专题：【投资界策划】4年10城100亿资本 星浩资本发展路径解密顺水鱼财经

近年来，国内的房地产基金如雨后春笋般涌现，在一片粗放型的野蛮生长中，星浩资本却提供了一套截然不同的参考样板——以专业制胜、以模式制胜。 2014年，国内地产调控接连加码、投资人预期不断走低。在低迷的市场环境下，星浩资本旗下星光耀城市综合体开发基金III期于11月28日成功封闭37亿元人民币，并开拓性地引入保险公司、基金会、大型国企、上市公司等机构投资人，引起广泛关注。 反观这4年多时间，在融、投、退之间，星浩资本也在不断成长，借助管理团队的专业实力，整合了星光闪耀的股东及投资人资源，打通了开发建设、运营管理环节，开创了整合全产业链的地产私募基金投资模式，不断刷新地产私募基金的"运营深度"。本期投资界将为你解密星浩资本如何仅用4年就成为国内私募地产基金领先品牌的制胜武器——
星浩资本成立于被业界称为房地产基金"元年"的2010年，甫一诞生，便以强大的股东背景，雄厚的资本实力雄踞一线房地产基金行业行列。至今4年时间里，星浩资本发展迅速，随着三期基金的封闭，星浩资本累计管理资金规模近百亿，持有项目货值突破700亿人民币。以下为星浩资本4年来的关键数字。
4年时间，星浩资本旗下星光耀III期基金所投项目均布局经济快速发展城市或民营经济重镇，先后投资了大连、哈尔滨、南通、苏州、上海、泉州、台州7大重点城市核心地块。近日，星浩资本又以总价8.2亿元人民币底价成功获取宁波区域两宗核心地块，第9、10座星光耀广场即将落地。
【解读】当前，房地产行业进入"新常态"，以往"全国一盘棋，房价集体涨"的趋势已经不再，各区域间的地产差异在不断拉大。纵观所有已定项目,星浩资本对于进驻城市都有着自己严格的标准,城市经济状况、人口环境、消费能力、区位、规划指标都成为其重要考虑的因素。 除长三角外，星浩资本也将环渤海、中西部以及珠三角等列为机会型重点投资区域。星浩资本董事长赵汉忠曾表示，,星光耀广场布局主要会以一二线城市为主,但不乏也会选择如南通、泉州等经济发展潜力大的三四线城市。" 【详细】
3支星光耀城市综合体开发基金——"基金+地产"模式是星浩资本的核心，目前已经研发并成功推出三支基金产品，基金管理金额累积近100亿。
上海沪太路星光耀广场、泉州星光耀广场、台州星光耀广场、宁波余姚•西环星光耀广场、宁波余姚•兰江星光耀广场
【解读】日前，星浩资本完成了III期基金的募集，该期基金总额37亿人民币，在产品设计上，与一般基金明股实债以债权为主的基金产品不同，星光耀I期、II期均为股权基金，2013年五月开始募资的III期基金，则做了结构化设计，针对不同风险偏好的投资人设计了包括固定收益、优先股及股权类在内的3种类型基金产品。 在地产调控接连加码、投资人预期不断走低的市场环境下，募资难已经成为房地产基金行业今年面临的一个整体性问题。据清科集团统计数字显示，今年第一季度房地产基金行业整体募资44亿美元，低于2013年同期，而随后3个季度，行业募资难度不断加大，业内人士指出第四季度已经达到房地产基金元年至今最为严重的时期。而星浩资本如期、顺利完成募资实属不易，这也体现了星浩资本在投资人中不可小觑的资本号召力。">【详细】
在星光耀城市综合体上更为注重体验式商业创新：城市中高收入消费快速增长，星光耀广场从儿童、" 餐饮娱乐业态提升消费体验性，从项目定位、业态布局、招商品牌落地、企划推广、开业运营等各方面充分打造特色化、差异化。" 【详细】
星浩资本依托在全国拥有的10个大型城市综合体项目，选取合适物业打造为宜老设施，并投入自有专业团队进行运营管理，将星浩全国综合体的地缘优势、产品品质优势、复星集团大健康平台优势以及各类优质稀缺资源整合于一体。" 【详细】
未来中国的房地产仍然具有投资空间，只是需要更加谨慎地选择好投资区域和投资团队，并且政府对土地财政的依赖要逐步降低，这也为星浩资本的发展带来了机会，在对接资本的同时，实现与城市的共生。 未来商业最为重要的是服务。而星光耀广场关注两个服务,一是给顾客的小孩服务到极致,另外则是提供最全面的餐饮服务。通过和小孩的渠道粘合性来完成这种新市场,既可以满足父母的购物需求,同时也满足小孩的吃喝玩乐。而星光耀广场在餐饮上的创新,就在于它和所有"吃"的链条有机统一,让顾客在店内吃的同时,还可以带走,尤其是一些在外面想买又难以买到的特产。">【详细】
近年来，国内的房地产基金如雨后春笋般涌现，在一片粗放型的野蛮生长中，星浩资本却提供了一套截然不同的发展路径——以专业制胜、以模式制胜。其中最为核心的就是下图所示的"全产业链解决方案"。
【解读】星浩资本模式最大的特点是将"融投建管退"集于一体，将房地产私募基金整条产业链贯穿，在基金募集、投资之后，还有强大的开发管理和商业运营能力，星浩资本可以做到从前期募资到地产开发、商业管理以及运营服务，实现全产业链的专业覆盖，以及"资本-资产-资本"的高效循环。星浩资本这种基金运营管理模式，在全国的房地产基金行业中也是独一无二的。">【详细】
星浩资本的专业管理团队，是一支共事超10年，曾经在房地产投融资和经营领域里创造出由0到100亿、年均复合收益率超45%辉煌业绩的菁英团队。在星浩历练的4年间，快速成长为一支成熟的地产私募基金管理团队，从投融资、投后管理、项目开发、营销、运营管理等各专业领域践行全产业链模式下的资本运作理念与价值创造。
此次推出的"III期基金B类"总募集金额为5亿元人民币，具体收益结构为"10%/年的固定收益+基金浮动收益的30%"。 据统计，星浩资本III期基金加上前两期基金总规模，星浩资本旗下星光耀城市综合体开发基金规模将超过100亿元，继续领跑房地产基金。详细
星浩资本其实是复星集团第一个以合伙人制建立起来的企业。星浩前三期募集资金达百亿元，已成为地产基金的领头羊。确切地说，复星地产是投资集团属性，不是一个开发集团，采取的是合伙人加跟投机制，即每个项目的经理人必须跟投所操盘项目。详细
11月28日，星浩资本旗下星光耀城市综合体开发基金Ⅲ期正式封闭，基金规模达到37亿元人民币。至此，星浩资本旗下星光耀基金Ⅰ、Ⅱ、III期基金管理总规模累积近100亿元。星浩资本在项目投资方面也传出利好，以8.2亿元底价获取宁波区域两宗核心地块。详细