2016经济发展论坛成功案例：701 TSQ顺水鱼财经

一.项目简介

1.纽约市时代广场是全世界客流量最大的商圈，每年吸引着3亿游客来此观光。零售业和娱乐消费带来的年收入超过65亿美金，世界任何景点都无法与其相比。25年来，时代广场将因701TSQ大厦的建设而锐意革新，时尚却不失典雅的设计和定位将充分演绎纽约多元化的城市魅力。时代广场701TSQ大厦是由美国移民基金的纽约区域中心为您带来的又一投资良机。

本地游客占56%

每年纽约客在此消费$1.2亿美金

$48亿美金占全纽约0.1%的面积，贡献了10%的经济产值。

时代广场是全球第一游客聚集地大于世界上任何一个迪斯尼主题公园。

在纽约，零售业中每消费的$1美金就有$22美分用于时代广场。

2.地理位置

701TSQ大厦位于曼哈顿中心的时代广场，这里是全世界客流量最大的商圈，是财富与艺术牵手的繁华集结地，被称为“世界的十字路口“。时代广场年客流量可达到三亿人次，游客年消费总量可达到65亿美元。周边环境坐拥国际顶尖时尚奢侈品专卖店并汇聚了世界一流美食餐厅与娱乐设施。大厦中EDITION酒店的建成无疑对时代广场中现存的所有酒店构成威胁。在时代广场现存的32家酒店中总共只有50个左右的房间正面朝向时代广场，而本项目中452个房间中大部分都直面时代广场，景观不可比拟。此外，项目中还将打造一个全年开放的面积达6,967平方米的屋顶天台酒吧，整个时代广场仅此一家。

3.项目特色

701TSQ大厦是目前时代广场仅剩的可发展大型开发项目的机会。项目一旦完成，将在时代广场新起一栋39层建筑，包含：

1. 452间EDITION酒店尊贵客房

2. 4,180平方米餐饮娱乐空间

3. 7,432平方米的多层零售空间

4. 36.6米高，1,858平方米的LED显示屏

二.商业可行性 零售

面积仅占整个纽约市的0.1%，时代广场却为整个城市贡献了11%的经济产值。

在过去的20年中，时代广场经历了一场不同凡响的革新，汇聚了所有的公众眼光，所吸引的投资将这个地区转变成为全球最受欢迎的旅游目的地。目前，时代广场项目的开发趋势引领着整个美国乃至全球大环境。701TSQ大厦则占据了最适合在时代广场开发的项目的所有特点：高游客访问量高零售消费，高酒店房价和高入住率。时代广场的所有零售商铺之所以可以理直气壮地要求高租金，是因为时代广场所有商铺的运营时间是纽约普通商铺的2.5倍,其营业额也自然增加(通常纽约店铺营业时间为早上十点到晚上六点，而时代广场的营业时间为早上八点到凌晨三点)。

2.可行性 – 酒店

每间酒店都将折射出其所处地点和时代最佳的文化和社会氛围。入驻曼哈顿商圈的门槛是极高的，特别是可用做开发的土地稀缺，使得新建筑的开发难上加难。拥有452间客房的EDITION酒店是时代广场25年来的首个开发项目。

‘Edition’一词完美体现了该品牌的精髓每家酒店都将是一个新版本（Edition），这是只有Ian Schrager才能够开创的现代酒店流派。同时，作为万豪酒店品牌组合的卓越补充，万豪可以使用其全球平台和运营专业技术，在大范围内打造首家真正意义的全球品牌型精品生活时尚酒店。EDITION酒店预将在2017年实现收入稳定，达到每日均价$450美金，入住率可达80%，税前利润可超过$3,500万美金。

项目2017年建设完成之后，可谓对时代广场的意义是前无古人后无来者，不仅仅是25年来的首个大型开发项目，也可能是半个世纪内的最后一个。

此外，一年一度的纽约时代广场迎新活动是每个人至少要亲身经历一次的盛会，伴随着水晶球从天而降，礼花彩纸飞舞是最动人心魄的跨年活动。因此，纽约时代广场的酒店正面向跨年仪式的房间几乎都提前一年被订满，新年期间，房间入住率高达95%以上，价位为平均房价的5-7倍。

3.市场比较

酒店迎合广大的、追求高品质服务的高端客户市场，这些客户挑剔的追求一种独特的体验而并非仅仅一个睡觉的地方。EDITION酒店的目标客群，通常会选择目前的Gramercy Park酒店The Standard或甚至东方文华酒店等。 这些酒店是EDITION 酒店最强劲的竞争对手，却同时也更好的影射了我们项目的价值。以上所有酒店在2012年都实现了房间每日均价$453美金，入住率达到80%

