昆明楼市“金九银十”现而不火 销售旺季或分化出现顺水鱼财经

【导读】昆明' （楼盘）今年还少了房交会的“热闹”气氛，楼市对于“金九银十”的寄望自然变得更加迫切。

距离上次降息仅两个月，央行再次宣布降息。8月25日晚间，中国人民银行发布通知称，为进一步降低企业融资成本，2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。同时，自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。

楼市进入“金九银十”

由于近期股市震荡、人民币贬值等宏观经济层面的负面影响，表面上看央行时隔两个月再次宣布降息是为了刺激国内经济形势，但降息对于房贷利率下调带动的利好，在某种程度上也将加速楼市的复苏，甚至在一些业内人士看来，央行降息的目的是希望带动房贷利率下调促进楼市需求释放，从而通过' 房地产大宗消费起到提振经济的作用，基于此，已经多年未出现“金九银十”楼市传统销售旺季或许又将重现江湖。

悬念还是必然

公积金新政、“3·30楼市新政”、8个月连续四次降息，再加上“省八条”等本地救市政策的相继落地，似乎在经过今年前8个月楼市自我调整的延续影响后，所有市场政策利好能量都将在“金九银十”集中释放。

但相比市场预期，政策利好的多重积蓄并不一定会促成“金九银十”营销旺季的必然出现，至少从目前市场的整体现状来看，昆明楼市并不存在快速复苏、成交回暖的有效推动。
走势成迷 src="http://i6.hexunimg.cn/2015-09-01/178768773.jpg" align=middle> “金九银十”走势成迷

据腾讯房产统计数据显示，截止8月25日，今年1—8月昆明楼市给类商品房共成交70447套，总成交面积6269631.93平方米，相比全年同期分别减少5295套和124470.1平方米。尤其值得注意的是，虽然今年昆明前八月商品房成交数据还有6天未统计，但去年7月份长达14天的成交数据缺失，如此对比，今年1—8月昆明楼市成交下滑的情况更加明显。

同时，根据昆明' 房价最新统计数据显示，今年以来昆明新房价格一直保持下跌态势，而昆明7月7817元/㎡的新房均价更是跌回2010年水平，相比去年有所缓和的市场形势，在相对宽松的政策环境、连续出台的利好推动、持续下行的新房价格，以及房地产电商和分销全新营销渠道崛起等多方优势促进下，同比去年仍然保持下行的楼市成交量，将同步拉低昆明房地产市场整体预期。

更重要的是，以往昆明楼市“金九银十”仰仗的秋季房交会今年将延期到12月举行，而组委会延期举办秋交会的理由为，有效参展房企数量不足，展会无法达到预期效果。显然，不光购房者对于当前昆明楼市预期出现下滑，就连作为市场主体的开发商也对市场环境表示不乐观，而缺少了这样一个有效聚客、集中销售的地产交易平台，今年的“金九银十”出现的概率相对较小。别忘了，虽然去年秋季房交会顺利举行，但相比过去几年，去年昆明楼市“金九银十”成交量同样出现同比下滑。

不光如此，近期由于项目停工、工期缓慢、交房延期、物业质量的原因，施工方、购房者与开发商之间的矛盾持续升级，频频上演的业主维权事件在某种程度上也会抑制楼市消费需求的释放。

而且，从全国市场环境来看，虽然7月全国70个大中城市新建商品住宅销售均价环比保持上涨，但较前一个月涨幅有所收窄，且随着市场整体进入下行通道，地产商的推盘节奏也会相应放缓，加之去化压力的影响，如往年一般火爆的“金九银十”热销行情恐怕难以再现，即使有，恐怕更多的还是开发商为赚眼球单方面的促销吆喝。

分化成为主流

其实，随着房地产行业营销模式的不断变革，“金九银十”的意义早已仅限于形容成交火爆的市场概念。不过，根据近5年“金九银十”昆明楼市的成交情况来看，9月和10月两个月的成交量约占全年总成交量17%，且占比逐年上涨，2014年“金九银十”昆明楼市成交量更是几乎达到全年成交总量的五分之一。尤其2013年和2014年的“金九银十”，这两个月昆明楼市成交均突破20000套，两年分别成交21752套和23700套，分别占全年成交总量的17.97和18.41%，同比分别上涨59.06%和8.96%。可见，对于房地产市场来说，“金九银十”作为传统销售旺季对于楼市成交的拉动作用明显。
市场的持续下行，大家都希望可以通过这样一个多少能够调动楼市各方情绪时间段来提振市场信心，尤其昆明今年还少了房交会的“热闹”气氛，楼市对于“金九银十”的寄望自然变得更加迫切。 src="http://i3.hexunimg.cn/2015-09-01/178768774.jpg" align=middle>

加之面对市场的持续下行，大家都希望可以通过这样一个多少能够调动楼市各方情绪时间段来提振市场信心，尤其昆明今年还少了房交会的“热闹”气氛，楼市对于“金九银十”的寄望自然变得更加迫切。

当然，对于还未发生的市场行情，我们过早的下言评判似乎太过武断，至少从全国市场来看，7月份新建商品住宅销售均价上涨的城市数量有所增加，且近几个月新房价格上涨的城市数量一直保持上升趋势。而且，在楼市“金九银十”即将到来前，中国股市刚刚经历完一波严重的下行冲击，而作为国内' 投资市场另一主流投资产品，不排除会有大量股市投资流入房地产市场，推动“金九银十”期间楼市成交上涨。

虽然这些都只是推测，但不可否认，即使处在当前并不理想的市场环境，仍有部分品质出色的楼盘受到市场热捧，正如同策研究咨询机构总监' target='_blank' >张宏伟所言，像昆明这样库存压力较大的城市，多重利好刺激将加速市场的分化。
楼市分化加速

根据腾讯房产近期观察的成交数据来看，九夏云水、魅力之城、龙湖·水晶郦城这类品质相对出色的优质楼盘往往能够出现在昆明楼市日成交排行前十的位置。同时 ，一起售罄、二期即将发售的金地·悦天下，占据优越自然景观资源的中海·半岛华府，以及即将售罄的绿地·大城天地等项目也都是近期昆明楼市被提及频率相对较高的楼盘名称。

可见，在下行预期没有完全改变的市场环境下，楼盘品质成为左右购房需求的关键，尤其当' 置业维权事件集中爆发，选择品牌开发商打造的优质项目自然也成为购房者规避置业风险的有效途径，而这也使得即使今年昆明楼市“金九银十”再现，品牌开发商的优质项目才是这一营销旺季的市场主角。

不仅如此，物业产品类型也将在即将到来的楼市“金九银十”期间产生分化。市场环境、去化压力、置业预期等多方面影响下，楼市回暖缺少有力推动，加之“买涨不买跌”的观念引导下，刚需置业人群的“观望情绪”将被再次激发。相反，央行年内四次降息对于改善型置业成本的降低，将促使改善型置业需求抬头，而一些能够满足置业者终极改善需求的项目将为“金九银十”的成色加码。

张宏伟也指出，并不是说这样的市场环境下，火爆销售的“金九银十”行情就不会出现，反而为了提升市场信心，开发商很有可能会在这段期间改变营销策略，加大促销力度以迎合传统营销旺季的市场观念，且降息带动房贷利率降至历史最低点的契机将成为开发商快速走量消耗库存的最佳窗口期。只是开发商如果在此期间采取以价换量、低价跑量的营销策略，“金九银十”的市场表现也将出现“量升价不涨”的分化。（文章来源：腾讯网）

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