盘点海外房产投资：欧洲小本投资 澳洲吸纳富豪顺水鱼财经

以葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊等为代表的欧洲购房移民，是近两年的热门移民项目，尤其是葡萄牙黄金居留签证，越来越受到中国投资者的青睐。此外，澳大利亚的“重大投资者签证”和“卓越投资者签证”，也成为部分中国富豪的选择。

葡萄牙房价存在虚高

点评人：巨龙出国集团总裁陆炳同

葡萄牙黄金居留签证在今年10月迎来高峰，移民局累计批准了2621个投资者黄金居留签证申请，投资总额超过15.88亿欧元，与8月和9月相比，10月份的获批个案增长超过两倍，审批速度显著提高。

巨龙出国集团总裁陆炳同认为，目前葡萄牙黄金居留签证的主要问题是，由于不规范中介的存在，使房价虚高，有的中介加价50%~60%卖房，使投资人很受伤。在房价虚高的背景下，去葡萄牙看房的人很多，但真正成交的只有三四成，大家都觉得房价不合理。近期，巨龙出国将联合葡萄牙相关部门，成立“黄金签证投资者保护协会”，这个协会将设立一个网站，让葡萄牙的房价公开透明，投资者只要发现有虚高房价的现象，可以举报。

英国移民也是巨龙出国的主要业务。英国有投资移民和企业家移民。对于英国投资移民，由于投资金额涨至200万英镑，整体市场来看，中国的投资人有所下降。选择英国投资移民的人，多数购买债券，不喜欢买股票 ，而债券投资5年，实际上等于5年里投入了一大笔闲钱。对于英国企业家移民，目前要求是20万英镑，但对投资人有语言要求，也要有商业报告书。

陆炳同建议选择英国企业家移民的投资人，一定要看移民公司的律师团队背景，只有一流的律师团队，才能对文件准确把握。

欧洲购房移民继续火

点评人：广东华人出国事务有限公司董事长何伯宜

2015年随着欧洲经济的逐步复苏推动欧元汇率上扬以及房价增值，购房移民项目受到更大的欢迎。西班牙今年也相应地放宽了移民政策，开始紧追葡萄牙，吸纳更多的外国投资。西班牙的房源比葡萄牙更充裕，未来西班牙购房移民将成为欧洲购房移民的主力。

塞浦路斯购房移民是最早进入中国市场，也是最受中国投资人欢迎的项目之一，2015年购房入籍项目的推出，更让塞浦路斯成为欧洲移民项目的新焦点。面对欧洲各国购房利好移民政策的推出，希腊也不甘示弱，推出更吸引人的移民政策，然而由于该国的经济持续低迷，除了房产，政府开始出售海岛产权，一时也成为“烫手山芋”。

2015年欧洲经济已显露复苏迹象，各国投资者均抢先进入欧洲市场，相信欧洲购房移民项目将会持续火热两三年。

500万澳元项目：适合中小企业主

点评人：广之旅“精英出国”总经理助理尹晓霞

澳大利亚以其健全的福利体系、高质的教育水平以及稳定的移民政策，一直以来都广受中国投资人的爱戴，而其中的“188类别投资移民项目”则是现行众多移民澳大利亚的方式中最受注目的。

澳大利亚188A（全称“澳大利亚188A企业股东类商业移民”）要求申请人在澳大利亚当地创立一个新企业或入股现有的公司，最低投资金额为20万澳元；同时在申请前4年内至少2年满足营业额目标；对语言及学历均无限制。在持有188A签证期间，申请人只需要在澳拥有并经营生意两年（两年内需居住满一年），即可满足转永居的条件。由于项目前期投入较少，属于以经营生意来获取身份的移民项目，而且其在企业的审计和投资方式上也没有严格的限制，因此特别适合国内中、小型企业主以及大型企业股东管理者申请。

除188A之外，188C（全称“188C重大投资类商业移民”）类别也较为受到中国申请人、特别是高净值人群的青睐。“无语言要求、无年龄要求、无打分要求”是188C最突出的优势之处。虽然项目要求申请人的投资额需达到500万澳元，属于典型的“富豪移民”项目，但由于其投资对象大多指向低风险的基金产品，前期的投资款项不仅能在四年期满后全额赎回，期间所产生的收益亦全数归申请人所有。对于希望获得身份，又不想分心管理生意的企业主、上市公司股东等高净值人士而言最为适合。

1500万澳元项目：只为少数高端投资者

点评人：景鸿集团董事长关景鸿

重大投资者签证（简称“188C类”）今年7月大幅调整投资框架，但在澳大利亚移民项目中仍最受关注。究其原因，其一，相对于188A类、188B类签证，188C类签证申请人不需要通过EOI评分，门槛较低。其二，居住时间要求方面也相对更加宽松。而188A类和188B类签证的主申请人及配偶，需任意一人满足4年内，申请永居的前2年中在澳居住满12个月以上（维州政府要求每年离境不超过6个星期）的居住时间要求。