4.广告展示牌

701TSQ将拥有时代广场内最大的LED展示屏，每天用于展示各类信息超过20个小时，每周7天，这将为项目带来另一巨大收入来源，大大提高了项目的价值。

1. 1,858平方米，36.6米高，LED屏面朝杜菲广场

2. 高科技和零售体验相结合

3. 时代广场最大的展示屏

三.项目开发

1.项目开发商

Witkoff集团（TWG)

由主席兼CEO Steven Witkoff领导，是一家卓越的房地产投资公司，在美国拥有多种多样的房地产资产组合，专注于曼哈顿市场，目前拥有在建或运营中的资产超过$10亿美金。成立于1997年，公司专业从事分析辨别并收购在关键中央商务区被价值低估的物业。公司投资组合由奢华住宅和酒店物业包含多种零售，办公，工业物业和土地产权组成。TWG严谨的投资策略和优秀的业绩记录使得公司成功地与多家国际知名金融机构包括德意志银行，摩根士丹尼, 证星资本，Westbrook Partners,Carlyle Group, General Electric Pension Fund和Rockpoint等，以及大型建筑贷款方包括Wells Fargo(富国银行)M T银行，CIT银行和PNC银行等进行合作。

Winthrop房产信托

Winthrop房产信托，总部设在马萨诸塞州波士顿市，是一家纽交所上市的房地产投资信托基金，专注于并购，拥有，经营和投资房地产以及房地产金融工具包括商业按揭抵押证券，债券，信托优先股和普通股。

Maefield开发集

Maefield开发集团由其创始人和CEO Mark Siffin领导在美国主要城市如迈阿密，旧金山，洛杉矶，中西部和纽约开发项目超过20年并获得多个城市项目奖项。在过去十年中，专注于为投资者释放有价值的并购和开发项目。Maefield一直坚持精心跟踪时代广场的演变和转化，现在抓住这一良机，在这个非凡的市场，坚持自己对时代广场独到的理解，参与到这一令人振奋的项目开发中。

Vector集团

Vector集团拥有并参与开发全美乃至世界的一系列房地产项目开发机会。Vector同时还拥有Douglas Elliman房地产经纪的控股权，负责运营纽约大都会区域最大的住宅房产经纪并且是美国最大的住宅房产经纪之一。

2.项目设计团队

IAN SCHRAGER 伊恩. 施拉格

施拉格以其各种具有时代感的夜生活和精品酒店的管理经验而出名，以他经营夜店的经验打造出戏剧化的空间，可谓夸张华丽，天马行空纽约著名的Gramercy Park 酒店就是在施拉格手下实现了华丽转身。40Bond和50 Gramercy Park North则是施拉格在公寓市场中更为精致和奢华的产品EDITION 这一全新生活时尚酒店品牌由万豪与远见卓识的酒店业者伊恩·施拉格 (Ian Schrager)联袂打造。

YABU PUSHELBERG

国 际 殿 堂 级 室 内 设 计大 师 Yabu Pushelberg作品涵盖全球顶级奢侈品牌门店Louis Vuitton Tiffany 连卡佛等)，高端酒店 ( 四季酒店、喜达屋酒店集团等 ) 及私人住宅。32年来力求让室内设计

成为艺术精品，每个设计概念都独一无二，令设计成为精细实用与奢华时尚的完美结合，屡获殊荣。上海浦东的奢华公寓“四季汇”也由Yabu Pusheberg为客户度身订制专属空间将艺术、个性自然与实用巧妙的融为一体，完美诠释名门风范。

3.建筑师

PLATT BYARD DOVELL WHITE ARCHITECTS

Platt Byard Dovell White Architects是纽约领军的建筑设计事务所，以善于结合新旧设计特色为纽约市众多知名机构服务并获奖而闻名。四十多年来，公司在多样机构，住宅和商业设计机会中展现了机智，关键并极具创造性的价值。

ADAMSON ASSOCIATES

Adamson Associates Architects是一家提供全方位服务的建筑设计机构，总部设于加拿大多伦多，并在纽约，洛杉矶和伦敦设有分支机构。成立于1934年，Adamson Associates以它悠久传统的卓越设计和技术专长著名。

公司曾有幸与一众世界最知名建筑设计师合作并参与这些极具声望的建筑设计项目中，如纽约的世界金融中心和马来西亚的吉隆坡城市中心目前 公司正与多家建筑设计公司合作完成多个大型开发项目的建筑设计工作，如纽约世贸中心重建工程和英国伦敦的金丝雀码头。

