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法制晚报讯 （记者 唐李晗） 近期，随着多地楼市房价飙升，一些地方出现了抢房潮。由于房价太高，越来越多的人加入众筹买房、联合炒房的队伍。众筹买房是否合法？又有哪些风险？
今天上午，《法制晚报》记者就众筹买房的风险问题，采访了北京市盈科律师事务所合伙人邬锦梅律师。邬锦梅律师表示，从' 法律角度分析，众筹买房并不违法，但其中的风险消费者要特别注意，买房时要妥善保管房产证或相关权利凭证，尽量买现房。
事件
众筹买房 房价上涨售出后按出资比例分成
近期，多地楼市出现抢房潮，一线城市房价飙涨，与北京、上海、广州相比，深圳的人口密度最高、人多地少最明显，其房价上涨为全国瞩目。据报道，越来越多深圳人加入众筹买房、联合炒房的队伍。
据近期在深圳众筹买房的王小姐介绍，“众筹买房并不复杂，就是几个朋友凑齐首付，并准备好两年左右的月供资金，大家签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。”王小姐表示，合同中还要考虑房价滞涨的因素，若到某个时间点，房价涨幅依然不高，也必须抛出。
联合炒房的极端，便是“包楼”。一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。
由于限购政策，投资客会通过成立公司、购买“房票”等方式获取购房资格。“房票”即购房资格，过去一年，深圳“房票”的价格已从几千元上涨到了数万元。
在投资客中有一类特殊人群，即' 房地产中介从业人员。由于对房地产行业有较为专业的认知和判断，相比于普通购房者来说，中介从业人员更容易接触到处于价格洼地的房源，可以先行买入，待房价上涨后抛出，赚取差价。
为此，近期深圳发布一则《关于规范房地产经纪机构和经纪人员购房等行为的温馨提示》，提出房地产经纪机构不得对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价。大型中介对中介从业人员恶意炒房、赚取差价的行为明令禁止，一旦发现，不仅要开除，还会进入房地产经纪行业协会的黑名单。
律师解读
何为众筹买房？
众筹买房是指发起人提供优质房源信息，并在网站等平台上发起众筹，欲购买房产的自然人或法人共同出资购买、共同拥有房产。
通常情况下，众筹期限届满且众筹满标时，由众筹参与者共同委托第三方作为房产托管方持有、管理众筹项目购买的房产，根据众筹参与者的共同决定处置房产，处置房产所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配。
通常情况下众筹期限届满且众筹未满标时，资金托管方将众筹参与者投入的款项本金全额退回众筹参与者。
众筹买房不违法 不属非法集资
北京市盈科律师事务所合伙人邬锦梅律师表示，从法律的角度分析，众筹买房并不违法，众筹买房是一种共同出资的购买行为，出资人所购买的房屋属于全体出资人共有。众筹参与者为了共同持有一处房产而众筹买房并享有房产的占有权、使用权、收益权和处分权，是我国法律所允许的。
所谓非法集资，是指公司、企业、个人或其他组织未经批准，违反法律、法规，通过不正当的渠道，向社会公众或者集体募集资金的行为。“只要众筹买房的过程中，不实施上述行为，即不构成非法集资。如上述案例中，在深圳众筹买房的王小姐是和几个朋友共同出钱购房，不具备非法集资的要件，不属于非法集资。”邬锦梅说道。
但是在实践中，众筹参与者并不是为共同直接持有房产而是委托第三方代持房产、代为管理房产、代为处置房，快速收回投资，本质上是一种投资行为，且并不以房产销售为主要目的，而是销售房产份额并尽快卖出，快速实现投资回报，因此众筹买房游走在监管的灰色地带，容易涉嫌非法集资，也有可能被监管部门叫停。
同时，邬锦梅认为，房产市场繁荣，离不开中介。中介行业要及时制定合法规范的规章制度，对于中介从业人员参与众筹买房的行为不宜片面打击。
风险防范
目前，由于缺乏监管，众筹买房项目的成败几乎取决于发起人的信用和道德，一旦发起人出现问题，就可能出现风险。分析深圳众筹买房案例，邬锦梅律师提示消费者注意如下风险：
防登记产权人
私自出卖房产
深圳众筹买房案例中，在买房后，房产仅登记在一人名下。如果产权登记人未经其他出资人同意自行将所购房屋出卖并完成了过户登记，在购买人符合善意第三人的情况下，其他出资人的权利很难得以保障。
风险防范：众筹买房时，选信誉好的朋友作为产权人，如果人数不多，可以将几人同时登记为产权人；也可由其他出资人保管房产证及相关权利凭证，如：购房合同、购房发票、交税发票等凭证，尽可能防止产权登记人擅自将房屋卖给其他人。
尽量买现房
防期房烂尾风险
若众筹购买的房屋无法按时完工，或者出现烂尾楼，会导致所有出资人的产权不能获得保障。
风险防范：消费者众筹买房尽量要买现房，或者购买实力雄厚的开发商开发的准现房。这类房产不会有烂尾的风险。
如果遇到开发商圈钱跑路，众筹参与者应及时报案，追回案款。
如何分红或
承担亏损要签协议
众筹买房前，全体出资人要签订详细的关于收益分配、亏损分担的协议，否则当出资人出售房屋获得预期收益，或者出现亏损时，全体出资人无法保证自己的合法权益。
风险防范：全体出资人在签订购房合同前在其内部订立有关协议，对利益及可能出现的亏损如何分担，做详细约定。要求明确购房合同中确定的签约主体，明确产权所有人，充分确保出资人的知情权，加强交易环节的信息披露。在可能的情况下，让所有出资人参与到决策环节中，为投资决策提供参考意见。
房价下跌时
卖不出要有能力应对
深圳“众筹买房”案例中，出资人只准备了2年的月供，准备2年内获利卖出。如果在这两年中出现了房价下跌，或者房屋卖不出去。借款人月供不能及时支付，会导致借款人进入黑名单，拖欠银行借款情节严重，也会导致房产可能被查封、拍卖等风险。
风险防范：面对抢房潮，消费者要理性分析，不能盲目跟风。众筹买房由于投资收益由市场决定，并不是固定收益，投资者应根据投资的标的情况并结合自己的风险承担能力、经验、偏好投资慎重决定是否投资。
在准备众筹买房时，参与人员都需要提前对房产市场做理性判断，并根据自身的财力、物力，做好即使房价下跌，仍然有能力从容应对的准备，如果众筹数额大，参与的时候自己需要考虑到承受的能力和相应的风险。
文/记者 唐李晗
