中国版公募REITs破冰 两地产巨头取突破性进展顺水鱼财经

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上周，大众投资者并不熟悉的" REITs成为关注焦点——— 地产界两大巨头万科和万达几乎在同一时间发布了类似产品。从目前双方披露的信息看，尽管各自项目略有不同，但殊途同归，都在借力" 房地产信托基金实现轻资产化。 万达的项目是与去年刚收购的快钱合作，是双方联姻后推出的首个产品。据笔者了解，名为“稳赚1号”的该款产品，基础资产对应的是万达5个位于" 二三线城市的万达广场。 据万达董事长王健林此前公开表示的转型战略，万达5年后可能不再有重资产，完全轻资产化，到2020年，开业400个至500个万达广场，万达商业地产净利润的2/3要来自租赁收入。具体来看，2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。 由此看来，万达与快钱此次推出的“稳赚1号”应该只是万达未来实现旗下物业资产证券化的第一步。在定性上，万达将此款产品定位为中国首个商业地产众筹项目。而在业内看来，这款产品实际上是一款类R EITs产品，体现在收益权上，“稳赚1号”收益来源包括租金收益和物业增值收益两部分。此外，在产品说明上，最终的退出方式也是以R EITs形式上市。据笔者了解，“稳赚1号”规模在数十亿元级别。由于通过线上互联网渠道进行认购以及线下的机构、员工认购，最低认购1000元被大众解读为更多人可以成为万达相关项目“股东”，而其背后的实质意义是该款众筹产品突破私募200个份额的限制。王健林在接受媒体采访时亦表示，“稳赚1号”其实就是一个准R EITs，待有关部门一批准，这个公司(基金)可以上市，变成公募而不是私募，就是真正的R EITs。据有关消息称，这一突破背后是政策特别支持的结果--上海自贸区给予了万达特别支持，早在年初，万达已和上海自贸区着手搭建准R EITs权证交易平台，该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸R EITs平台，为双向跨境资金池。 与万达相比，万科联手鹏华基金发起的国内首只公募R EITs更加一步到位。据证监会公示信息显示，鹏华基金管理公司在4月份申报的“鹏华前海万科R EITs封闭式混合型发起式证券投资基金”已正式完成注册，该款产品以万科前海企业公馆租金收益权作为标的，发行规模为30亿，未来可在二级市场进行交易。 事实上，在万科之前，去年5月21日，中信启航于深交所综合协议交易平台挂牌转让，是国内首个交易所场内交易的" 房地产投资基金产品，不过与万科此次项目不同的是，中信启航项目具有明显的私募性质。因此此次“前海R EITs”的成立正式开启了中国股权式R EITs的破冰之旅，是国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募R EITs产品。 从行业看，一周之内，两大巨头在R EITs项目上同时取得突破性进展，意味着10万亿房地产资产证券化大潮将揭幕。目前国内不少大型地产公司都有将商业资产证券化的打算，比如华润置地、保利地产、龙湖集团、中海外、恒大地产等。 据相关部门统计，截至2014年底，全国逾70万亿信贷余额中商业性房地产贷款余额为15万亿，按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重估算，全面启动资产证券化业务将对接一个总量约为10万亿的巨大市场。 而蠢蠢欲动的庞大房地产资产证券化的背后是房地产开发商一轮轻资产的转型。过去一年，包括万科、保利地产、世茂房地产在内的龙头企业都相继提出了轻资产发展的战略转型，轻资产似乎已经成为行业新趋势。究其原因，随着行业利润率和杠杆率的长期下降，轻资产模式是众多房地产商的一致选择。 当前，中国" 房地产信托以债权为主，资金用于房地产开发，还款主要依靠项目销售产生的现金流，其实质是贷款性质的项目融资，信托只是充当结构化融资的载体，甚至是为了规避银行收紧房地产信贷约束的“通道”。随着目前有关房地产的各方面政策越来越严，如果还强调资产规模，自有资金就会越投越多，投资回报率会不断被拉低。房企谋求轻资产化，是行业环境变化的必然结果。而通过R EITs这种资产证券化的方式，能为房地产开发提供较为稳定的资金供给，在此过程中，房地产开发商在一定程度上演变为各类不动产资产的管理者。