四．投资创业 机会保障

1.还款保障

纽约市两大资本集团喜达屋资本(Starwood Capital) 以及证星资本(iStar Financial) 已经在项目中投入大量资金。喜达屋资本和证星资本除了为高级贷款方之外，在项目中还与EB-5投资人之间有《共同借贷协议》。与这两大资本公司共同投资意味着有足够的资金可以保护项目按时完工，创造就业。因此，开发商也已经获得了完全生效的竣工保障书。

万豪集团担保

此外，项目中的酒店部分从开工到酒店运营后两年内，万豪集团提供$3.146亿美金作为担保，可在高级贷款方的要求下偿还部分高级贷款。当这种情况发生时，万豪集团成为酒店的所有人，而项目中价值$7.75亿美金的餐饮、零售和广告牌部分仍作为EB-5抵押品。

2.就业创造

项目使用RIMS II经济模型计算方法 MichaelEvans博士计算通过建筑，改建和运营，项目最终将会创造直接和间接全新永久就业机会达5,136个，就业盈余率达28.4%，远超美国移民局要求。

EB-5贷款总额($) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $200,000,000

EB-5投资人总数. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400

每位EB-5投资人投资额. . . . . . . . . . . . . . . . . . 500,000

要求创造新就业最少(10/每位). . . . . . . . . . . . . . 4,000

根据经济报告总共就业机会创造为 . . . . . . . . . 5,136

超出要求. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,136(28.4%)

3.资金投资安全和退出机制

701 Time Square 1000基金有限公司有信心开发商将在还款到期日，从贷款期起算的60个月内偿还全部贷款。还款来源则是通过销售和/或再融资全部或者部分产权而取得。Witkoff集团预期项目将在运营的第四到第五年间达到收入稳定。退出机制提供多种可行的还款方式归还投资人的资金。

五．项目亮点总览

1.地理位置：仅占纽约市面积0.1%，时代广场却贡献整个城市11%的经济产值。时代广场年客流量可达到三亿人次，游客年消费总量可达到65亿美金 。

2.锐意革新的项目: 项目是时代广场25年来首个大型开发项目，也将是未来半个世纪中时代广场唯一的全新项目，高端酒店配有零售和大型LED广告牌的项目亦是最适合时代广场的项目类型。

3.购物，餐饮以及娱乐：本项目中所拥有的六层零售区域地处全纽约市最佳地段——时代广场中心。除了占据最佳地理位置以外，项目还拥有整个时代广场最大的LED广告牌，贯穿城市的两个街区，面积约1,858平方米(20,000平方英尺)，在时代广场的任何一个角落都可以看到。LED广告牌设计新颖，同时采用当代最尖端科技。项目中仅仅零售部分的价值就超过$7.75亿美金，是EB-5投资人贷款总额的四倍 。

4.酒店价值：EDITION酒店是为了迎合广大、追求高品质服务的高端客户市场，这些客户追寻一种独特的体验。本酒店建成之后将会成为时代广场的旗舰酒店，入住率将超过90%。这不仅仅会使全球游客趋之若鹜，同时纽约客也会被该酒店一流的设计、品质、原创性、真实和个性以及无暇的、现代化和亲切的个性化服务所吸引。屋顶酒吧可欣赏整个时代广场以及剧院区的全景。项目建成后，酒店部分的价值可达$4.7亿美金并预期取得很大成功。若酒店部分没有达到预期的价值的话，万豪担保将为开发商提供$3.146亿美金，确保开发商可以偿还债务。

5.开发商实力雄厚：项目背后的团队彰显实力，除了纽约大牌开发商the Witkoff集团以外，Winthrop房产信托以及Maefield开发和Vector集团都将他们在行业内多年的经验和财富带入到本项目中，渴望成就其最大程度的成功。首席开发商，the Witkoff集团对于EB-5计划并不陌生，并且已经成功完成两个EB-5项目的融资，建立了良好口碑。

6.项目就业机会保障：项目共可以创造5,136个就业机会，超过移民局法律要求的28.4%。目前，美国移民基金使用同样计算模型的项目都获得了100%的批准率。

7.投资安全保障：开发商将在项目完成后的四年到五年之间实现零售部分和酒店部分的稳定，项目零售部分的价值可超过$7.75亿美金，而EDITION酒店部分价值超过$4.7亿美金。因此，项目稳定后的总价值可以达到$12.45亿美金，是EB-5投资人贷款的六倍。

8.成功纪录：美国移民基金至今保持优异的成功纪录，和美国最顶尖的开发商共同合作完成了将近十亿美金的EB-5融资量，共创造了三万多就业机会。截至2014年四月，所有美国移民基金的客人都获得了100%的I-526通过率，预计不久的将来，所有的客人也都将获得他们的I-829批准。

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