今年7月新推出的卓越投资者签证（简称“PIV”）虽然具有无年龄、语言、评分、居住要求，投资1年可申请永居等强大优势，但1500万澳元的投资额更适合极少数的高端投资者。综合各方面条件，投资额为500万澳元的188C类签证对大部分意向申请人来说会更具吸引力。

海外房产投资案例

一位投资者10年前买了一套在澳大利亚黄金海岸和布里斯本之间的别墅，看中了那里绝佳的风景，认为房价一定会猛涨。然而他只看到了环境，却忽视了地段，此别墅区人迹罕至，到附近的学校、超市、医院都要开车40分钟以上，非常不便。因此，多年来房价几乎没涨。可见，只有在悉尼、墨尔本这种有大量人口聚集的大城市，房产才有旺盛的需求，投资才会有高收益。

地段好、配套齐是稳定高回报的保证。

海外房产兴起包租管理

点评人：遨联Aunion（澳大利亚）房地产投资集团CEO姚宇、景程寰球资深移民规划师李晓燕

海外房产投资专业人士建议，在投资海外房产时，投资人应该多研究和分析一些房地产相关的信息和数据，了解相关的税务问题，这样他们才会准确选择房产，得到较高的投资利润。

选城市：国际化大都市

遨联投资CEO姚宇认为，进行海外房产投资主要是从三个方面进行综合考量：一是政治上与中国没有大的纠纷，二是在经济上与中国有很大依存性，三是具有较高的回报率。在主要的海外投资国家中，美国有每年1%~3%的房产税和30%~70%的遗产税，海外投资贷款仅有地方银行等少数银行可贷，但附加条件很多。相较于美国，加拿大房产投资的好处是没有遗产税，但贷款首付高，且房价处于高位，投资门槛很高。

景程寰球规划师李晓燕表示，根据2015中国国际移民调查中关于移民目的地的选择，35.3%选择澳大利亚、新西兰，25.7%选择北美地区，22.5%选择欧洲地区，7.1%选择亚洲地区，8.3%选择中国港澳台地区，还有1.2%选择其他地区。她认为，中国移民即将进入“欧洲时代”。欧洲的几个国家中，投资回报率比较高的是西班牙，回报率最高可以达到8%，葡萄牙一般也是有贸易生意或者居住需求的投资者才会选择，毕竟在葡萄牙也形成了不少华人的生活圈。

投资房产第一要素就是地段。选择地段好、配套齐的房产才会在当地有租赁、购买需求，这才是稳定高回报的保证。姚宇比较推荐在墨尔本这样的国际化大都市进行投资，房产投资回报也稳定可期。反观像黄金海岸之类的旅游城市，除了旅游客有短期需求，整个房产市场需求并不强烈。

选代理：提供包租管理

投资房产要咨询专业的海外投资咨询机构，购买了海外房产之后，投资者一定要有专业的中介管理人员以及出纳帮忙打理所持有房产。现在有很多有实力的海外开发商会提供包租管理，全方位管理房产并将每个月租金打至客户账号，这种管理方式对于海外买家也是非常有保障的。针对塞浦路斯房产投资，李晓燕建议，在当地选择律师是购房过程中关键的环节。 记者 李琼

2016年展望：中青年企业家将成移民主流

巨龙出国集团总裁陆炳同认为，目前各国移民政策都在收紧，门槛越来越高，这是这个行业的规律，投资人宜及早行动。此外，现在移民不移居的现象大量存在，移民只是拿个身份，生意并不变，某种程度来说，移民是决定不是行动。还有一个因素是，现在人民币汇率有利于投资者，尤其是欧洲的购房移民，可以作长远投资。

广之旅精英出国移民专家表示，目前在众多的移民热门国家中，咨询量占主导地位的仍然是加拿大、美国和澳大利亚及近年兴起的欧洲移民热。近年来新兴的欧洲置业移民及护照项目，在市场上掀起一阵移民热潮，但在南方市场，大部分的投资人仍处于观望的状态。对于大部分的家庭而言，欧洲购房的目的并不是为了移居，而是为了投资，而欧洲经济不稳定，未来房产升值空间有不确定性。另一方面，从子女的教育角度而言，南方家长们更倾向于信赖美、加、澳等传统大国的教育水平。2016年，欧洲置业移民及护照项目的市场可能并没有预想中那样火热。

即将到来的2016年，政策的变动预计仍然是移民市场的主旋律。在投资移民方面，各国更为倾向“能力与资金兼备”的移民申请人，除固定的投资额外，对申请人在管理经验、学历以及语言方面的要求亦会更为严谨。广之旅精英出国资深移民专家指出，基于上述的倾向变化，未来数年，30~40岁的年轻企业家和管理层将会成为移民申请的主流人群。