69.32亿成交！四方面解读苏河湾板块的市场价值顺水鱼财经

69.32亿成交！四方面解读苏河湾板块的市场价值

文/同策咨询研究部总监 张宏伟

1月20日上午9点半，闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块迎来现场竞拍。

该地块共有3家房企参与竞拍，分别是金地、龙湖、华润华侨城 。该地块的起价为69.28亿元，将会被打造成32万平方米的超大城市综合体。还没开拍，就已经有业内预测，此地块将有望成为第一块“地王”，成交价格将有望超过百亿。预计项目将建有200米高的标志性办公建筑、至少163套住宅以及统一运营的各类商业等。

最终，由于竞拍条件相当苛刻，金地和龙湖两家房企一开始竞拍就放弃了竞争，最终该地块由央企华润华侨城联合体以69.32亿元成功竞得，成为2016年第一宗成交地块，也是总价最高的地块。

土地资源“寸土寸金”，导致市中心' 土地市场价值更加突显

同策咨询研究部总监' target='_blank' >张宏伟认为，对于上海' （楼盘）土地市场来讲，由于未来上海新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”，土地资源将变得更加“寸土寸金”，“人多地少”的特征决定了上海楼市基本面中长期看好，而对于已经布局及希望进入上海的房企来讲，拿地面积的多少直接决定在上海未来市场的获益情况。因此，对于众多房企来讲，谁都不愿意放弃上海这块市场蛋糕，包括已经进入上海品牌房企、本土房企、众多外来性的房企，还有不少虎视眈眈上海楼市急于进入上海市场其他房企，都在争抢各自在上海楼市的地盘。

对于苏河湾地块来讲，虽然只有金地、龙湖、华润华侨城三家竞拍，但是暗战也相当激烈。由于竞拍条件相当苛刻，金地和龙湖两家房企一开始不久就放弃竞拍，该地块最终由央企华润华侨城联合体以69.32亿元成功竞得，成为2016年第一宗成交地块，也是总价最高的地块。

这对于华侨城来讲，由于原本就有华侨城苏河湾项目正在大体量开发，本地块的竞得之后，华侨城就可以形成片区开发的优势，最终实现片区开发带来的最大边际效应价值。

从上述分析来看，苏河湾土地市场的表现也再一次形象阐释了上海市中心土地的所谓“寸土寸金”，突显出市中心土地的市场价值。

苏河湾板块的地段价值：“城市核心”和“稀缺”

由于苏河湾板块位于纯粹上海市中心，该地块又位于苏河湾的核心地段，东临外白渡桥，与邮电总局、浦江饭店(原礼查饭店)、外滩一脉相连，与' howImage('stock','1_600663',this,event,'1770') 陆家嘴(' 600663,' 股吧)金融贸易区隔江相望，步行可达人民广场、南京' （楼盘）路，距离淮海路等成熟商圈均仅十分钟车程，拥有城市中心苏州' （楼盘）河、黄浦江以及陆家嘴等稀缺景观资源，是上海中心区域难得的“黄金宝地”。这就决定了这个苏河湾地块的“稀缺性”和市场价值。

从上述分析来看，苏河湾这个地块其实就是稀缺性！地段的稀缺性！至此我们不难理解，正是由于上述地段的“稀缺性”决定了板块内的豪宅项目卖一套少一套，决定了这些豪宅项目不仅仅具有城市豪宅的第一居所的居住价值，在' 投资价值的体现上势必会有别于其他传统公寓豪宅的快速增值的过程，也决定了这个板块未来势必成为上海新的“城市核心”，成为上海市中心新的“商圈中心”。

至此，我们就不难理解，苏河湾板块兼具“城市核心”和“稀缺性”，这也就是苏河湾板块的核心市场价值。

并区后：新静安中苏河湾板块市场价值开始突显

从原静安区来看，已经形成静安寺、南京西路、长寿路三个商圈，区域内商业、办公氛围相对成熟，但是新的商圈的形成已经很难。一是区域范围本来就小，不宜形成过多商圈，否则，区域商圈之间也会形成同质竞争，不利于协调发展；二是，区域内拆迁难度较大，新的商圈形成也需要大量成片的土地供应。

从原闸北来看，目前还说的过去的有大宁商圈、不夜城商圈，但商圈品质尚不如原静安的静安寺和南京西路。从原闸北尤其是苏河湾板块来看，商圈仍然有提升的空间。同策咨询研究部总监张宏伟认为，原因有三：

一是闸北商圈周边仍然有土地供应，包括近期不夜城商圈出让的上海火车站北广场地块，包括大宁商圈周边也有新的土地供应，也包括苏河湾规划沿线也有地块的出让，此外，关于新静安的规划也显示，上述这些板块定位及配套还会进一步升级，至此，这些商圈仍然有可打造的空间，当然，对于苏河湾沿线板块来讲也是如此。

二是，并区后，两个区域成立新的静安区，土地资源可以协同发展，商圈定位与发展、资源配置也更加具有协同性，至此，原静安区对于商圈的运营经验完全可以复制给原闸北，这样，原闸北区域商圈品质和氛围势必会有所提升，对于苏河湾沿线项目来讲也会受益。

三是，苏河湾沿线商圈已经有一定的开发基础，万科、华侨城、中粮等品牌房企积极入驻，已经形成板块开发的集聚效应。在此基础上，加上政府政策支持、原静安经验传授，并区后开发商集聚开发的效应会发挥出来，至此，苏河湾沿线商圈的氛围有可能会进一步提升，市场价值会进一步凸显。

苏河湾板块的人文地段价值：当时沪上的“清明上河图”

对于苏河湾来讲，由于其所蕴藏的历史传承价值，也成为当今的商人巨贾、达官显贵拥有的梦想。从上海历史来讲，“苏河湾”承载着上海民族工商业发展的脉络。在上世纪初，这里成为上海民族资本集聚地和重要物资集散中心。这里有金城、中南、盐业、大陆、中国实业、浙江兴业等17幢银行和仓库，素有“黄金走廊”之称。还有上海第一家华商丝厂和民族工业先驱荣氏家族的第一座工厂——福新面粉厂，以及著名的“天后宫”等。上世纪二三十年代的“苏河湾”，曾被誉为当时沪上的“清明上河图”。

从上述分析来看，苏河湾板块凝聚着最稀缺的历史人文价值，这也正是华侨城苏河湾等知名房企项目的投资和' 收藏价值。

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