58同城&安居客房产年度报告 看2015中国房产众生相顺水鱼财经

2015年，中国" 房地产业与“黄金十年“作别的一年，一方面政策密集出台，改善性需求大量释放；另一方面一线及重点二线城市楼市成交快速回暖，三四线城市仍然深陷高库存泥潭。近日，" 58同城 安居客发布了2015中国房产年度数据报告，一解冷暖交织的房产众生相。

二孩政策：学区房“大室”所趋

330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930……2015年，从中央到地方，政策一波接一波的浪潮，引导了消费需求和部分" 投资需求，楼市整体价格稳步回升，同时全国" 房价的分化却再进一步加剧。根据58同城 安居客年度报告数据显示：一线城市价格暴涨，二线城市涨跌互现，三线城市全跌。其中，北京 qk= page=1" （楼盘）同比增长5.9%，环比上涨1.1%；上海 qk= page=1" （楼盘）同比增长9.7%，环比上涨1.9%；广州 qk= page=1" （楼盘）同比增长4.9%，环比上涨1.4%；最令人叹为观止的是“北上广深”被排于末位的深圳 qk= page=1" （楼盘），2015年深圳房价暴涨38.8%，环比增长4.0%，大有赶超京沪之势。

而2015年底，一个看似与地产毫无关系的政策再次激荡了市场——二孩政策全面放开，让“虎妈狼爸”们开始未雨绸缪，在本以火热的学区房类型上又浇了一桶油；另一方面也彻底激活了大户型的改善型需求。

二孩时代刷屏国民生活，对于生二胎的家庭来说，原本的改善住房需求成为必然的“刚需”。二胎家庭并不是简单的人口加一，一家四口之外也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭，因此住房需求“大室”所趋，至少升级为三房，甚至四房。

另一方面，政策放开更是让很多“准二胎”家庭的夫妻无法抗拒“一个学区房，俩孩上名校”的诱惑。城市中生二胎的家庭多经济状况较为良好，对于子女未来教育也更趋向于投入更多的资源。而一些原本就居住在学区房的家庭则有可能因自身家庭的“二孩”推迟出让房源。这种情况下，学区房自然变得更加紧俏。

长远来看，“二胎“及“准二胎”家庭" 置业当然会愈发倾向于大户型学区房，未来随着供需矛盾的进一步突显，这一改善型需求将会越发迫切。

度假房产：热点区域转移，度假型养老走红

近年来，生活水平的提高自然给国民带来了对品质生活追求的改变，度假及度假房产更是随着这种需求的改变而逐渐进行了区域转移。2015年，从传统沿海城市逐步转向其他配套规划更成熟的城市转移，这一趋势越发明显；而冬奥会的申办成功更带热了北京及其周边地区的度假房产。

尽管09年金融危机席卷全球，却难挡海南 qk= page=1" （楼盘）地产投资峰潮，其中三亚 qk= page=1" （楼盘）更是房企云集、房价节节攀升，彼时中国度假地产，这边风景独好。而此后数年度假地产的热点区域依然沿海分布。

从“黄金十年”步入“白银时代”，从刚需到改善，潜移默化中，度假地产的热点区域也在逐渐转移。值得注意的是，度假与养老更是在这一过程中被捆绑到了一起。随着当代物质生活水平的大幅提升与消费观念的转变，人们对于“度假”的需求则更加分化、细化：避暑、避寒、生态" 旅游、城郊休闲、康疗度假，而以上的每一种又不失为一种养老型房产的分类。

58同城房产研究中心研究员表示：“以北京为例，市民偏爱选择的度假房产已由单极化的沿海，尤其是海南度假地产，逐步三极分化，海南之外，云南及北京周边的度假地产也成为了热门选择。“

总体看来，度假地产在内陆地区有很大的增长潜力，尽管市场需求巨大，却依然有不短的—段路要走。

房租持续上扬，北京热门小区租售比惊人

2015年北上广深四城市的租房市场需求量依然旺盛，外来求职务工需求、续租或换租需求、应届生租房需求以及其他过渡性租房需求等，成就了2015年房屋租赁价格的上扬。另一方面，政策组合拳之下市场好转，一部分房源由租转售，减少了房源供应，使得快速增长的租房需求更加难以满足。供需矛盾的进一步加剧，造成了租金价格的较大幅度上涨。

此外，在成交结构方面，四大城市平均最贵商圈中的三居户型均为租金涨幅不约而同排在了前列。月租金价格相对低廉的一居户型成交比重的下降，租金价格较高的三居室及以上大户型房源成交比重的上升，也在一定程度上加速了房租的上涨。

这份年度报告还对北上广深最高租售比的小区进行了统计。所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月，也就大概16年至25年内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。 根据58同城房产研究中心数据统计：北京租售比最高的小区为北清创意园、" 北京城建(" 600266," 股吧)福润四季和闵航路16号院，其中北清创意园租售比高达1:6500！福润四季和闵航路16号院分别为1:4500和1:3900。上海租售比最高小区的前三位为申城佳苑A块、深建大楼、创新佳苑380弄，租售比分别为1:1050、1:500和1:350；广州租售比最高的小区为甲子花园、锦鸿花园、爱立方，其中甲子花园租售比为1:950，锦鸿花园与爱立方为1:300；深圳租售比最高的小区为大学城公寓、田贝新村、皇岗上围二村，租售比分别为1:700、1:300和1:150。

58同城房产研究中心研究员表示：“虽然不能单纯拿租售比作为考量楼市的唯一标准，但是这一指标也从侧面反映了楼市房价与租金背离的现状。租售比超出合理范围越大，则表示房地产泡沫越严重。从金融角度上来说，，房屋租售比是衡量房价是否合理的精确标尺。在合理租售比以下，买房合算；超过合理租售比，自然就是租比买合算。“

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