但城市分化加剧，个别城市上涨幅度远超其他城市，导致局部市场价格泡沫明显，风险概率增加，不利于房地产市场稳健发展。现阶段房地产市场面临结构供需严重失衡，预计2017年楼市或全面下滑。 （一）失衡：“1.5线城市”隐现 “目前房地产市场存在严重的供给过剩，同时也存在结构供需严重失衡。”中国社科院城环所副研究员王业强表示，一线城市和少量二线城市库存快速下降，而大多数二、三、四线城市需要着力去库存。值得一提的是，此次快速上涨的城市不再仅仅是一线城市，部分二线城市的热度也直逼一线城市。 从近期的市场表现更能看出其态势。近日，中国指数研究院发布的《4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，4月新建住宅平均价格环比涨幅前十位分别是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉，不再是“常胜将军”北、上、广等一线城市。 对此，中原地产首席分析师张大伟认为，涨幅较高的城市分别位于区域节点或一线城市周边，因此，在一线城市收紧的背景下，该类经济水平发展较好，或地理位置处于优势的城市便成为购房者的主要选择。 因此，房地产市场面临着结构供需严重失衡的局面。王业强说，一线城市和少量二线城市面临住房供给相对滞后和必要时需补库存的难题，而大多数二、三、四线则需大力去库存。 （二）走势：2017年或全面下滑 报告指出，2010年" 房地产投资增速达到顶点的33%，随后一路下调。因此，从" 房地产投资数据可以看出，中国房地产市场发展历程可分为1998年到2010年的快速上升周期和2011年后的下降周期。因此，报告对2016年的判断是，维持市场稳定将是政策基调。长期将通过改革供应端，短期则通过货币或财政政策刺激需求，实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象。 报告同时指出，从较长时期看，一线城市房价的过度上涨不利于房地产销售的结构性调整，三、四线城市去库存也难以取得突破性进展。对此，王业强表示，房价涨幅较大将加大居民购房压力，无助于解决刚性需求难题，也难以有效满足住房改善需求，并进一步透支了居民的未来消费能力，这也是“扩内需”的巨大障碍。 王业强同时表示，房价过快上涨，将导致局部市场形成上涨预期，容易让社会各界错误地认为“房价只涨不跌”，从而忽视了潜在的房价波动风险，不利于改变长期以来各种资源向房地产业集聚的态势，也加大了地方经济转型和结构调整的难度。 因此，随着政策刺激效应的衰减，房地产销售可能进一步回落。如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。 刘晓博：10大城市，谁的房子过剩了！ 中国内地最顶尖的10大城市，到底谁的房屋供应量偏大，谁对房地产依赖度偏高，谁的楼市最缺乏投资价值？让我们用数据说话，对比一下。 由于天津、成都缺乏可以跟其他城市比较的关键数据，所以遗憾出局。沈阳、郑州分别代表东北和中部入选。 一、房屋供应量和房地产依赖度 房地产的关键数据，比如库存量等，往往被地方政府小心地隐藏着，在公开披露的资料里很难查到。这里，我使用了商品房施工面积（其中住宅面积）、商品房竣工面积（其中住宅面积）等两组4个数据。 “房地产依赖度”是用2015年每个城市的“房地产投资金额”除以“年度GDP”计算出来的。 10大城市房屋供应量 高盛又发警告：要小心中国房地产风险 是时候削减中国房地产风险敞口了" /> （单位：除注明的外，均为万平方米） 通过上述表格，我们可以看出： 1、郑州、杭州和重庆三个城市对房地产依赖度最高，显示出它们的经济发展仍然处于“起吊机阶段”，未来存在转型的风险。如果转型不成功，将来会比较麻烦。深圳、广州对房地产依赖度最低，特别是深圳。 2、从房屋供应量上看，重庆一马当先，堪称海量，超过了“上海+深圳+广州”。但实际生活人口，重庆只有3016万，大约是深圳或广州的1.5倍，北京或者上海的1.37到1.25倍。所以，重庆无论是房屋在建面积和竣工面积，都明显偏高。2015年重庆人均竣工的商品住宅面积，大概是深圳的10倍，是广州的2倍，是北京的1.65倍。 3、考虑到人口因素，深圳住宅供应量是最小的，小得非常极端。其次，广州、北京、上海人均住宅供应量也比较低。 4、苏州房价最近上涨很快，但从人均施工面积上看，这个城市未来供应量非常有保证，此外杭州和郑州潜在供应量也比较大。 二、人口竞争力 这里我仍然使用“小学生人数”作为考察人口增长状况的指标，下面的表格反映的是2010年到2015年10大城市小学生人数变动情况，其中沈阳的数据分别是2009年和2014年的。 10大城市小学生人数变化（单位：万人） 高盛又发警告：要小心中国房地产风险 是时候削减中国房地产风险敞口了" /> 从上述表格可以看出，过去5年最具人口竞争力的城市是苏州、深圳、北京、郑州和南京。苏州在2015年之前没有统计民办学校的小学生，所以增幅在2015年出现了“跳涨”。同口径下，人口增长的冠军应该是深圳。 相比较而言，杭州、上海、广州的增速一般。人口竞争力最差的是沈阳和重庆。 如果综合经济发展模式、对房地产依赖度、房屋供应量，以及人口增长情况来看，10大城市里重庆楼市可能是最麻烦的。这种天量的供应，最终将造成大量的空置和浪费。最近有人在网上盛赞重庆“成功控制了房价”，其实撰文者没有意识到，这是因为重庆城市建设太过激进，而人口竞争力又偏弱造成的。 相比之下，四大一线城市供应量仍然偏低，其中人口增长最快的深圳和北京，未来房价上涨的压力仍将非常大。 来源：中金在线、华尔街见闻、经济参考报、天天说钱