“一个楼盘住一个县城的人口”的“中国第一大盘”隐忧顺水鱼财经

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位于贵阳市一、二环路之间的花果园项目曾号称“中国第一大盘”，总投资900亿元，总建筑面积1830万平方米。其中，住宅超过1200万平方米，全部入住后人口将达到35万人。该项目旨在打造贵阳市新城市都会区。 当地市民颇感震撼：花果园楼盘体量之大、容积率之高，竟是“一个楼盘住一个县城的人口”! 超大楼盘存在多重隐患 据了解，花果园是一个旧城改造项目。贵阳市城乡规划局公布的《南明区五里冲片区危旧房、棚户区、城中村改造项目控规调整专家论证会会议纪要》显示，2011年，花果园项目地块的容积率“调整为≤6.8”。 《瞭望》新闻周刊记者到花果园实地走访，一进项目区域，首先映入眼帘的是崎岖的山地地形之上，“高耸入云”、密密麻麻的高层楼群，远远望去犹如“水泥森林”，置身其中则“压迫感”强烈。 花果园售楼人员告诉本刊记者，花果园虽然密度大，但因为房价便宜，销售一直比较火爆，“从2011年到2013年曾连续三年保持单盘销量全国第一”。 据了解，目前，贵阳市规划和在建超过200万平方米的楼盘超过10个，规划居住人口将超过100万人。除花果园外，还有规划占地9平方公里、建设面积超过700万平方米的“未来方舟”;规划占地3万亩、建筑总面积超过2000万平方米的“国际生态城”;总占地8000亩、规划建筑面积1600万平方米的“大川白金城”等超级大盘。 本刊记者采访了解到，近年来，除贵阳市出现大盘“扎堆”的极端现象之外，不少城市也不同程度出现开发超大楼盘的现象，如被称为“睡城”的超大社区北京市“天通苑”、建筑面积达500万平方米的昆明“润城”城市综合体、号称兰州首个超级大盘的“东部科技新城”以及济南著名“烂尾”超大楼盘“彩石山庄”项目等。 规划专家指出，超级大盘模式最早出现在发达地区。后来，在中西部一些城镇化步入加速期的城市，也出现此种倾向。规模巨大的超大楼盘存在多重隐患： —加重基础设施负荷成为城市“包袱”。本刊记者采访了解到，尽管花果园项目还没有入住三分之一的人口，但其周边区域已成为市区交通“堵点”。当地市民告诉记者，“如果要打出租车去花果园方向，司机师傅都不愿意拉”。多位出租车司机表示，由于花果园体量太大，而现有进出道路与外界形成一个“葫芦嘴”，随着入住的人越来越多，仅是交通一项就会成为大问题。 中国城市规划学会秘书长石楠认为，超级大盘打破了原有城市整体平衡，大量人口一旦集中到一个点，交通、电力、供水等基础设施需求将爆发式增长，基础设施甚至可能因大量人口聚集而瘫痪，使得大盘所在区域极易成为拖累城市的“包袱”，变为城市“肿瘤”。 —增加城市管理风险。天津市开发区城市管理局副局长吴鹏说，超级大盘会给后期的社会管理造成很大影响，“现在物业公司与业主委员会签订协议，如果盘太大业主委员会就很难选举出来，会给社会稳定带来很大隐患”。 中山大学地理科学与规划学院教授、高级规划师袁奇峰警告：单一品质的集中连片开发，往往欠缺考虑社会的多元性，容易产生同质化群体聚集，有可能演变成社会矛盾焦点区域。本文来源：瞭望观察网 —分割空间挤占城市生态系统。专家认为，超级大盘动辄占地上千亩，往往会把城市绿地、山体、水域等生态空间“圈占”起来，成为所谓“私享空间”，造成城市空间大范围割裂。同时，人口过度集中一个区域也会加剧环境矛盾。 专家建议，针对业已规划建设的超级大盘，宜加强规划执行约束力，协调水利、电力、交通等部门，确保配套设施跟上，对可能出现的风险及早防范和化解。 警惕大盘“绑架”城市 受访专家认为，当前，一些城市大面积出让土地建设超级大盘或超大型城市综合体，特别是把一级土地市场变相交给开发商的做法，将对城市规划形成严峻挑战，建议进一步强化规划管控。 首先，根据城市发展定位和资源承载力，科学规划引导。专家表示，超级大盘的出现源于土地出让方式的粗放，特别是一些财力薄弱的城市偏好采取“一级市场和二级市场联动捆绑”的土地出让方式，把包括房屋征拆、基础设施建设等在内的，原本应由政府承担的职能交给开发商，而政府只需做规划即可。 “开发商可以开发楼盘，但开发不了一座城市。”中国城市规划设计研究院副院长杨保军说，城市必须考虑区域有效需求对超级大盘的消化能力，以及就业、基础设施和公共服务的支撑能力，这是政府职能，开发商没有这个资源来支撑，“政府不能做甩手掌柜，否则，超级大盘将来出现的社会问题都要由政府买单”。 他警告：“有的城市一下子给开发商几个平方公里，楼盘一旦封闭运营，城市就被割裂了，就会冲击城市基本规划，这是一种反城市的做法。” 石楠、杨保军等认为，城市建设应增强规划引导，把好土地利用规划第一关，有序适量地供应土地，防止“空间割裂”。 其次，在规划实施上应增强规划的权威性和约束力。贵阳市规划系统一名干部告诉本刊记者，花果园是一个招商引资项目，开发商愿意投资，政府认为这既能解决棚户区改造，又不用财政花钱拆迁，就把整个片区交给了开发商。而开发商为摊薄开发成本，就“做容积率的文章”，尽量把楼往高密度盖，调整规划也成为常事。 这名干部说，按照当初规划，花果园分三期建设，各种配套也是同步推进，但花果园一期楼房盖完后很快就卖完了，开发商紧接着就盖了二期、三期，也销售得很好，但此时基础设施跟不上了，这就给城市规划造成了被动。 中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊说，超大楼盘现象实际上是开发商“垄断”城市开发的表现，大规模出让土地给一两个开发商进行开发，可能导致城市规划被一两个开发商“绑架”的情况。 他建议，城市在招商引资过程中应进一步强化规划实施和管控，“用规划管住开发商，避免规划给开发商让路”。