地王遍地拉长盈利周期 房企合作开发抗风险顺水鱼财经

本报记者 王营 北京' （楼盘）报道

在' 土地供应量高度稀缺的背景下，北京土地市场已经进入遍地是地王的亢奋状态。

11月18日，门头沟6018地块出让，这是最近数年来，北京最干净的一宗住宅用地，其中没有任何配建，公租房回购价格基本覆盖成本。该地块商品房住宅部分面积达17.1725万平方米，最终由中交绿城平安联合体以57亿总价获得，楼面价高达3.32万，远超过之前门头沟区域2.5万的最高历史地价。

这也是北京年内第23宗经营性地价超过3万的地块，同时也是六环外第二高地价，仅次于前几天出让的顺义一宗地块。

事实上，一线城市土地市场已经进入遍地是地王的状态。

中原地产研究部统计数据显示：截至目前，北京2015年经营地块楼面价超过3万的地王已经出现23宗，这些地块楼面价均超过周围在售' 房价。目前六环外也出现了3宗楼面价超过3万的地块。

中原地产分析师' target='_blank' >张大伟称，住宅地块将大量不可售物业剔除干净后，平均商品房住宅楼面价高达3.8万，也就是说按照过去北京地王的售价预期，地价占房价42%左右，售价预期均价将在8万左右。

这样频繁创纪录的地王在绝大部分' 房地产业内人士眼中是具有高风险的。

亚豪机构市场总监郭毅分析，地王以超越市场预期、超越区域当前楼市现状的价格被房企竞得，虽然早期的部分地王位置优越，房企敢于大胆竞地，可以说是建立在前瞻预判市场的基础之上，但却不得不付出放缓入市节奏、等待楼市成长的代价。特别是地王盘的土地成本高昂，随着时间的流逝，背负着巨大的财务成本，也令地王盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。

郭毅认为，在2015年这个地' target='_blank' >王成为常态的市场中，“面粉”频频贵过“面包”，地王等待市场机会的时间成本将会更高、入市节奏更加难以掌控、回报周期也愈加漫长。特别是在小片区内扎堆涌现地王，在面临着区域内部和外部整体市场时，竞争程度正在由激烈上升到惨烈。

不过，21世纪经济报道记者发现，与以往房企“单枪匹马”拿地王不同的是，近期房企多采用合作开发的方式竞拍高价地。

11月12日，' howImage('stock','1_600048',this,event,'1770') 保利地产(' 600048,' 股吧)联手首开以33亿元拿下了北京朝阳常营乡地块，楼板价28085元/平方米，溢价率50%。这是保利首开联合体在33天内，第三次在北京高价拿地——三次共耗资143.08亿元。

2012年至今，保利在北京拿下的10个项目中仅保利大都会及保利' target='_blank' >罗兰香谷二期（资料、团购、论坛）是单独开发，其余7个项目中有6个是和首开联合获得。今年北京拿此较为普遍，国企之间的合作较为牢固。

CRIC研究员房玲认为，保利在北京之所以选择这样的开发模式，主要有两点原因：一是2012年以来北京的房价、地价又迎来一波上涨，拿地难度增加，倒逼保利寻求合作。二是高地价下，国企的优势明显，保利和首开这种央企和地方性国企的合作，既增强资金实力，又有地缘性优势。

也有一些早早伺机进京的民企也不惜代价拿地王。11月13日，福建房企' howImage('stock','2_000671',this,event,'1770') 阳光城(' 000671,' 股吧)以18.73亿元、配建1.2万平方米限价房代价，竞得北京通州台湖镇B-07地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房”）。

据业内人士测算，该宗地商品房部分楼面价高达3.8万元/平方米，为台湖片区地王。阳光城此前布局的城市范围并不包括北京。因此台湖地块，是阳光城于北京的第一个正式项目。现场消息显示，当天共有' howImage('stock','1_600266',this,event,'1770') 北京城建(' 600266,' 股吧)、金地旭辉永同昌联合体、' howImage('stock','1_600068',this,event,'1770') 葛洲坝(' 600068,' 股吧)、阳光城、泰禾、保利等9家企业报名参拍。

其他绝大部分民企已经很少有“单枪匹马”抢地王的冲动。

北京四成地王未解套 开发商去哪找“接盘侠”? 房产首页 |买房推荐 |楼盘查询 |看房团 |直通车